房地產(chǎn)“風(fēng)向標(biāo)”失靈 后市走向依舊撲朔迷離

　　被業(yè)界稱為“樓市風(fēng)向標(biāo)”的“十一”假日房展會(huì)已經(jīng)落幕。然而，今年“十一”期間的樓市行情卻走出了詭異走勢(shì)，日均成交不足百套，成交量創(chuàng)六年來(lái)新低。今年假日房展會(huì)的“風(fēng)向標(biāo)”作用大不如前，“十一”的慘淡開(kāi)局使得后市走向更加撲朔迷離。

　　專家：“促銷”通道沒(méi)有打開(kāi)

　　上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年國(guó)慶節(jié)期間（10.4-10.7，下同）全市新建商品住宅累計(jì)成交398套、4.47萬(wàn)平方米，同比回落77.6%、78.5%；成交均價(jià)為2.18萬(wàn)元/平方米、同比上升13.7%。此四天的平均成交水平不僅低于9月份 163.5套的日均成交水平，與去年同期462套相比更是縮水近八成。

　　分析師黃河滔表示，歷年國(guó)慶期間新房成交往往受節(jié)假日氛圍的影響，較節(jié)前皆會(huì)出現(xiàn)一定滑落，而今年情況更為明顯，10月成交量繼續(xù)低位徘徊的概率很大。從“十一”房展期間眾多的參觀人數(shù)仍表明，當(dāng)前市場(chǎng)潛在購(gòu)買力依舊可觀；限購(gòu)短期取消無(wú)望之下，房屋價(jià)格的適度調(diào)整是激活市場(chǎng)的最有利方式。

　　對(duì)此，上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍也表示同意。

　　他指出，此次展會(huì)中，有一些市場(chǎng)信號(hào)得到了充分的體現(xiàn)。首先是觀望背景下，購(gòu)房者展示了自己仍然旺盛的置業(yè)訴求和對(duì)價(jià)格調(diào)整的強(qiáng)烈期待。購(gòu)房者對(duì)展會(huì)興趣大增，主要還是想看看房?jī)r(jià)到底降了沒(méi)有，但多數(shù)人都比較失望。其次，多數(shù)的供應(yīng)方仍然沒(méi)有納入到“促銷”通道上來(lái)，很多的優(yōu)惠舉措仍具有試探意味，“限定房源、限定時(shí)間、限定尺度”的印記仍普遍存在。這也表明了，盡管業(yè)內(nèi)風(fēng)傳開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨資金尷尬，且危機(jī)深度已接近斷裂，顯然并不是事實(shí)。開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況仍在掌控之中，雖不能游刃有余，但仍可做到進(jìn)退自若。在這種情況下，雖然此次展會(huì)較旺的人氣讓參展項(xiàng)目的客源都得到一定補(bǔ)足和積累，但真正轉(zhuǎn)化為交易，還需要一定的價(jià)格讓步。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟則認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)還是偏高，開(kāi)發(fā)商降價(jià)意愿不強(qiáng)烈，導(dǎo)致近期成交相對(duì)冷清。房展會(huì)成交十分慘淡，也是由于開(kāi)發(fā)商整體降價(jià)的意愿也不是很強(qiáng)烈，購(gòu)房者持續(xù)觀望而形成。當(dāng)前還是有部分開(kāi)發(fā)商的價(jià)格有松動(dòng)跡象，因此后市成交量的回升還是值得期待的。

　　購(gòu)房者：目前不是購(gòu)房最佳時(shí)機(jī)

　　成交欠佳，但看房人氣依舊不減。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房展會(huì)參觀總?cè)藬?shù)逾13萬(wàn)人次，與2009年樓市最熱時(shí)相當(dāng)。

　　不難發(fā)現(xiàn)，“高人氣，低成交”的現(xiàn)象背后，其實(shí)質(zhì)是潛在購(gòu)買力依舊龐大，然而預(yù)期后市降價(jià)所導(dǎo)致的濃重觀望情緒使得這些購(gòu)買力遲遲不愿出手。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)應(yīng)用統(tǒng)計(jì)研究中心近日公布第三季度社會(huì)經(jīng)濟(jì)指數(shù)顯示，上海市消費(fèi)者買房意愿指數(shù)為25.1點(diǎn)，環(huán)比下降3.5點(diǎn)；購(gòu)房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)35.1點(diǎn)，環(huán)比大跌7.1點(diǎn)，同比大降13.0點(diǎn)，跌至調(diào)查以來(lái)的最低點(diǎn)。專家分析，這反映了消費(fèi)者期待第三輪調(diào)控能有一個(gè)較為長(zhǎng)期的效果。

　　從調(diào)查結(jié)果中可以看到，僅5.5%的消費(fèi)者認(rèn)為當(dāng)前購(gòu)房時(shí)機(jī)“好”，而認(rèn)為時(shí)機(jī)“不好”的則高達(dá)80.4%。

　　此外，最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，47.1%的購(gòu)房者依然表示盡管自己中意的樓盤已有一定優(yōu)惠，但目前或不會(huì)出手，希望繼續(xù)等待大幅降價(jià)的出現(xiàn)。

　　然而，10月市場(chǎng)依然不容樂(lè)觀。經(jīng)采訪，超八成的購(gòu)房者坦言，若出手購(gòu)房，預(yù)算將控制在200萬(wàn)以下，其中近半數(shù)購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)算為150萬(wàn)以內(nèi)。而今年10月預(yù)計(jì)入市新盤數(shù)量環(huán)比減少，其中單價(jià)3萬(wàn)—5萬(wàn)元/平方米的中高端住宅項(xiàng)目增多，新增供應(yīng)與需求層次存在較大偏差。

　　對(duì)此，資深購(gòu)房者金先生表示，自己房?jī)r(jià)承受力有限，如果沒(méi)有特別吸引人的優(yōu)惠，寧愿繼續(xù)觀望下去。在他看來(lái)，預(yù)期的改變對(duì)后市影響很大，受到政策影響，購(gòu)房者的集體觀望或?qū)⑹沟梅績(jī)r(jià)有所下行。

　　開(kāi)發(fā)商：逐步放低姿態(tài)

　　購(gòu)房者的集體觀望，使得原本淡定的開(kāi)發(fā)商變得更為積極了一些。此次房展會(huì)中，不少房企放低了姿態(tài)，為了能在本次房展中消化一定庫(kù)存，各種優(yōu)惠方案紛紛亮相。

　　為行業(yè)龍頭，萬(wàn)科推出了1.5億元的青年置業(yè)基金，主要面向在滬中青年置業(yè)群體。只要購(gòu)房者參加一次萬(wàn)科的相關(guān)活動(dòng)，就可以在“護(hù)照本”上蓋一個(gè)章，一個(gè)章可以抵扣1000元房款，最高不超過(guò)2萬(wàn)元。根據(jù)筆者了解，萬(wàn)科在本次房展上的8個(gè)項(xiàng)目均在上述活動(dòng)涉及樓盤之列。

　　駿豐嘉旗下2個(gè)項(xiàng)目均推出特價(jià)房，最高優(yōu)惠達(dá)83折。

　　然而，并非所有參展樓盤都有明顯優(yōu)惠，一些高端樓盤和海外項(xiàng)目在展會(huì)上的主要活動(dòng)內(nèi)容只是做廣告、發(fā)宣傳刊物。

　　專家認(rèn)為，雖然目前的優(yōu)惠幅度有限，優(yōu)惠形式仍重于實(shí)質(zhì)，但優(yōu)惠項(xiàng)目的增多無(wú)疑顯示出開(kāi)發(fā)商的心態(tài)也正產(chǎn)生著微妙變化。

　　一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴筆者：“房企不到萬(wàn)不得已是不會(huì)降價(jià)的，今后如果要降價(jià)也是通過(guò)剛需項(xiàng)目先降來(lái)跑量、回籠資金，高端項(xiàng)目降價(jià)不太可能。 ”

　　面對(duì)后市，潘石屹的態(tài)度則更為坦然。他表示，住宅市場(chǎng)在政府不取消限購(gòu)政策的情況下，注定是成交額一月比一月走低，一周比一周走低。開(kāi)發(fā)商的資金、資金鏈成為現(xiàn)在政府、銀行、開(kāi)發(fā)商自己最關(guān)注的問(wèn)題。在過(guò)去兩年寬松的貨幣政策的情況下，開(kāi)發(fā)商取得了很高的銷售額，手里都持有大量的現(xiàn)金，但隨著成交額的下跌，所有住宅的開(kāi)發(fā)商都會(huì)進(jìn)入一個(gè)入不敷出的境地，資金狀況會(huì)一天比一天差。

　　一線訪談

　　“真刀實(shí)槍”是當(dāng)下唯一法寶

　　面對(duì)今年黯淡的 “金九銀十”，是否還有值得追逐的熱銷個(gè)案，是目前購(gòu)房者非常關(guān)心的話題。筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前絕大多數(shù)的樓盤，尤其是豪宅項(xiàng)目都面臨著一系列去化的困難，能夠保持今年連續(xù)幾次開(kāi)盤都熱銷的高端大盤更是“鳳毛麟角”。

　　然而，近期以華潤(rùn)中央公園、仁恒森蘭雅苑為代表的幾大熱銷豪宅項(xiàng)目卻是其中的佼佼者。

　　嘉定南翔華潤(rùn)中央公園再次推出新房源，繼首批公寓和別墅逆市熱銷后，推出212套全新75-150平方米精裝閱湖公館，當(dāng)日勁銷八成。據(jù)悉，此后中央公園推出的將都是180平方米以上的大平層精裝公寓和別墅產(chǎn)品。

　　對(duì)此，華潤(rùn)置地副總裁兼上海大區(qū)總經(jīng)理謝驥在接受采訪時(shí)表示，宏觀調(diào)控對(duì)于每個(gè)開(kāi)發(fā)商都會(huì)有影響，不同之處就在于影響的大小，“一個(gè)好的開(kāi)發(fā)商，在市場(chǎng)好的時(shí)候，能比別人表現(xiàn)的更好，在市場(chǎng)低估期所受影響也更小。 ”

　　“一個(gè)樓盤產(chǎn)品若是真刀實(shí)槍的比較在我看來(lái)反而是件好事，越是比較，越是對(duì)我們的產(chǎn)品有好處。 ”在謝驥看來(lái)，宏觀大勢(shì)越是不好，客戶群體的選擇面越大，同時(shí)也更挑剔，有著好地段好、城市稀缺資源和高品質(zhì)的項(xiàng)目就能受到更多青睞。

　　謝驥指出，做高端樓盤不光要占資源，也不光要用好的材料，更有精心的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，要有非常精心的消費(fèi)配套，才能體現(xiàn)最大價(jià)值。

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