付濤：房地產(chǎn)調(diào)控悄悄加碼 房?jī)r(jià)跌多少調(diào)控才松

　　誰(shuí)說(shuō)的？銀監(jiān)會(huì)主席。

　　40%說(shuō)明什么？銀行安全墊的厚度。

　　周三公開的銀監(jiān)會(huì)主席劉明康講話稱，中國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均押品比例達(dá)到189%，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測(cè)試下跌40%，覆蓋率仍高于國(guó)際通行的110%標(biāo)準(zhǔn)。

　　中金公司本周一發(fā)布的研報(bào)對(duì)銀行安全墊的厚度更為樂(lè)觀可承接約50%的跌幅。該公司分析師在長(zhǎng)沙等三地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，只要不出現(xiàn)房?jī)r(jià)較銀行評(píng)估價(jià)一般較現(xiàn)價(jià)折扣10-30%下跌30%，且項(xiàng)目延期3年的極端情況，項(xiàng)目就能盈利。

　　例如，某知名開發(fā)商在長(zhǎng)沙的樓盤預(yù)計(jì)售價(jià)為2.1至2.2萬(wàn)元，銀行貸款的評(píng)估價(jià)按照1.6萬(wàn)元測(cè)算，只要最終售價(jià)不低于1.1萬(wàn)元，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)就不大。

　　此外，劉明康指出目前約98%的個(gè)人按揭貸款“貸款房?jī)r(jià)比LTV”低于80%。而中金公司的調(diào)研結(jié)果同樣更為樂(lè)觀。中金發(fā)現(xiàn)，其調(diào)研項(xiàng)目的LTV一般控制在60%以內(nèi)。這意味著當(dāng)這些房地產(chǎn)項(xiàng)目出售到50-60%時(shí)，銀行的貸款就已經(jīng)基本可以還清了。

　　無(wú)論是劉明康為銀行健康狀況的辯護(hù)詞，還是中金公司的最新調(diào)研結(jié)果，都說(shuō)明從金融系統(tǒng)安全的角度看，房?jī)r(jià)可調(diào)整的空間還很大，房地產(chǎn)調(diào)控的可操作余地也還很充足。

　　接著看看，周二統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。1-9月份，住宅投資同比增約35%，1-9月份房地產(chǎn)銷售面積同比增長(zhǎng)12.9%。但這些宏觀數(shù)據(jù)掩蓋一些有趣的事實(shí)，例如：房地產(chǎn)界人士普遍認(rèn)為，剔除保障房投資，住宅投資同比為零甚至為負(fù)；全國(guó)銷售面積同比增約13%，而一線城市北京上海同比已降13%。

　　值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中，銀行貸款約9.75萬(wàn)億元，同比僅增3.7%，增速幾近觸底；更引人注目的是，個(gè)人按揭貸款截至9月末終于出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)同比降3.2%。

　　按揭貸款坐“滑梯”的狀況，在局部城市表現(xiàn)很突出。上海市前三季度個(gè)人住房貸款僅增近200億元，不足去年一半，其中8月僅25億元，9月份更是跌至4.1億元。

　　什么因素導(dǎo)致按揭貸款急劇下降？是的，購(gòu)房需求下降很快，但銀行按揭貸款供應(yīng)下降得更快，有限的貸款額度，還提高上調(diào)了基準(zhǔn)利率。參見(jiàn)《首套房貸款利率上調(diào)是一個(gè)信號(hào)》銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度，正隨按揭貸款的“滑落”急速下降。沒(méi)有大張旗鼓，房地產(chǎn)調(diào)控在悄悄加碼。

　　周三在北京金融街5.91,0.01,0.17%威斯汀酒店舉行一個(gè)房地產(chǎn)私募基金論壇上，三類動(dòng)物忙碌著：祈禱中的GP、旁顧四周的LP和覓食的禿鷲。

　　GP：我們只能祈禱兩年后的銷售去化率不出問(wèn)題；

　　LP：這個(gè)月起，房地產(chǎn)要停下來(lái)，高新科技、文化產(chǎn)業(yè)……

　　禿鷲：看好接下來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)，不單是小的，包括一些大的可能要出問(wèn)題；不像08年，這次不倒一批房企，政府不會(huì)放松?！?/p>

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