易憲容:房地產(chǎn)市場(chǎng)未成熟 應(yīng)用經(jīng)濟(jì)杠桿化解問(wèn)題

　　近來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)與計(jì)劃之論爭(zhēng)的討論風(fēng)起云涌。易憲容認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)并非是計(jì)劃多了還是市場(chǎng)少了的問(wèn)題，而是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)完全不成熟。因此，對(duì)于不成熟的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，就得強(qiáng)化市場(chǎng)化的制度改革，就是用成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中有效的經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)化解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，而不是強(qiáng)化政府對(duì)市場(chǎng)干預(yù)。

　　最近，在全國(guó)人大對(duì)城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理的詢問(wèn)會(huì)，吳曉靈認(rèn)為，政府長(zhǎng)期采取限購(gòu)政策與市場(chǎng)配置資源的原則相悖，應(yīng)該更多地運(yùn)用稅收手段調(diào)節(jié)。而住建部部長(zhǎng)姜偉新則認(rèn)為，樓市限購(gòu)政策是行政手段，是不得已而采取的辦法。如果城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建立，就不必再采取限購(gòu)這種行政色彩濃厚的辦法。由此引發(fā)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)與計(jì)劃之論爭(zhēng)的討論風(fēng)起云涌。

　　也就是說(shuō)，對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有人認(rèn)為是政府干預(yù)多比如出臺(tái)城市購(gòu)買住房限購(gòu)令和限價(jià)令，市場(chǎng)法則少了。如果這些房地產(chǎn)政策不改變，不僅與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則相悖，而且是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種倒退。因此，政府對(duì)市場(chǎng)管理，更多的要采取市場(chǎng)化的原則，取消城市住房限購(gòu)令。也有人認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控剛見(jiàn)成效就放寬限購(gòu)，必然使得所有調(diào)控努力都前功盡棄，所以城市住房限購(gòu)令不可取消。

　　其實(shí)，對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的計(jì)劃與市場(chǎng)之爭(zhēng)論，多數(shù)人不知道國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，也沒(méi)有把這種討論建立當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上，或前提條件不明確。如果當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的計(jì)劃與市場(chǎng)的爭(zhēng)論不能夠建立在現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)與條件上，不了解當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，那么這種爭(zhēng)論可能是無(wú)源之水、無(wú)本之木。

　　可以說(shuō)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅不是一個(gè)成熟的市場(chǎng)相差很遠(yuǎn)，而且是把計(jì)劃經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)弊的方面發(fā)揮得淋漓盡致。正因?yàn)橛羞@樣的發(fā)揮，才能夠生成世界歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫、才能夠讓這個(gè)市場(chǎng)暴利持續(xù)盛行、才能夠讓這個(gè)市場(chǎng)成為少數(shù)人短期內(nèi)掠奪絕大多數(shù)人財(cái)富的工具或讓這個(gè)市場(chǎng)成為個(gè)人財(cái)富的轉(zhuǎn)移機(jī)制。

　　因?yàn)?，?dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特征就是住房市場(chǎng)要素的非市場(chǎng)化及住房產(chǎn)品的市場(chǎng)化。所謂的住房市場(chǎng)要素的非市場(chǎng)化就是土地、資金、勞動(dòng)力、城市規(guī)劃等方面的不是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的方式進(jìn)行，而且是通過(guò)非市場(chǎng)的方式進(jìn)行。比如，土地，在土地公有制的情況下，2004年7月以前的土地交易基本上是通過(guò)政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商臺(tái)下的協(xié)議來(lái)完成。在2004年7月之后盡管土地是通過(guò)所謂拍賣方式進(jìn)行，但這其中土地拍賣規(guī)則都是地方政府設(shè)定下進(jìn)行的。所以絕大多數(shù)土地的交易同樣沒(méi)有通過(guò)有效的市場(chǎng)機(jī)制來(lái)完成。由于土地的交易不能夠在有效的市場(chǎng)方式下進(jìn)行，這就使得不能夠通過(guò)管制的方式讓土地上的住房來(lái)改善絕大多數(shù)人的住房福利條件。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)信貸政策決定該市場(chǎng)能否繁榮關(guān)鍵。在中國(guó)金融市場(chǎng)嚴(yán)格的管制下，政府的不少信貸政策通過(guò)對(duì)資金的價(jià)格管制與數(shù)量管制，把社會(huì)稀缺的資金以低成本的方式流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及住房投機(jī)炒作者手中。比如說(shuō)，近十年來(lái)的住房信貸政策，由于不是把住房的民生問(wèn)題放在第一位，而是把住房市場(chǎng)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具，從而用過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策低利率高杠桿鼓勵(lì)住房投機(jī)炒作涌入，從而把全國(guó)各城市房?jī)r(jià)極力推高。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮了、各地方的GDP上去了、土地財(cái)政增長(zhǎng)了、地方政府的業(yè)績(jī)好了。但是這種繁榮是建立在政府對(duì)利率與信貸管制基礎(chǔ)上，是建立在管制利率對(duì)存款人財(cái)富轉(zhuǎn)移或掠奪的基礎(chǔ)上。對(duì)于勞動(dòng)力的戶藉管制、城市規(guī)劃壟斷等要素的情況也是如此?？梢?jiàn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要素基本上不是通過(guò)價(jià)格機(jī)制來(lái)運(yùn)作，而更多的是通過(guò)政府權(quán)力的方式來(lái)交易這也是當(dāng)前國(guó)內(nèi)貪污腐敗盛行的環(huán)境與基礎(chǔ)。

　　不過(guò)，對(duì)于住房商品來(lái)說(shuō)，住房商品又完全市場(chǎng)化。既國(guó)內(nèi)商品住房，其定價(jià)基礎(chǔ)、價(jià)格運(yùn)作機(jī)制等方面又完全由市場(chǎng)來(lái)運(yùn)行。由于住房商品是一種十分特殊的商品既可是投資投資地產(chǎn)品也是消費(fèi)品、每一個(gè)住房商品都具有唯一性，再加上中國(guó)住房市場(chǎng)剛剛形成一手住房比例80%以上，而成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)比例不會(huì)超過(guò)15%，這就為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行壟斷性定價(jià)創(chuàng)造了條件。在這種情況下，住房市場(chǎng)的商品價(jià)格要真正建立以住房消費(fèi)為基礎(chǔ)的市場(chǎng)供求關(guān)系上是不可能的。當(dāng)住房市場(chǎng)完全是投資投資地產(chǎn)炒作為主導(dǎo)時(shí)，或住房市場(chǎng)蛻變?yōu)樘摂M經(jīng)濟(jì)時(shí)，那么住房市場(chǎng)的價(jià)格一定會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離實(shí)質(zhì)性住房商品的價(jià)值，市場(chǎng)法則也就失敗。

　　正因?yàn)椋瑖?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)法則失敗，從而使得國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)持續(xù)暴利十年，就是無(wú)法通過(guò)有效的價(jià)格機(jī)制來(lái)調(diào)整。因?yàn)?，在成熟的市?chǎng)中，從資源有效配置的角度來(lái)看，各個(gè)市場(chǎng)只有平均利潤(rùn)沒(méi)有超額利潤(rùn)。無(wú)論是要素市場(chǎng)還是商品市場(chǎng)，只要哪個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)暴利，市場(chǎng)就能夠要素及商品的替代關(guān)系，把這種暴利拉平。近十年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠暴利，并非是市場(chǎng)有效運(yùn)作的結(jié)果而是政府對(duì)要素等管制的結(jié)果。同時(shí)，房地產(chǎn)的暴利也體現(xiàn)為政府管制的失敗。因?yàn)?，在政府?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效管制下，政府能夠通過(guò)稅收等方式把房地產(chǎn)的暴利集中到政府手上。

　　也就是說(shuō)，無(wú)論是從國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的要素非市場(chǎng)化還是從及商品住房的市場(chǎng)法則失敗角度來(lái)看，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)與成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)相差太遠(yuǎn)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)政府干預(yù)嚴(yán)重的市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)嚴(yán)重的政策市。而這種“政策市”是犧牲絕大多數(shù)人住房福利條件，讓少數(shù)人短期內(nèi)謀到暴利的工具。因此，盡管我對(duì)當(dāng)前的政府限購(gòu)令同樣是不贊同，不贊同政府進(jìn)一步用行政方式來(lái)干預(yù)市場(chǎng)而且也認(rèn)為這種限購(gòu)方式對(duì)市場(chǎng)影響十分有限，但它有一點(diǎn)是正確的，即限購(gòu)令嚴(yán)格限制第三套以上的住房投機(jī)炒作者是能夠起到一定作用。

　　現(xiàn)在的問(wèn)題是，取消當(dāng)前各城市住房限購(gòu)令是不是能夠增加國(guó)內(nèi)住房的市場(chǎng)化程度，政府是不是要鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)居民的住房投資。由上述分析可以看到，對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)與計(jì)劃之論爭(zhēng)，并非是要取消當(dāng)前住房市場(chǎng)限購(gòu)令及限價(jià)令，讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回到2011年以前的市場(chǎng)，讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)暴利持續(xù)、讓房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步、讓房地產(chǎn)投機(jī)炒作盛行，而是要加大國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革步伐。不是用行政干預(yù)的方式來(lái)解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，而是更多的要用成熟市場(chǎng)中通用的經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)化解房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。

　　比如，打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，既不需要住房限購(gòu)令，更不需要等到個(gè)人住房信息體系確立，只要通過(guò)有效的信貸政策及稅收政策就足夠了。比如香港、新加坡及臺(tái)灣等地，為了打擊住房投機(jī)炒作，全面提高住房交易稅、住房交易所得稅就可以。比如香港，2010年把住房交易稅由4.25%分別上升到19.25%半年內(nèi)交易的、14.25%一年內(nèi)交易的、9.25%兩年內(nèi)的。還有住房交易所得稅也是如此。住房其他什么狀態(tài)都可不管，只要是交易就征收稅，那么對(duì)住房投機(jī)炒作豈能不起巨大威嚇作用?但是，當(dāng)前國(guó)內(nèi)不少這樣便利政策政府就是不引用。

　　總之，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)并非是計(jì)劃多了還是市場(chǎng)少了的問(wèn)題，而是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)完全不成熟。因此，對(duì)于不成熟的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，就得強(qiáng)化市場(chǎng)化的制度改革，就是用成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中有效的經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)化解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，而不是強(qiáng)化政府對(duì)市場(chǎng)干預(yù)。成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)最有效的經(jīng)濟(jì)杠桿十分普遍無(wú)論是制度規(guī)則還是經(jīng)驗(yàn)都是如此。比如，土地拍賣時(shí)對(duì)生產(chǎn)住房商品的嚴(yán)格限制、信貸政策與稅收政策對(duì)住房投機(jī)炒作嚴(yán)格限定等方面，不少國(guó)家都有成熟的制度與經(jīng)驗(yàn)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天豈能不采取?這才是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)計(jì)劃與市場(chǎng)論爭(zhēng)的討論而起關(guān)鍵。

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