房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)發(fā)酵 房企洗牌開始？

房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)發(fā)酵。

限購、限貸緊縮式調(diào)控持續(xù)一年之際，房地產(chǎn)融資通道和銷售出口遭遇雙重?cái)D壓，一系列“拐點(diǎn)”征兆陸續(xù)出現(xiàn)。

但這次“拐點(diǎn)”并非率先表現(xiàn)為價(jià)格的大幅下調(diào)，而是先從行業(yè)內(nèi)的整合開始，即房企之間的并購、重組持續(xù)加劇。

房地產(chǎn)行業(yè)正呈現(xiàn)一波并購熱潮

9月12日，總部設(shè)在杭州的香港上市公司綠城中國[5.07 0.00%]HK.03900開始卷入接連不斷的輿論風(fēng)波。

先是業(yè)內(nèi)盛傳海航集團(tuán)欲以30億元的“非常低價(jià)”對綠城中國進(jìn)行收購，由此引發(fā)媒體對綠城中國高負(fù)債凈資產(chǎn)負(fù)債率超過160%的關(guān)注；隨后，有外媒披露稱，銀監(jiān)會已介入綠城中國旗下相關(guān)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查。此消息導(dǎo)致了綠城中國股價(jià)接連遭受重創(chuàng)，同時(shí)連累萬科、保利等眾多上市房企股價(jià)紛紛跳水。

短短半個(gè)月時(shí)間，因上述輿論風(fēng)波，綠城中國股票市值蒸發(fā)超過30億元。在此期間，還一度傳出綠城中國考慮退市的消息。老板宋衛(wèi)平在回應(yīng)媒體時(shí)也放出狠話：如果通過“售房和騰挪項(xiàng)目回籠現(xiàn)金”仍舊無效自救的話，“就將房價(jià)降到底，賣光之后就徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)”。

代理顧問機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示：今年前三季度，中國房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)股權(quán)并購數(shù)量有據(jù)可循的已達(dá)87宗，總交易金額達(dá)256.65億元，與去年同比分別增長42.6%和106%；僅9月份一個(gè)月，全國房地產(chǎn)市場成規(guī)模的股權(quán)交易就為7宗，成交金額達(dá)27.95億元。

上市房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)深圳世聯(lián)地產(chǎn)[13.99 -3.25% 股吧 研報(bào)]董事長陳勁松則表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)的并購、重組大部分都是發(fā)生在非上市公司之間，信息不公開也不透明。因而實(shí)際上發(fā)生的房企并購案數(shù)量要遠(yuǎn)多過上述統(tǒng)計(jì)。

陳勁松告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，目前業(yè)內(nèi)的通俗說法是，中國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際數(shù)量有3萬家最高時(shí)曾至8萬家，但“真正活躍的、還在干活的”全國估計(jì)僅有1萬家左右。其余絕大部分都是“有地不干活”或者“一個(gè)項(xiàng)目沒完沒了地開發(fā)”的“休眠公司”。

恰是這類“休眠公司”，在市場好的時(shí)候自主開發(fā)獲利；市場低迷時(shí)，就待價(jià)而沽、伺機(jī)尋求并購。

在陳勁松看來，今年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控形勢嚴(yán)峻，房企并購案例還將持續(xù)增加，“即便全年超過100例也很正?！薄?/p>

持有類似判斷的業(yè)內(nèi)人士不在少數(shù)。

當(dāng)前銀行信貸事實(shí)上已對房地產(chǎn)行業(yè)收緊，股市又持續(xù)低迷，房地產(chǎn)投資信托REITs管制政策也晦暗不明，再加上限購下的成交量持續(xù)萎縮，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)輸血、造血的功能盡失。這對于一個(gè)資金密集型行業(yè)而言，無疑是生死考驗(yàn)。

深圳證券信息有限公司統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，上市房企負(fù)債總額已突破萬億元，同比上漲41.29%。其中絕大部分是流動性負(fù)債。

民生銀行[6.14 -0.49% 股吧 研報(bào)]地產(chǎn)金融事業(yè)部首席分析師董續(xù)勇則介紹，今年上半年，房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)增長迅速，規(guī)模高達(dá)1700億元左右。這項(xiàng)昔日非主流地產(chǎn)金融產(chǎn)品，如今卻成為眾多房企的“救命融資”。

正因如此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，今年底至明年初，房企資金鏈危機(jī)將進(jìn)一步加深。屆時(shí)，房企間的并購重組將漸入高潮，牽動行業(yè)的并購“大事件”，將從傳聞走向現(xiàn)實(shí)。

并購還是合作？

如果以深圳世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松所說的“國內(nèi)房企實(shí)際數(shù)量1萬家”計(jì)算，即便全年發(fā)生100例有跡可循的房企并購案，仍然只占總量的1%，仍屬“小概率事件”。

鑒于此，一些業(yè)內(nèi)人士對當(dāng)下的房企并購持續(xù)增多現(xiàn)象抱謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為就目前規(guī)模和表現(xiàn)而言，仍屬常態(tài)，還遠(yuǎn)未成氣候。

中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天認(rèn)為，中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模并購需要幾個(gè)前提：其一是市場形勢急劇惡化；其二是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體中利益相關(guān)方對房地產(chǎn)業(yè)集體不看好，出現(xiàn)大規(guī)模甩盤、清倉；其三是行業(yè)內(nèi)大規(guī)模的技術(shù)改進(jìn)、升級，致使落后產(chǎn)能淘汰。

“但目前全國房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)還在增長。即便是遭遇持續(xù)調(diào)控，今年前8個(gè)月全國商品房成交面積仍然比去年同期增長13.6%。同時(shí)目前的現(xiàn)實(shí)是，地方政府依然依賴房地產(chǎn)解決大部分財(cái)政收入問題?！标悋[天說。

至于技術(shù)升級，陳嘯天認(rèn)為，“這種情況在IT產(chǎn)業(yè)中常見，但在技術(shù)含量較低的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)卻不易發(fā)生?！?/p>

陳嘯天表示，除了以上幾種情況，重大的外部條件變化，也會帶來行業(yè)內(nèi)的巨大調(diào)整。如哥本哈根會議確立的低碳原則，直接影響到一系列能源依賴型產(chǎn)業(yè)的調(diào)整。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)雖然也曾一度炒作“低碳”概念，但還未上升到對行業(yè)自身的調(diào)整層面。

陳嘯天認(rèn)為，盡管房企并購案例持續(xù)增加，但中國與真正的房企大并購時(shí)代還相距甚遠(yuǎn)，現(xiàn)在就說房企并購潮已經(jīng)到來，顯然有炒作、放大之嫌。陳同時(shí)認(rèn)為，由于此輪調(diào)控大規(guī)模推動保障房建設(shè)，在事實(shí)上明顯壓縮了商品住宅用地的供應(yīng)量，由此導(dǎo)致住宅用地二級市場交投活躍，這才是近期房企并購增多的主要原因。

據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者了解，房企并購加劇實(shí)際上并非始自今日。

自2005年房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控以來，受地根、銀根收緊和地價(jià)上漲影響，國內(nèi)二級土地交易市場漸趨活躍。一手通過招拍掛、從公開市場拿地，一手進(jìn)行二級市場的項(xiàng)目收購、股權(quán)投資及合作，目前已成為一些大型房地產(chǎn)公司的投資常態(tài)。

萬科集團(tuán)幾年前便開始介入聯(lián)合拿地、股權(quán)收購等合作開發(fā)模式。2010年，萬科年銷售額突破1000億元，比7年前增長近20倍，成為國內(nèi)首家千億級上市房企。諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科之所以能快速突破千億，與其奉行的“合作開發(fā)”模式密不可分。

萬科集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在回復(fù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者的采訪時(shí)證實(shí)，“2010年，萬科新增的項(xiàng)目中有約七成是通過合作方式獲取的”。對于合作，萬科近年來一直保持開放心態(tài)，善于和包括土地、資金在內(nèi)的各類資源所有者進(jìn)行合作。

在萬科看來，合作的好處是多方面的：既可以使公司經(jīng)營范圍拓展到更多的細(xì)分市場，減少個(gè)別市場未來變化的不確定性，有效分散風(fēng)險(xiǎn)；又可以借助合作方的資源，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，減少萬科的資金占用，提高項(xiàng)目開發(fā)效率。萬科的很多合作項(xiàng)目均可以收取一定幅度的項(xiàng)目管理費(fèi)，相當(dāng)于輸出品牌和管理，以“輕資產(chǎn)”投入為股東換取回報(bào)。更重要的，是通過合作、并購快速擴(kuò)大了企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，使公司集中采購的規(guī)模也同時(shí)擴(kuò)大，增強(qiáng)在采購環(huán)節(jié)的議價(jià)能力，體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。

在上市房企佳兆業(yè)董事局副主席、總裁黃傳奇看來，當(dāng)前一部分房企并購案發(fā)生的前提，并非如外界想象的因?yàn)槟承┢髽I(yè)“資金緊張、活不下去了”，而是房企之間出于專業(yè)分工、優(yōu)勢互補(bǔ)的需要進(jìn)行的合作開發(fā)。

黃傳奇告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，在一些成熟的區(qū)域市場，如深圳，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的專業(yè)分工已經(jīng)很明確?！坝械娜耸菍ｉT做地的，有的人是專業(yè)建房的。建房的人不愿意做地，因?yàn)椴疬w、整理太費(fèi)時(shí)間，還不如誰把這個(gè)地弄干凈，我就和誰合作?！?

地產(chǎn)業(yè)集中度加速

10月19日，在和訊網(wǎng)主辦的“中國地產(chǎn)價(jià)值新方向”論壇上，“變局”成為與會者討論的核心話題。

中國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟主席張民耕總結(jié)說，持續(xù)多年的調(diào)控，使中國房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷五大變局：大企業(yè)市場份額逐步提高，小企業(yè)生存愈發(fā)艱難；融資模式不再單純依靠銀行，股權(quán)、債券等多元化融資手段出現(xiàn)；開發(fā)模式從包打天下的“香港模式”向更注重專業(yè)分工的“美國模式”演進(jìn)；行業(yè)平均利潤下降，房地產(chǎn)暴利時(shí)代終結(jié)；地域布局變化，房地產(chǎn)發(fā)展空間從一二線城市向三四線城市加速位移。

恰是在這樣一個(gè)“變局”的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)近年來洗牌加劇。

實(shí)際上，自2005年以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)并購活動大都以中小企業(yè)為主導(dǎo)。由大型房企發(fā)起、具有行業(yè)影響的標(biāo)志性并購案迄今僅有兩起：

一是萬科集團(tuán)收購浙江南都集團(tuán)。時(shí)間發(fā)生在2005年初至2006年8月，處于一輪調(diào)控周期內(nèi)。萬科借此次收購獲得長三角地區(qū)大量優(yōu)質(zhì)土地資源，一舉奠定在該地區(qū)的開發(fā)地位。這一收購案也被業(yè)內(nèi)視為房地產(chǎn)行業(yè)整合的大幕開啟。

另一案例同樣發(fā)生在2006年的調(diào)控周期內(nèi)，香港路勁基建[4.24 -0.47%]有限公司收購了素有“地產(chǎn)戰(zhàn)車”之稱的順馳中國。在此之前，順馳曾以快速擴(kuò)張聞名業(yè)內(nèi)。但這架疾馳的“戰(zhàn)車”最終不得不變賣55%的控制權(quán)。

相比較而言，上述兩個(gè)典型房企并購案中，萬科收購南都被認(rèn)為是成功案例的代表；路勁收購順馳則被視為反面教材——收購雙方隨后展開的控制權(quán)、隱性債務(wù)糾葛曠日持久，至今未決。

時(shí)至今日，恰逢又一個(gè)形勢嚴(yán)峻的房地產(chǎn)調(diào)控周期，還會不會出現(xiàn)類似上述的房企并購大事件？

在深圳世聯(lián)地產(chǎn)[13.96 -3.46% 股吧 研報(bào)]董事長陳勁松看來，當(dāng)前諸多一線地產(chǎn)公司開始有意識地制定并購戰(zhàn)略，且一些較早展開并購業(yè)務(wù)的公司，如萬科，其并購策略變得更加激進(jìn)。

“萬科原來參與項(xiàng)目并購要求掌握絕對控股權(quán)，但現(xiàn)在可以不要控股權(quán)，只要管理權(quán)?！标悇潘烧J(rèn)為，從控制資金到控制項(xiàng)目的訴求轉(zhuǎn)變，說明萬科的并購戰(zhàn)略正在加速。

此前有媒體報(bào)道，2010年，萬科一年內(nèi)收購24家公司，達(dá)到平均每月2家的速度；另一巨頭保利地產(chǎn)[9.89 -2.75% 股吧 研報(bào)]2010年的新增土地中，在一級市場獲得的土地建筑面積僅占18%，其余部分均從二級市場獲取。

總部位于深圳的金地集團(tuán)[4.98 -3.11% 股吧 研報(bào)]，據(jù)稱也在去年一年內(nèi)連收13家公司；該集團(tuán)今年還與外資投行瑞銀合作，發(fā)起成立了專事股權(quán)收購業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)信托投資基金。金地集團(tuán)總裁黃俊燦表示，“一直在關(guān)注并購市場，不管是市場好時(shí)還是市場壞時(shí)，金地都希望通過并購獲得發(fā)展的機(jī)會”。

據(jù)了解，美國早在上世紀(jì)90年代開始出現(xiàn)房企并購加劇、行業(yè)迅速集中的現(xiàn)象。至2005年，美國房地產(chǎn)住宅市場25%的份額集中在前10大住宅開發(fā)商手中。預(yù)計(jì)到2011年，美國前20位的住宅開發(fā)商將占據(jù)美國新房屋開工市場的75%。

業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)行業(yè)，也恰處在并購加劇、行業(yè)集中度加速上升這樣一個(gè)歷史時(shí)期。

中國房產(chǎn)信息集團(tuán)不久前發(fā)布的行業(yè)測評研究報(bào)告顯示，國內(nèi)排名前10位的房地產(chǎn)企業(yè)，2010年商品房成交面積已占全國的7%，成交金額占全國的13.5%；行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)萬科，2010年商品房合約銷售額約1200億元占全國總成交金額5萬億元的2.4%。這些數(shù)字均比往年有大幅提高。

在陳勁松看來，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的資源整合空間還很大，“至少要從1萬家房企整合到1000家”。而持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控，給行業(yè)內(nèi)的資源整合提供了動力，“只要目前的緊縮調(diào)控再持續(xù)半年，大型房企之間的并購重組很快就會出現(xiàn)”。

來源：《財(cái)經(jīng)國家周刊》 作者：王玉光 姜寧

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀