房地產:調控正襟危坐 資金壓力加大

　　在經歷了上周難得的一波反彈之后，房地產板塊昨日重歸沉寂。根據東方財富通數據，房地產板塊昨日下跌1.22%，遠遠遜于大盤上漲0.07%的表現，而1.22%的跌幅也僅次于以1.50%跌幅領跌的文廣傳媒板塊。盡管板塊內中國武夷錄得漲停，但招、萬、金、保四大龍頭分別以2.89%、3%、3.48%、3.49%的跌幅領跌，或許更引人注目。

　　上市公司銷售跑贏行業(yè)

　　地產上市公司三季度單季銷售額同比增長25.6%，環(huán)比二季度增長21.6%，好于行業(yè)同比增加19%、環(huán)比持平的銷售情況。前三季度上市公司累計銷售額同比去年上升31.6%，也高于全行業(yè)21.2%的水平。另外，三季度上市公司市場占有率回升，二季度上市公司市場占有率為7.64%，三季度則回升至9.25%，處于歷史上較高區(qū)間。

　　值得關注的是，二線公司表現好于一線公司。三季度上市公司整體銷售同比增長25.6%，環(huán)比上升21.6%，排除萬科A、保利地產后，其他上市公司合計同比和環(huán)比分別上升42%和46.6%。三季度中小公司銷售增長明顯，符合我們的預期。上半年中小公司受施工進度影響，推盤量不多，銷售整體不佳，下半年則存在完成全年銷售目標的壓力，因此不得不加大推盤和促銷力度。 資金壓力繼續(xù)上升

　　我們用上市公司的當季結算成本與存貨凈增加來模擬上市公司投資額，按此計算，三季度上市公司投資增速較二季度有所回升，主要是由于去年同期基數較低。三季度上市公司投資額同比和環(huán)比分別上升56.5%和13.4%，上半年累計投資增長27.7%。

　　投資依舊保持高增速，是預期和資金的綜合結果。一方面上市公司整體銷售好于行業(yè)，各公司對自身項目未來預期較好，并沒有主動下調投資；另一方面上市公司資金斷裂的風險也不大，較少出現被動縮減投資的情況。但展望四季度，上市公司資金壓力也難免進一步趨緊，將導致其有意識地通過減少土地購置和新開工來壓縮資本性支出。

　　三季度末，上市公司整體預收款外資產負債率為44.8%，有息負債率29.3%，分別較二季度末下降0.96個百分點和上升0.72個百分點。在信貸趨緊的情況下，負債表現為短期化，報告期末上市公司整體流動負債占總負債比重為54.7%，未到2008年64%的最高水平。主要是本輪信貸緊縮以漸進方式開展，給企業(yè)一定的準備時間，貸款合同期限偏長，使得長期負債在新貸款難以獲得的情況下能夠維持高位。

　　值得一提的是，行業(yè)上市公司的短期資金壓力明顯增大。目前上市公司整體短期借款與一年內到期借款為貨幣資金的83.75%，未到2008年三季度109%的最差水平，但較二季度上升了21.5 個百分點。三季度末該比值大于100%的上市公司占比為44%，比重較二季度進一步上升3.6個百分點。

　　營業(yè)利潤率下降

　　前三季度上市公司平均結算毛利率為40%，處于歷史較高水平，但營業(yè)利潤率為16.7%，較二季度下降5個百分點，回歸歷史平均水平。毛利上升主要是今年公司結算的多為2009年末和2010年銷售的產品，而營業(yè)利潤率不高，主要是隨著銷售難度加大，銷售費用有所增加，此外借款成本上升也導致財務費用增加。明年隨著結算產品以2011年銷售的為主，毛利或將有所下降。

　　此外，目前上市公司整體業(yè)績鎖定率達到152%，較二季度進一步上升，處于歷史高位，業(yè)績壓力不大。四季度隨著結算高峰的到來，鎖定率會有所下降。

　　投資建議

　　目前，地方政府在地產調控方面開始與中央打起“擦邊球”，但實際效果有限。中央對地產的調控思路不會也不應該轉變，因為目前房價未見實質調整，如果放松會導致調控成果前功盡棄，但近期整體宏觀政策的微調和歐債危機的緩和，有助于提升市場整體估值水平，而地產股估值吸引力相對較強，會伴隨市場延續(xù)反彈行情。在投資標的方面，建議投資者關注保利地產、萬科A、首開股份、華業(yè)地產、華僑城、榮盛發(fā)展等個股。

來源：證券時報

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