房地產真正的沖擊在2012年

　　房地產市場受到多種因素的影響，出現(xiàn)了大幅的波動，全國一線十大城市房價首現(xiàn)回落，但依舊以平穩(wěn)發(fā)展為主?？v觀目前調整的趨勢和動向，樓市的較大沖擊將持續(xù)到明年。

　　從全國一線十大城市房價首現(xiàn)回落，西安房企加大力度搶攻“金九銀十”，而市場觀望情緒卻愈顯濃重，樓市調控的效力于3季度充分顯現(xiàn)。房市下行的背后，是行業(yè)深層次的演變。

　　從全國各主要城市及西安保障房從制度梳理至開發(fā)建設的持續(xù)推進，再到資金壓力下眾多房企的兼并轉型紛呈上演，均證明了行業(yè)的變革已成必然。而樓市的未來，也更讓每個樓市參與者不得不思深望遠。

　　在10月28日召開的西安2011年3季度西安房地產市場發(fā)展及4季度形勢預警分析會上，國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松對當前房地產市場作出分析，并對后市進行了判斷預測。

　　鄧郁松認為，今后的房地產發(fā)展有兩種可能性：一種是進一步完善與回歸正常波動的主動性，放開改善性需求；另一種則應盡量避免大起大落式的調整，保持房地產金融政策的基本穩(wěn)定。

　　平穩(wěn)發(fā)展依舊是主流

　　當前的房地產市場，雖然增速有所回落，但依舊是以平穩(wěn)有序發(fā)展為主。

　　為什么房地產市場不管是國外還是國內，會頻繁出現(xiàn)大幅度的波動？這需要了解當前全國房地產市場的特征。當厘清了房地產市場背后的邏輯、根源等因素后，就會看到下一步房地產市場調整的趨向。

　　當前房地產的形勢，鄧郁松用了六個字來概括：“平穩(wěn)，分化，隱憂?！?/p>

　　首先可以肯定的是，房地產市場依舊是平穩(wěn)有序發(fā)展的。前3季度全國整個房產行業(yè)增速為32%，全國的商品房增速面積同比是12.9%，雖然增速在回落，但依舊處在高位。在全國來看，即便9月份當月仍然保持同比增長，而市場上的房價仍然是在上漲。9月份全國新建商品房每平米價格比上半年回落了將近50元，漲幅是8.1%，這個漲幅低于前3季度全國城鎮(zhèn)人均可支配收入13.7%的漲幅，但是這個漲幅是高于去年全年的房價漲幅。

　　其次是分化，這是指部分城市、部分省市的情況和全國出現(xiàn)了很明顯的差異，“北京、上海、浙江的城市交易量出現(xiàn)明顯的回落，實際上早在2010年的上半年，這些城市的銷售量已經低于2009年的同期，全國和部分城市的房地產形勢是有根本差別的?！编囉羲烧f。

　　雖然房地產發(fā)展的主流是平穩(wěn)的，但是仍然存在著隱憂，主要有兩點：一是到目前為止，整個房屋的新開工面積已經連續(xù)19個月超過商品房的銷售，也就意味著整個房地產開發(fā)企業(yè)需要銷售的房屋庫存大幅度的增長，達到歷史最高水平，銷售壓力在顯著增大。鄧郁松分析說，“房地產開發(fā)增速連續(xù)14個月，現(xiàn)在整個房地產花錢的速度要比收錢的速度快，資金鏈處在逐步收緊的過程中?！逼浯?，商品房銷售面積增速的變化領先于新開工面積增速的變化。資金來源情況領先于投資增速的情況，當資金來源進一步回落，那整個后續(xù)的投資也是需要密切關注的。

　　市場波動的多重因素

　　中國的房地產市場產生大幅波動，其中有利率調整、資金來源、貸款增速等多重因素影響。

　　2007年之后，中國的房地產市場出現(xiàn)了大幅波動的情況，其背后有很多我們需要關注的重要因素。

　　2008年全國的商品房交易量出現(xiàn)比較大幅度的下降，下降背后的原因很多人認為是和當年的金融危機有關系，但實際情況是，金融危機在2008年9月才正式爆發(fā)，而整個商品房銷售量的下降從2008年2月開始，商品房交易量就開始絕對的下降，絕對的負增長。

　　實際上，利率政策的調整對整個購房能力的影響不可小覷，2008年底在幾次大幅度降息之后，購房者對整個月供的要求都發(fā)生了很大的變化，“在2007年到2008年之間，我們貸款100萬，大概需要17500元的收入才能辦下來。很明顯房子是一天天蓋起來的，不可能短期內出現(xiàn)大幅的增加，但是整個金融政策的調整沒有造成人的收入水平發(fā)生大的變化，卻造成了他的支付能力發(fā)生大的變化，這也是為什么2009年整個銷售量出現(xiàn)大增、價格出現(xiàn)大增的最重要原因，同時也是2008年銷售量為什么下來的結果?！编囉羲烧f。

　　對于房地產企業(yè)關心的資金來源問題，可以看到的是，雖然資金來源增速也出現(xiàn)了下降，但與2008年相比，在相同之中又有不同。“相同的是銀行的按揭利率保持連續(xù)負增長，而在定金、預付款這一塊，2008年中期預付款是絕對下降的，到今年9月份仍然是保持30%以上的水平，這是很大的一個變化?！编囉羲烧f。

　　但不可否認的是，現(xiàn)在整個國內貸款的增速是比較低的，按揭貸款是負增長，那也就是意味著對開發(fā)商來說相對低成本的資金回收渠道、資金來源渠道是在相對的舒展過程中，下一步要密切關注銀行貸款和調控政策的變化。鄧郁松認為“只有知道整個資金來源和銷售量的變化，才大體可以看到后續(xù)投資變化的一個情況”。

　　市場影響尚需時日

　　當前房地產雖然出現(xiàn)大幅波動，但漲速仍在保持當中，從調整的趨勢和動向來看，受到比較大的沖擊會體現(xiàn)在2012年。

　　在這輪房地產市場宏觀調整中，一、二線城市的交易量下滑，市場已經進入下行通道。

　　對北京、上海這樣房價明顯偏高的城市來說，它的價格下降是回歸正常狀態(tài)的合理走向，但是用同樣的指標來判斷，這種狀況也會蔓延到全國，因為從全國收入的狀況來看，全國整體房價也會出現(xiàn)像北京、上海一樣的大幅度下跌。鄧郁松認為，“北京、上海的交易量之所以下降，客觀反映在這么高的價格上，實際上購買能力是不足的，而在當前的一個價格水平上，把全國作為整體來看，是有一定收入支撐的，大多數(shù)城市是處于正常的發(fā)展期間。因此對北京、上海來講房價確定太高，它需要價格回調，這從長期來看是一件好事情?！?/p>

　　鄧郁松認為，房地產市場調整對整個經濟的影響、真正的沖擊會體現(xiàn)在2012年，而不是今年，前9月投資增速還在30%以上，銷售面積增速也仍然是保持兩位數(shù)，但是現(xiàn)在我們看到調整的趨勢、跡象，如果進一步調整，真正會受到比較大的影響會是明年。他根據(jù)當前的形勢判斷說：“假如這個銷量真的進行進一步的回落，明年的房地產增速會出現(xiàn)明顯的回落，說是對明年沖擊會更大，今年還不明顯。”

　　關于保障房和商品房的問題，這兩個是不同的供應對象，實際上如果是換一個角度來看待會更好一些，也就是保障房的目標是什么？實現(xiàn)這個目標是不是還有其他的方式，可能會更理想一些。

　　根據(jù)相關調研顯示，在保障房建設當中，資金的問題還是比較突出的，而且從國際上來看，既然是保障性住房，客觀上意味著不能夠通過正常的市場化方式去取得一個合理的回報，那么在這種方式下，如何平衡財政正常的支出能力，更好地與整個需求相對應，這是真正要考慮的一個問題。鄧郁孫認為還有一點需要關注的，那就是“因為很多人都認為因為房價太高，所以提供一些保障房，這樣可能會壓低房價，可能會使短期內有一個效果，但是大家仍需要進行長期的思考”。

　　保持穩(wěn)定的金融政策

　　房地產的平穩(wěn)發(fā)展，需要盡量避免大起大落式的調整，保持房地產金融政策的基本穩(wěn)定。

　　對于整個市場前景判斷的依據(jù)，鄧郁松用了非常精練的六個字“人口、收入、信貸”來概括。他認為，“長期看人口總量和結構的變化，可以用來預測我們這個市場是大體處在什么階段，是處在快速發(fā)展期，還是成熟期，還是到相對往下走的階段?！?/p>

　　如果將購房年齡人群劃在24—64歲之間的話，2010年時這一群體比2005年多7500萬，到2020年會比2015年下降1500萬，到了“十三五”期間，處于這個階段的人口總量處于絕對下降的趨勢。如果按照兩年銷售面積的峰值應該在2015年前后，是新開工面積，新建住宅。單純從需求角度來看，鄧郁松認為，“目前房地產市場的銷售現(xiàn)狀還可以持續(xù)幾年，但是銷售量的增速大體上是處在一個放緩的過程中?！?/p>

　　其次，從收入的角度可以評判限購的銷售價格有沒有可持續(xù)性。如果將全國作為整體衡量，是否有持續(xù)性的問題在于支付能力，“而是不是能夠真正成為有購買力的支付能力，這也需要借助銀行信貸的支撐，如果沒有銀行信貸的支撐就無法轉化為購買能力。”鄧郁松說，“這就仍然需要觀察政策趨向，就是核心在于怎么看數(shù)量龐大的改善性問題?！?/p>

　　對于下一步房地產市場調整將如何發(fā)展，鄧郁松認為有兩種可能性：“一種是進一步完善與回歸正常波動的主動性。要把改善性需求放開，包括首次置業(yè)和改善性需求給其正常的政策。第二種是盡量避免大起大落式的調整。假如銷售量真的出現(xiàn)絕對下降的話，意味著房地產開發(fā)企業(yè)資金回籠受到很大的沖擊，這種情況下，最理想的一定是盡可能地減少支出，意味著后續(xù)供應鏈的減少。”由此可見，要想使房地產避免大起大落，就一定要使市場本身走向正常的回歸，使這個市場真正服務于自主性需求。我們可以看到所有的國家，只要住房金融政策出現(xiàn)大的波動，就不可能實現(xiàn)房地產平穩(wěn)發(fā)展，要想實現(xiàn)房地產的平穩(wěn)發(fā)展，客觀上就要求住房金融政策能夠保持基本穩(wěn)定。

來源：城市經濟導報

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