戰(zhàn)略布局是地產(chǎn)商致勝的根本秘訣

　　新“國(guó)5條”將限購(gòu)范圍擴(kuò)大至二三線城市，開(kāi)發(fā)商們紛紛思考應(yīng)對(duì)之策。在調(diào)控加碼之際，部分二三線城市房?jī)r(jià)卻依然“頑強(qiáng)”上漲。對(duì)此現(xiàn)象，秦皇島金盛達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)馬東升先生告訴記者，這些“部分城市”，除沒(méi)有實(shí)行限購(gòu)之外，原因大致賴于“誘漲”、“追漲”、“助漲”幾大因素。近年來(lái)，國(guó)務(wù)院批復(fù)十多個(gè)國(guó)家級(jí)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，這成為一些城市樓市持續(xù)升溫的重要題材，這是“誘漲”；一些原本房?jī)r(jià)基數(shù)較低的城市房?jī)r(jià)急起直追，這是“追漲”；借助限購(gòu)令變做促銷(xiāo)令和原本的剛性需求擠出的市場(chǎng)需求，則是“助漲”。限購(gòu)不退反進(jìn),源于樓市依然不滅的瘋狂“基因”。

無(wú)疑，“限購(gòu)——有效、不限購(gòu)——快漲”,是這次限購(gòu)令擴(kuò)容深化的直接原因。

　　馬東升董事長(zhǎng)認(rèn)為，實(shí)行限購(gòu)政策，當(dāng)然就是要防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，從效果上看肯定是能夠限住一部分炒房的，但就像打退燒針，把燒退了肯定也會(huì)殺掉一部分白血球，免疫力會(huì)受一些影響，我們現(xiàn)在限購(gòu)、限貸肯定使一些真正的剛性需求也受到一定的影響。尤其是二三線城市限購(gòu)會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商造成很大影響，尤其是對(duì)中小型開(kāi)發(fā)商，會(huì)是致命的。一方面，讓小型開(kāi)發(fā)商失去客源，對(duì)銷(xiāo)售造成影響。另一方面，因銷(xiāo)售資金回?cái)n慢，將會(huì)使開(kāi)發(fā)進(jìn)度受阻。開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在能做的只有快速出貨、快速銷(xiāo)售，這是躲避二三線城市限購(gòu)的唯一選擇。所以，即將出臺(tái)“限購(gòu)令”的二三線城市，短期內(nèi)成交量或會(huì)出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。

（董事長(zhǎng)馬東升）

　　必須明白，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有居住和投資的兩個(gè)基本屬性。房地產(chǎn)產(chǎn)品和其他一般消費(fèi)品比較,還有一個(gè)重要特點(diǎn),它在一定條件下,在一部分消費(fèi)人群中又具一定公益的性質(zhì)。因此，政府和開(kāi)發(fā)商之間要有一定的分工。一塊由市場(chǎng)來(lái)解決,一塊由政府負(fù)責(zé)保障。目前的現(xiàn)實(shí)狀況是，這兩塊市場(chǎng)我們國(guó)家還沒(méi)有完全形成,導(dǎo)致了兩塊市場(chǎng)紊亂。這一點(diǎn)要學(xué)習(xí)新加坡的經(jīng)驗(yàn),百分之九十的保障性住房由政府來(lái)管,百分之十市場(chǎng)完全放開(kāi)。這樣方能根本解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。

馬東升董事長(zhǎng)指出，由于中國(guó)廣大的二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不同的發(fā)展階段,有著不同的市場(chǎng)結(jié)構(gòu),限購(gòu)政策不應(yīng)采取一刀切的做法。對(duì)于一些本地投資需求占比較高的城市應(yīng)盡快出臺(tái)“限購(gòu)”的政策，對(duì)于外地客占比較高的城市應(yīng)區(qū)分對(duì)待，一些有自然景觀的城市應(yīng)該區(qū)分旅游地產(chǎn)和普通住宅進(jìn)行“限購(gòu)”，一些因大城市“限購(gòu)”而擠出到周邊城市的自住需求應(yīng)該采取鼓勵(lì)的政策，或者可以選擇限價(jià)等抑制投資投機(jī)的措施達(dá)到限購(gòu)的目的。

馬東升董事長(zhǎng)以其專業(yè)眼光向記者介紹，全世界的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式大致分為兩種。一種是美國(guó)模式:基金公司負(fù)責(zé)出錢(qián)、買(mǎi)地,建筑公司負(fù)責(zé)建設(shè)、銷(xiāo)售;另一種模式則是我國(guó)的開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)融資、拿地、建設(shè)、銷(xiāo)售等所有工作。單就后者的副作用而言，漫長(zhǎng)的生產(chǎn)周期,不僅極大地增加了開(kāi)發(fā)商的資金風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)擔(dān),也消耗了他們的精力,使他們無(wú)力增加開(kāi)發(fā)量。但其實(shí)如今的政策對(duì)大企業(yè)和很多小企業(yè)其實(shí)沒(méi)有大眾想象的那么可怕。常年有項(xiàng)目在做的企業(yè)其實(shí)不到40%，這其中各企業(yè)發(fā)展的狀態(tài)也不同，與國(guó)外的破產(chǎn)機(jī)制不同，在國(guó)內(nèi)，如果對(duì)發(fā)展不利只要將發(fā)展步驟放緩即可，因此，不會(huì)有很多公司垮臺(tái)，一些小的企業(yè)，他們一直的狀態(tài)其實(shí)只是“活著”，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有根本影響。一旦限購(gòu)政策鋪開(kāi)到二三線城市，開(kāi)發(fā)商只有順應(yīng)形勢(shì)，轉(zhuǎn)而借鑒一線城市限購(gòu)后的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，更加積極地調(diào)整策略。

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