房地產(chǎn)行業(yè)：經(jīng)濟(jì)擔(dān)憂越大 地產(chǎn)調(diào)控越難加碼

　　投資建議： 投資增速有下滑可能，后期考驗(yàn)政府承受底線： 1）高鐵降速。近日，國(guó)務(wù)院辦公廳會(huì)議規(guī)定暫停審批新的鐵路建設(shè)項(xiàng)目，并對(duì)已受理的項(xiàng)目進(jìn)行深入論證，合理確定項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)方案。海通機(jī)械小組認(rèn)為新規(guī)定短期內(nèi)對(duì)鐵路投資有較大影響。事實(shí)上2011年初開始鐵路運(yùn)輸業(yè)累計(jì)固定資產(chǎn)投資增速已從2月的同比增長(zhǎng)32%下滑到6月2.7%。在以上三點(diǎn)意見出臺(tái)之后，不排除下半年投資增速轉(zhuǎn)負(fù)。2）保障房投資或因資金不足而縮水？近日有海外媒報(bào)道稱，中國(guó)未來五年保障房建設(shè)計(jì)劃或因資金壓力調(diào)整節(jié)奏。2012年保障房開工計(jì)劃將較原計(jì)劃下調(diào)20%，為800萬套。按照2011年1000萬套對(duì)應(yīng)1.3萬億投資來測(cè)算的話，2012年保障房投資將下降到1萬億左右。

　　水利投資時(shí)間偏長(zhǎng)，暫時(shí)不足以彌補(bǔ)投資增速缺口。按照此前國(guó)家計(jì)劃，未來10年水利投資規(guī)模在4萬億左右，也就是年均4000億。水利投資規(guī)模遠(yuǎn)低于鐵路年均8300億和保障房1.3萬億的投資規(guī)模。換句話說，水利投資暫時(shí)還不足以彌補(bǔ)鐵路建設(shè)下滑或者保障房投資下滑帶來的缺口。

　　經(jīng)濟(jì)擔(dān)憂越大、地產(chǎn)調(diào)控越難加碼。在8月10日?qǐng)?bào)告《經(jīng)濟(jì)擔(dān)憂越大、地產(chǎn)調(diào)控越難加碼--從次貸危機(jī)到歐債危機(jī)的思考》中我們分析了歐債危機(jī)起因、潛在傳導(dǎo)過程和可能對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成的影響。從相關(guān)邏輯中可以看出，如果危機(jī)加劇影響外需，國(guó)內(nèi)調(diào)控力度將受到制約。而近期高鐵投資減速、保障房投資縮水傳聞使得市場(chǎng)對(duì)后期固定資產(chǎn)投資增速也將多一份擔(dān)心。雖然從數(shù)據(jù)看地產(chǎn)行業(yè)投資增速并未下滑，但是土地購(gòu)置已經(jīng)先行回落。如果3季度行業(yè)銷售不能如期放量，我們預(yù)計(jì)4季度開始行業(yè)投資增速有可能面臨下滑。

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)面博弈地產(chǎn)板塊。我們分析了貨幣政策未來三種選擇下的利率、存款準(zhǔn)備金率和M2增速的變化方向以及地產(chǎn)股走勢(shì)。從目前情況考慮，后期貨幣有望從“繼續(xù)從緊”轉(zhuǎn)為“不變”。而從地產(chǎn)股潛在走勢(shì)判斷，當(dāng)前板塊低估值情況下具備博弈宏觀政策轉(zhuǎn)變的條件。

　　如果貨幣政策從“繼續(xù)從緊”轉(zhuǎn)移到“不變”，市場(chǎng)環(huán)境可以類比05年走勢(shì)。事實(shí)上利率走穩(wěn)、存款準(zhǔn)備金率持平，貨幣增速持平或略微上升的貨幣政策環(huán)境于05年非常類似。此外，05年房地產(chǎn)板塊也同樣處在調(diào)控之中（首付款由20%提高到30%，后期“國(guó)八條”出臺(tái)）。從當(dāng)時(shí)板塊表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)龍頭個(gè)股僅在2季度跑出滬深300指數(shù)。

　
來源：海通證券

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