房地產(chǎn)企業(yè)大佬繃不住了 中國樓市降價潮來了

正如業(yè)界所預(yù)料，面對著業(yè)績的下滑、銷售的不力、金融環(huán)境的緊縮，房企在四季度將被逼降價。連日來，包括中海、綠地、龍湖等品牌房企開始在上海大規(guī)模打折，最低折扣7折、最大降價幅度1.2萬元/平方米，一時間業(yè)主維權(quán)、其他項目跟風(fēng)降價氛圍彌漫整個樓市?！霸诖蠓科蠼祪r的帶動下，樓市的價格鐵板開始出現(xiàn)松動，預(yù)計在四季度這股降價風(fēng)將影響整個樓市。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

品牌房企弱市“先逃”

“不久前有人問我，房價會降嗎?我列出了四個可能先降價的城巿，萬萬沒想到從上海先開始降價了。我列出了幾家可能先降價的公司，萬萬沒想到這幾家上半年銷售不錯的公司先降了?！泵鎸ι虾鞘械拇蠓?，SOHO中國董事長潘石屹也直言大出自己的意料。

“十一”長假剛過，位于上海松江區(qū)長泰西郊別墅開始了降價活動，較此前的在售價格下調(diào)了2000元/平方米，本是一個不太知名的項目，在房價岌岌可危的關(guān)鍵時刻，卻成為了引發(fā)整個上海樓市降價潮的導(dǎo)火索。

在隨后的一周時間內(nèi)，降價潮席卷了整個上海灘，品牌開發(fā)商紛紛跟風(fēng)。嘉定龍湖酈城的精裝房直降4000元/平方米，由1.8萬元/平方米降至1.4萬元/平方米;中海御景熙岸項目跳水6000元/平方米，從2.2萬元/平方米直降到1.6萬元/平方米;綠地秋霞坊的精裝房則直降6000元/平方米，由1.9萬元/平方米跌至1.3萬元/平方米;閔行星河灣由3.6萬元/平方米降至2.6萬元/平方米。

為何在潘石屹眼中的大開發(fā)商率先挺不住呢?

讓我們看看這次降價潮時上海樓市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，根據(jù)的統(tǒng)計顯示，10月前三周10月1日-23日上海市共計成交一手商品住宅30.27萬平方米，和108.56萬平方米的去年同期水平相比，大幅下滑72%，成為近7年以來有數(shù)據(jù)的歷史最低水平。這對于準備在年底前趕超業(yè)績的上市房企而言無疑是一個巨大的打擊。

“正如所料,首先降價的必然是以上市公司為首的所謂大地產(chǎn),因為他們是錢的奴隸，是靠銷售量來生存的，他們無法對業(yè)主負責(zé)，就是給人砸場子也得降。”臥龍湖置業(yè)總裁李建平表示。

其實早在2008年金融危機之時，萬科董事長王石就是先發(fā)表了“拐點論”而后率先降價，讓大開發(fā)商在弱市下先逃有了先例。

緣起房企資金鏈集體告急

從復(fù)地地產(chǎn)的摘牌，到綠城的岌岌可危，自限購以來，開發(fā)商的資金鏈就如緊的發(fā)條一樣，隨時有斷裂的可能。

根據(jù)以往的市場規(guī)律，三季度一般為房企銷售旺季，特別是九十月份，開發(fā)商選擇放量推盤，在供需兩旺的情況下，基本能夠推動成交量的上漲，從而增加銷售收入。

但是今年卻是寒風(fēng)早凜冽。

在嘉凱城的三季報上記者看到了這樣的陳述，貨幣資金較年初減少35.90%，主要是房產(chǎn)銷售回籠減少及支付土地款、工程款增加所致;存貨較年初增加33.04%，主要是因為支付土地款及在建項目投入增加所致;財務(wù)費用較上年同期增加300.08%，是因為短期融資金額增加所致。

同樣的情況在其他上市公司的報表中也可見到，10月20日，杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司公布2011年第三季度報告稱，報告期內(nèi)，公司營業(yè)總收入1.15億元，同比下降88.98%;歸屬于上市公司股東凈利潤虧損2118萬元，同比下降110.76%，每股虧損0.01元。

可見房企的資金鏈已經(jīng)脆弱到了幾近斷裂的狀態(tài)。

截止到今年10月23日，共計有29家房企發(fā)布了三季報，總營業(yè)收入為156.4億元，環(huán)比下降了19.5%。

其中15家出現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額下滑的情況，7家房企沒有完成全年銷售目標的75%。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，成交量下滑、庫存攀升甚至價格下降，都是冷市下市場所表現(xiàn)出來的常態(tài)，而真正對房地產(chǎn)行業(yè)受創(chuàng)的深度表現(xiàn)是房企資金問題。如果市場持續(xù)低迷，壓垮房企的最后一根稻草是資金鏈的斷裂。

降價促銷、去存量已經(jīng)成為了房企的不二選擇。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測，近期大幅降價促銷的大型開發(fā)商業(yè)績情況均較為理想，其降價促銷行為更多的是應(yīng)對低迷市場的主動戰(zhàn)略調(diào)整。如龍湖地產(chǎn)在上海和杭州兩地推出的3個新盤在5天里售出1000套房源，認購約20億元人民幣，去化率近九成。

全國樓市降價潮即將來臨

記者了解到，大房企的降價行為讓中小開發(fā)商開始跟風(fēng)，上海的降價潮正在不斷擴散。中原地產(chǎn)統(tǒng)計，目前杭州新開盤的項目較周邊樓盤下降幅度高達10%-20%，成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價格也已開始出現(xiàn)下跌。其中，成都降價幅度大部分在5%-10%之內(nèi)，降價范圍已波及主城區(qū)和郊縣;南京的新開樓盤均價降幅約10%，近郊住宅價格降幅較為明顯;天津的新房均價降幅則在5%-15%。

“現(xiàn)在房子是1.45萬元/平方米，您可以考慮下?！变N售顧問向一位購房者介紹。業(yè)主思量半天后直接回答“1.3萬元/平方米我就馬上簽約”。經(jīng)過和營銷負責(zé)人的短暫請示后，銷售員回答“沒問題可以簽，但是價格要保密”。這是近日在北京通州樓市某項目上演的一幕。

“其實現(xiàn)在購房者和開發(fā)商直接議價的現(xiàn)象在北京樓市已經(jīng)不是一件新鮮事了。項目做推廣時，不少購房者直接就問降多少、打折嗎?打8折我就買。”東二環(huán)的一位項目負責(zé)人向記者表示。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，北京商品房成交量已經(jīng)連續(xù)三個月環(huán)比下降，9月后入市的項目有26個至今零成交，占入市項目量的比重年內(nèi)首次達到50%，滯銷壓力再次升級。

張月認為，連續(xù)幾個月成交不景氣已經(jīng)對市場多數(shù)開發(fā)商造成價格壓力，中小房企出于流動資金緊迫、大型房企出于年度業(yè)績指標和充裕資金準備的需求，降價促銷的意愿增強?，F(xiàn)在多數(shù)開發(fā)商的不降價，并不僅僅是出于項目利潤空間的考慮，更多的是降價后業(yè)主維權(quán)對于銷售的負面影響以及是否會加深市場的觀望情緒，部分項目降價銷售后成交量反而更加稀少。如納帕瀾郡小區(qū)，9月初入市后成交均價降幅約為兩成，但簽約率至今不足10%。張月認為，相對而言，前期業(yè)主由于降價維權(quán)對于項目銷售的負面影響相對更大，可能會直接削弱項目前期宣傳樹立的良好形象，給消費者帶來該項目保值性弱的預(yù)期，并且若雙方紛爭沒有得到及時處理，不僅后續(xù)銷售進度會遭到擱淺，也會造成部分前期業(yè)主的退房風(fēng)波。

記者了解到，隨著房企降價潮的蔓延是業(yè)主的退房現(xiàn)象大量出現(xiàn)，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，三季度北京商品住宅退房總量為621套，同比增加44%，但同比增速和上季度相比下降46%。

專家觀點

更多房企降低四季度預(yù)期

上海房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，開發(fā)商目前首要面臨的是資金的問題,進入2011年以來，國內(nèi)貸款比重持續(xù)下降，由1-2月的22%下降到1-9月的15.7%;企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1-2月的34.4%上升到1-9月的41.2%。另外，個人按揭貸款比重和利用外資比重有所下降，定金及預(yù)收款比重小幅上升，開發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂觀。由此可見，在信貸政策緊縮、通脹率仍相對較高的背景下，四季度融資環(huán)境仍然嚴峻，預(yù)計四季度樓盤促銷的現(xiàn)象將越來越多。

同時張月認為，如果市場持續(xù)低迷，壓垮房企的最后一根稻草是資金鏈的斷裂。近期公布的29家房企三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-16.6億元，比去年的30.8億元減少47.4億元。限購之后，房企利用自有資金的比例大幅提高，在項目回籠資金緩慢的情況下，企業(yè)資金鏈很容易出現(xiàn)問題。目前，大部分小房企出現(xiàn)資金問題多以出售項目或股權(quán)并購的形式呈現(xiàn)，然而隨著大房企的自顧不暇，未來小企業(yè)瀕危被接手的幾率也將下降，破產(chǎn)倒閉則會明顯增加，甚至不排除其在建項目爛尾的可能。為應(yīng)對財務(wù)上的困窘局面，開發(fā)商或者調(diào)低年度銷售目標，或者采取項目全面降價的措施。此前，富力根據(jù)半年業(yè)績情況，將全面目標下調(diào)兩成，并宣布旗下項目降價促銷5%-10%。隨著更多大房企業(yè)績回落，預(yù)計四季度會有更多房企降低市場預(yù)期，主動采取大范圍而非個別項目降價。

來源：北京商報

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