房地產行業(yè)面臨洗牌 10%的房企能夠活下來

據《解放日報》報道 市場擠壓使房地產進入并購重組高峰期。對市場轉型準備過冬的預期，使房地產進入現(xiàn)金為王時代。

典型的案例是，國際評級機構穆迪評級在香港上市的29家房地產企業(yè)中，現(xiàn)金流狀況最好的龍湖地產（現(xiàn)金人民幣126.26億元，短期借貸僅人民幣44.84億元）開始打價促銷，龍湖酈城從每平方米1.8萬元直降至1.4萬元。富力、保利、萬科、中海、招商等標桿房企今年下半年以來都進行了不同程度的降價促銷,近七成一線房企前三季度未完成年度銷售任務的75%。

房地產開發(fā)商整體現(xiàn)金流趨緊。截至10月26日，共有70家房地產上市公司披露了第三季度財報，七成房企經營性現(xiàn)金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。

但市場未必同此涼熱。穆迪29家受評開發(fā)商中，23家擁有足夠的現(xiàn)金及預測現(xiàn)金流，足以應付未來12個月內現(xiàn)金流出的150%以上，這些現(xiàn)金流出包括利息、土地金等。但現(xiàn)金流較好的房地產開發(fā)商也在降價促銷，目標就是成為未來市場的主導者。

房地產行業(yè)的嘩嘩洗牌聲不絕于耳。

據中國證券報記者不完全統(tǒng)計，6月至10月中旬，掛牌轉讓的房地產股權項目中，標的資產估值超過1億元的項目有17宗，超過5000萬元的項目有29宗。

這并不是開始，也不是結束。據清科研究中心的研究數據也顯示，2010年房地產行業(yè)共實現(xiàn)并購84起，占并購案例總數的13.5%，為所有行業(yè)之首，涉及并購金額25.8億美元。2011年上半年，房地產業(yè)并購案例持續(xù)增加，并購速度也進一步加快，上半年完成的房地產業(yè)并購案高達57起，同比增加了27起。今年三季度房地產并購進一步升溫，鏈家地產市場研究中心的數據顯示，截至10月中旬，今年房地產行業(yè)并購案例已達90余起，超過去年全年的并購數量。

目前的房企并購主要有兩類，其一是大型房企并購中小房企，并購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或是由地方向全國輻射的大型房企，被并購方則是有項目或土地但體量小、融資渠道少的中小房企；其二是非房地產主業(yè)企業(yè)退出房地產業(yè)，這其中尤以78家非房地產主業(yè)的央企退出為主。

并購者分為兩類，一類是穩(wěn)健的市場占有者，這類企業(yè)手握巨資，追求銷售額、回款率，歷經數個房地產調控周期而能屹立不倒。另一類是實力雄厚者，既能從市場獲得巨資，又能通過母公司從政策方面得到強有力的支持。

以中海地產為例，既背靠雄厚的央企母公司，又擁有雄厚的資金實力與強大的營銷能力。根據11月18日中海地產公布的三季報，前9個月實現(xiàn)營業(yè)額357.9億港元，增長38.2%，經營利潤167.3億港元，增長46.8%。更重要的是，中海凈借貸水平為36.8%，可動用的現(xiàn)金約為172.4億港元。中海地產是業(yè)內標兵，從2000到2009年，公司累計實現(xiàn)凈利潤235億港元，凈利潤復合增長率達到46%，增長率位居行業(yè)第一。房地產市場陷入低迷的2008年，中海地產凈利潤增加20.8%至50.50億港元，房地產市場低迷的2011年仍然不錯。不僅如此，據披露，2009年開始，該公司將現(xiàn)金流管理每月平衡一次改為每周平衡一次，堅持“不做價格先鋒，不搶高價地，嚴控自有資金比例”。

一些善用本土市場資源的公司，如加快發(fā)行本土私募房地產投資基金，可以挺過難關。清科研究中心統(tǒng)計，截至2011年三季度，當年共有22只私募房地產基金募集到位32.25億美元，其中，由本土機構募集基金數量及金額占比分別超過到了80.0%和70.0%。三季度房地產居PE基金投資各行業(yè)案例和金額的排名榜首。手握好資產的公司可以借民間資金存活。

如果中國的房地產調控政策持續(xù)不斷，那么房地產企業(yè)家數（不算項目公司）會幾何級數縮水，而市場控盤率會越來越高。接近負債上限的30%左右的開發(fā)商，會在今明兩年清理出局。在未來五年內，房地產開發(fā)企業(yè)從萬家下降到千家。

來源：地產中國網

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