錢永偉:房地產(chǎn)問(wèn)題是否降價(jià)那么簡(jiǎn)單

　　隨著年底的到來(lái)，尤其中國(guó)社會(huì)共識(shí)的金九銀十沒(méi)有出現(xiàn)一年一度的購(gòu)房高峰，社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度越來(lái)越增加。房地產(chǎn)大鱷開(kāi)始降價(jià)成為很多人感興趣的話題，綠城公司的前景也成為很多傳媒的追蹤熱點(diǎn)。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題是不是只要降價(jià)了就解決了？中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，住宅房?jī)r(jià)能夠降多少？降價(jià)成為社會(huì)各界的焦點(diǎn)，可降點(diǎn)價(jià)的樓盤還是沒(méi)有得到社會(huì)的認(rèn)可和買家接盤，這是為什么？

　　綠城公司披露的負(fù)債率過(guò)高問(wèn)題，如果您知曉一些綠城公司目前的經(jīng)營(yíng)狀況，您就會(huì)體會(huì)到宋老板公開(kāi)的表態(tài)是發(fā)自內(nèi)心的痛苦之言，綠城公司將通過(guò)出讓項(xiàng)目來(lái)平衡目前需要的資金，如果再不行就將房?jī)r(jià)降價(jià)到底，然后再也不做房地產(chǎn)了。綠城公司因?yàn)槠溥@些年的經(jīng)營(yíng)成功，其無(wú)形資產(chǎn)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)使綠城目前在建住宅樓盤走向高端產(chǎn)品。那豪宅的配置和建設(shè)，哪怕在近郊區(qū)，每平方米的售價(jià)也在5萬(wàn)元到7萬(wàn)元。那樣的房?jī)r(jià)就算降50%，那還是社會(huì)感到價(jià)格很高，可那豪華裝修構(gòu)造的建筑，如果那樣賣的話，只有印證宋老板終極目標(biāo)，不干了。如果綠城的房子真的降價(jià)到底了，實(shí)際上也真的無(wú)法再干房地產(chǎn)了。

　　房產(chǎn)降價(jià)，按照市場(chǎng)原理，就是開(kāi)發(fā)商直接用利潤(rùn)損失獲得銷售量的增加。因?yàn)槭沁@樣的道理，所以任何樓盤的降價(jià)都是有限的?，F(xiàn)在的問(wèn)題是很多打出地價(jià)的樓盤，也成為社會(huì)無(wú)法接受的價(jià)格。這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)生存問(wèn)題需要我們反思了。

　　首先是買家的心理障礙。房子的價(jià)格理性看是趨向上行的，因?yàn)橄M(fèi)者往往買漲不買跌。等跌的心態(tài)，往往無(wú)法有底線了，開(kāi)發(fā)商越跌房?jī)r(jià)，觀望的越多，而出手的越少，甚至于開(kāi)發(fā)商大幅跌價(jià)的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者懷疑。如果是一個(gè)樓盤的后期產(chǎn)品，那開(kāi)發(fā)商跌價(jià)就要面臨前期買家的攻擊。

　　其次是政策限購(gòu)的影響，住宅限購(gòu)當(dāng)然是政府出于無(wú)奈，可限購(gòu)導(dǎo)致的是有錢人無(wú)法改善自己的住宅環(huán)境，因?yàn)檎l(shuí)都不會(huì)買無(wú)法合法獲得登記的房產(chǎn)。

　　再次是貸款困難的制約。中國(guó)不斷提升的資金緊張，銀行對(duì)于長(zhǎng)期寬松的住宅貸款，一下子收緊，政策性的二套房限貸，就算是首套房的貸款利率也提升，而且銀行放貸款周期增加，有些地區(qū)還出現(xiàn)貸款管理費(fèi)。

　　最關(guān)鍵的是開(kāi)發(fā)商的貸款受阻。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流根據(jù)現(xiàn)行政策已經(jīng)形成規(guī)律。企業(yè)具有35%的自籌資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就可以以土地抵押獲得銀行的開(kāi)發(fā)貸款，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)到政府規(guī)定的投資規(guī)定的時(shí)候，房子的預(yù)售成為項(xiàng)目建設(shè)的后續(xù)資金?？僧?dāng)后二項(xiàng)遇到資金流入影響的時(shí)候，那項(xiàng)目的成功完成就變得困難，有些開(kāi)發(fā)商不得不接受高利貸來(lái)救命，以降價(jià)來(lái)爭(zhēng)取資金回流。如果那些都無(wú)法如期實(shí)現(xiàn)，那就只有一條路，將降價(jià)進(jìn)行到底，如果能夠建成項(xiàng)目，那還是幸運(yùn)的，也是負(fù)責(zé)任的，有些項(xiàng)目承受不住資金斷檔的開(kāi)發(fā)商也就只能夠向社會(huì)奉獻(xiàn)爛尾樓了。

　　土地價(jià)格在房?jī)r(jià)瘋漲的時(shí)候不斷推高，那些土地出讓資金已經(jīng)被政府消化在城市運(yùn)營(yíng)中了。勞動(dòng)力成本每年政策性地大幅度增升，導(dǎo)致房地產(chǎn)材料和現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)成本成為剛性增加。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的各類稅收預(yù)征收，讓房地產(chǎn)商哪怕是虧本賣房也要不折不扣地上稅，那可不是一點(diǎn)點(diǎn)的數(shù)量。房地產(chǎn)的項(xiàng)目十分困難獲得的貸款，利息總是比標(biāo)準(zhǔn)利息高。這就是目前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的現(xiàn)實(shí)。

　　中國(guó)的買房人大部分是貸款購(gòu)買的。中國(guó)買家除了那些專門的炒家，大部分人是在響應(yīng)政府資產(chǎn)性收入的號(hào)召，因?yàn)楹芏嗳硕紝⒆约何磥?lái)生活的保障寄托在購(gòu)買住宅上了。買房的當(dāng)然不希望社會(huì)房地產(chǎn)價(jià)格的下降，因?yàn)槟菢拥脑?，他們?gòu)買的房屋資產(chǎn)會(huì)變成負(fù)資產(chǎn)了。

　　高位投資的房產(chǎn)商，他們預(yù)期的房子產(chǎn)品價(jià)格是很難低位的，高成本的項(xiàng)目，使很多開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)價(jià)格居高難下，如果降價(jià)，那不是一個(gè)項(xiàng)目的虧損而已，那會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目帶來(lái)整個(gè)公司經(jīng)營(yíng)都受到影響。尤其那些多種經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金困難會(huì)使得他們的集團(tuán)內(nèi)出現(xiàn)強(qiáng)度很高的地震。

　　房地產(chǎn)降價(jià)，實(shí)際上影響最大的還是政府財(cái)政收入。房子賣高的階段，社會(huì)搶房的那段，政府的財(cái)政收入那猶如坐上了直升機(jī)。中國(guó)政府財(cái)政收入連續(xù)出現(xiàn)的每年增長(zhǎng)率在30%只有，那讓世界多少國(guó)家感到驚訝和羨慕?？僧?dāng)房?jī)r(jià)下降，房子賣不動(dòng)的時(shí)候，政府出價(jià)的土地沒(méi)有人要了，那有了地就搶的場(chǎng)面不見(jiàn)了，土地溢價(jià)少了，土地增值稅當(dāng)然就少了，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)少了，營(yíng)業(yè)稅和所得稅收入隨之減少了。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)成為社會(huì)問(wèn)題是因?yàn)橹袊?guó)買房階層涉及面相當(dāng)廣泛了?，F(xiàn)在我們社會(huì)的焦點(diǎn)集中的是房產(chǎn)降價(jià)，那只是將開(kāi)發(fā)商和買家拿來(lái)討論，而形成房地產(chǎn)的問(wèn)題是社會(huì)系統(tǒng)問(wèn)題，并沒(méi)有得到解決。出現(xiàn)簡(jiǎn)單地房產(chǎn)價(jià)格下降，新的社會(huì)問(wèn)題又會(huì)再現(xiàn)。社會(huì)在買家對(duì)房?jī)r(jià)矛盾的心態(tài)中恍惚，因?yàn)闈q價(jià)不可取，而目前降價(jià)又無(wú)法解決問(wèn)題，卻會(huì)增加新的社會(huì)矛盾。所以我們目前面臨的房地產(chǎn)問(wèn)題確實(shí)不是僅降價(jià)就可以解決的。

來(lái)源：錢永偉博客

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