房地產信貸再收緊 開發(fā)商資金壓力前所未有

銀監(jiān)會近日下發(fā)通知，進一步明確銀行需加強對商業(yè)用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監(jiān)測，涉及商業(yè)用房的信貸標準必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉按揭、假按揭等做法的打擊力度。

國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，8月份全國房地產資金來源中，國內貸款進一步回落，僅871億元，同時開發(fā)商1至8月自籌資金占比較1至7月擴大1%，至41%。金融機構對房地產貸款收緊外，各類資金進入房地產開發(fā)投資也更趨謹慎。開發(fā)商面臨的資金壓力可謂前所未有。

這無疑引發(fā)市場對房地產信貸風險的擔憂。日前，國土資源部有關負責人指出，“在很多地方不管是舊城區(qū)改造、新城區(qū)建設、旅游區(qū)開發(fā)，還是文化、休閑旅游產業(yè)、保健養(yǎng)生產業(yè)等產業(yè)的發(fā)展，都和房地產開發(fā)有著千絲萬縷的聯(lián)系。”銀行信貸“泛地產化”蘊藏的風險不容忽視。

監(jiān)管

房地產金融政策再收緊

業(yè)內初步估算，現(xiàn)在55萬億元左右的銀行信貸中，其中60%的貸款都與房地產有關。無論是房地產上下游產業(yè)的企業(yè)貸款，還是企業(yè)和個人住房及土地抵押貸款都是如此。

“就前8個月房地產市場狀況來看，主流房企尤其是前三十大房企所銷售的產品結構已經發(fā)生明顯變化，不受限購影響的商業(yè)地產和二、三線城市的占比顯著加大?！币晃环康禺a市場研究人士對《經濟參考報微博》記者說。

上述人士表示，銀監(jiān)會下發(fā)通知意在警示銀行加強執(zhí)行企業(yè)“名單制”管理和開發(fā)貸款以在建工程抵押兩項基本要求，同時增加風險排查頻度，加強對抵押物及時估值和持續(xù)管理。此外，銀監(jiān)會還明確指出銀行對房貸不準貸新還舊和貸款展期。

就目前情況來看，“大部分股份制銀行將額度向中小企業(yè)貸款傾斜，商業(yè)地產抵押貸款業(yè)務做得不多，主要集中在四大行?！蹦硣写笮袀€貸部經理說。

據透露，各家銀行對商業(yè)地產抵押貸款條件與二套房貸要求近似，利率上浮20%至30%不等，“如果銀監(jiān)會的新要求落地，首付比例及貸款利率也可能進一步上調。”該人士進一步表示。

在保險資金進入房地產投資方面，早在去年9月保監(jiān)會頒布的《保險資金投資不動產暫行辦法》中，就對險資進入不動產領域保險資金投資主體、投資標的、投資方式、風控機制等四大方面進行了明確界定和系統(tǒng)規(guī)范。

其中規(guī)定，險企投資不動產的賬面余額，不高于公司上季度末總資產的10%，投資不動產相關金融產品的賬面余額，不高于上季度末總資產的3%；上述兩項投資的賬面余額，合計不高于上季度末總資產的10%。因此，如果按5.6萬億元的保險總資產計算，約有5600億元的保險資金可以進入不動產投資市場。

承壓

開發(fā)商投資、貸款逐月遞減

一度被視為有政府資信做后盾的“藍德計劃”于今年6月獲批，由太保、國壽、平安、人保等國內七家保險資產管理公司通過發(fā)行債權計劃把百億保險資金借貸給北京市土地儲備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設提供前期土地供應。

然而，如今看來，項目實施不盡人意，這項規(guī)模290億元人民幣的險資大動作，實際到位資金只有約110億元，不足預計規(guī)模的40%。

“從全國情況看，到目前為止，保險資金進入保障房市場仍屬個案。內地城市要爭取保險資金投資保障房其實難度很大。包括所謂社?；鸬冗M入保障房市場，目前都還只是在一線城市試行，而且，建保障房主要還是依靠地方融資平臺和銀行貸款?！敝醒胴斀洿髮W保險學院院長郝演蘇說。

有消息人士向《經濟參考報》記者透露，監(jiān)管部門在今年剩下的時間里可能不再批準險資投資土地儲備的項目。對此，業(yè)內普遍認為，原因可能是對保障房土地儲備收益前景不明的擔憂。

事實上，上半年市場對于房地產業(yè)資金收緊的狀況一直持續(xù)，并且隨著監(jiān)管要求日趨嚴格，開發(fā)商從金融機構獲取信貸的難度增加。

據《經濟參考報》記者初步了解，盡管金融機構對于開發(fā)貸沒有全面叫停，但從去年下半年起，銀行方面已經開始壓縮開發(fā)貸款規(guī)模。今年中期，這種狀況更加突出，集中表現(xiàn)在大部分中小房地產開發(fā)商難以從銀行融到資金。

一位國有銀行人士對《經濟參考報》記者表示，與往年相比，今年開發(fā)貸較去年壓縮了近20%的額度，對存量置換部分的規(guī)模也受到嚴格控制?！?至8月國內房地產貸款、自籌資金以及個人按揭貸款來源數(shù)據同比增幅均較去年全年出現(xiàn)回落。”中銀國際一位分析師指出。

除了金融機構對房地產貸款收緊外，各類資金進入房地產開發(fā)投資也更趨謹慎。

統(tǒng)計局數(shù)據顯示，今年1至8月房地產開發(fā)投資共3.78萬億元，同比增速較前7月小幅下降0.4個百分點至33.2%。分析人士對《經濟參考報》記者表示，“保障房建設是彌補普通商品房投資額下滑的重要因素，如果剔除這一因素，房地產開發(fā)投資的整體下降趨勢將更加明顯?！?/p>

警覺

“泛地產化”風險不容忽視

從全國商品房月底成交量上看，宏觀調控的效果已經開始顯現(xiàn)。

“由于去年成交多集中于四季度，9月至12月的銷售面積占全年的近50%，而今年受宏觀調控的影響預計四季度難以出現(xiàn)成交量的大幅回升，因此，四季度全國商品房成交量增速出現(xiàn)下滑是可以預期的，預計全年的商品房成交面積增速會在個位數(shù)?！睎|北證券分析師高建指出。

高建認為，種種跡象顯示，政府對房地產行業(yè)繼續(xù)加壓的概率不大，維穩(wěn)可能變成下一階段房地產市場調控的主要方向，即政策力度保持相對穩(wěn)定，既不放松也不增加。

全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)提出，“在政府對商品住宅交易嚴格限制下，投資持續(xù)轉向商業(yè)地產，二季度全國商業(yè)地價環(huán)比、同比增長率均為最高。商業(yè)地產成為地產資本‘蓄水池’還是新泡沫，值得關注?！?/p>

事實上，商業(yè)地產的升溫也點燃了以擴建為名違法占地開發(fā)地產的風險苗頭。

分析人士指出，上海、廣州等一線城市人均商業(yè)面積已經超出了世界發(fā)達國家人均1.2平方米的商業(yè)面積，上海甚至超出了人均2平方米，當供應量超過市場的消化能力，就會有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，開發(fā)商的資金鏈斷裂，進而引起一連串的連鎖反應。

來源： 經濟參考報

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業(yè)經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀