房地產(chǎn)行業(yè)：銷售增幅繼續(xù)收窄

投資要點(diǎn)

前三季度市場(chǎng)整體銷售平穩(wěn)

8月、9月重點(diǎn)城市銷售面積開(kāi)始環(huán)比下降，顯示出市場(chǎng)拐點(diǎn)。前三季度商品住宅銷售面積、銷售金額分別同比增長(zhǎng)12%、21%，增幅未有明顯下降。9月銷售面積、銷售金額增幅同比收窄，國(guó)慶黃金周重點(diǎn)城市成交量也下降4成以上，成交量現(xiàn)出拐點(diǎn)。龍頭企業(yè)市場(chǎng)份額同比提升約1個(gè)百分點(diǎn)。

價(jià)格未有下降，但漲勢(shì)得以控制

一線城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)近三個(gè)月持平，二線城市中，限購(gòu)城市有26個(gè)，其中房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的有5個(gè)，與7月、8月持平，跌幅均不超過(guò)0.3%；房?jī)r(jià)持平的有7個(gè)，較8月份少2個(gè)；房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)的有14個(gè)，較8月份多2個(gè)；未限購(gòu)二線城市中，重慶房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.4%，煙臺(tái)與唐山環(huán)比持平；三線城市中，限購(gòu)的城市有7個(gè)，其中房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1個(gè)，8月份無(wú)房?jī)r(jià)上漲城市；未限購(gòu)的三線城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有9個(gè)，較8月份少3個(gè)。

前三季度投資力度尚未出現(xiàn)明顯下降

前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)35.2%，增速位于歷史較高位；施工面積和新開(kāi)工面積未有明顯下滑。8月、9月房地產(chǎn)投資額增速有所回落，9月新開(kāi)工面積出現(xiàn)同比、環(huán)比回落，但供給減少趨勢(shì)是否形成尚不確定。

但從上市公司拿地金額看，前三季度出現(xiàn)大幅下調(diào)，但龍頭企業(yè)9月份拿地面積和拿地金額均出現(xiàn)環(huán)比大幅增長(zhǎng)，似乎預(yù)示著拿地時(shí)機(jī)已到。

房地產(chǎn)資金來(lái)源增速位于歷史低位

前三季度房地產(chǎn)資金來(lái)源共6.19萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.7%，增幅同比縮小9.8個(gè)百分點(diǎn)，處于歷史較低位。9月資金來(lái)源7209億元，同比增長(zhǎng)17.4%，增速環(huán)比下滑8.1個(gè)百分點(diǎn)。三季度末自籌資金占資金來(lái)源的比重為41.22%，為近幾年歷史最高值。08年的最高值為11月份的40.25%。

國(guó)內(nèi)貸款占資金來(lái)源的比例為15.7%，為近幾年歷史最低位。

我們分析房地產(chǎn)投資額占資金來(lái)源的比例來(lái)判斷開(kāi)發(fā)商的資金壓力。2011年9月底該比例為71.4%，與08年7月份相當(dāng)。08年8月至09年2月為近幾年唯一的房?jī)r(jià)下跌空間。2008年8月該比例為73.4%，可視為降價(jià)臨界點(diǎn)。若按照目前的投資力度和銷售回款情況，2011年10月底該比例提高至73%，2011年11月底提升至74.3%，我們初步判斷房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間為2011年11月初。由于股價(jià)走勢(shì)和房地產(chǎn)銷售情況密切相關(guān)，我們建議投資者以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為主。

來(lái)源: 天相投資　

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