當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)受到多種因素的影響，出現(xiàn)了大幅的波動(dòng)，全國(guó)一線十大城市房?jī)r(jià)首現(xiàn)回落，但依舊以平穩(wěn)發(fā)展為主?？v觀目前調(diào)整的趨勢(shì)和動(dòng)向，樓市的較大沖擊將持續(xù)到明年。

　　從全國(guó)一線十大城市房?jī)r(jià)首現(xiàn)回落，西安房企加大力度搶攻“金九銀十”，而市場(chǎng)觀望情緒卻愈顯濃重，樓市調(diào)控的效力于3季度充分顯現(xiàn)。房市下行的背后，是行業(yè)深層次的演變。

　　從全國(guó)各主要城市及西安保障房從制度梳理至開發(fā)建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，再到資金壓力下眾多房企的兼并轉(zhuǎn)型紛呈上演，均證明了行業(yè)的變革已成必然。而樓市的未來，也更讓每個(gè)樓市參與者不得不思深望遠(yuǎn)。

　　在10月28日召開的西安2011年3季度西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及4季度形勢(shì)預(yù)警分析會(huì)上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)作出分析，并對(duì)后市進(jìn)行了判斷預(yù)測(cè)。

　　鄧郁松認(rèn)為，今后的房地產(chǎn)發(fā)展有兩種可能性：一種是進(jìn)一步完善與回歸正常波動(dòng)的主動(dòng)性，放開改善性需求；另一種則應(yīng)盡量避免大起大落式的調(diào)整，保持房地產(chǎn)金融政策的基本穩(wěn)定。

　　平穩(wěn)發(fā)展依舊是主流

　　當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然增速有所回落，但依舊是以平穩(wěn)有序發(fā)展為主。

　　為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)不管是國(guó)外還是國(guó)內(nèi)，會(huì)頻繁出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)？這需要了解當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征。當(dāng)厘清了房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的邏輯、根源等因素后，就會(huì)看到下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的趨向。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)的形勢(shì)，鄧郁松用了六個(gè)字來概括：“平穩(wěn)，分化，隱憂?！?/p>

　　首先可以肯定的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊是平穩(wěn)有序發(fā)展的。前3季度全國(guó)整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)增速為32%，全國(guó)的商品房增速面積同比是12.9%，雖然增速在回落，但依舊處在高位。在全國(guó)來看，即便9月份當(dāng)月仍然保持同比增長(zhǎng)，而市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)仍然是在上漲。9月份全國(guó)新建商品房每平米價(jià)格比上半年回落了將近50元，漲幅是8.1%，這個(gè)漲幅低于前3季度全國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入13.7%的漲幅，但是這個(gè)漲幅是高于去年全年的房?jī)r(jià)漲幅。

　　其次是分化，這是指部分城市、部分省市的情況和全國(guó)出現(xiàn)了很明顯的差異，“北京、上海、浙江的城市交易量出現(xiàn)明顯的回落，實(shí)際上早在2010年的上半年，這些城市的銷售量已經(jīng)低于2009年的同期，全國(guó)和部分城市的房地產(chǎn)形勢(shì)是有根本差別的?！编囉羲烧f。

　　雖然房地產(chǎn)發(fā)展的主流是平穩(wěn)的，但是仍然存在著隱憂，主要有兩點(diǎn)：一是到目前為止，整個(gè)房屋的新開工面積已經(jīng)連續(xù)19個(gè)月超過商品房的銷售，也就意味著整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要銷售的房屋庫(kù)存大幅度的增長(zhǎng)，達(dá)到歷史最高水平，銷售壓力在顯著增大。鄧郁松分析說，“房地產(chǎn)開發(fā)增速連續(xù)14個(gè)月，現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)花錢的速度要比收錢的速度快，資金鏈處在逐步收緊的過程中。”其次，商品房銷售面積增速的變化領(lǐng)先于新開工面積增速的變化。資金來源情況領(lǐng)先于投資增速的情況，當(dāng)資金來源進(jìn)一步回落，那整個(gè)后續(xù)的投資也是需要密切關(guān)注的。

　　市場(chǎng)波動(dòng)的多重因素

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生大幅波動(dòng)，其中有利率調(diào)整、資金來源、貸款增速等多重因素影響。

　　2007年之后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大幅波動(dòng)的情況，其背后有很多我們需要關(guān)注的重要因素。

　　2008年全國(guó)的商品房交易量出現(xiàn)比較大幅度的下降，下降背后的原因很多人認(rèn)為是和當(dāng)年的金融危機(jī)有關(guān)系，但實(shí)際情況是，金融危機(jī)在2008年9月才正式爆發(fā)，而整個(gè)商品房銷售量的下降從2008年2月開始，商品房交易量就開始絕對(duì)的下降，絕對(duì)的負(fù)增長(zhǎng)。

　　實(shí)際上，利率政策的調(diào)整對(duì)整個(gè)購(gòu)房能力的影響不可小覷，2008年底在幾次大幅度降息之后，購(gòu)房者對(duì)整個(gè)月供的要求都發(fā)生了很大的變化，“在2007年到2008年之間，我們貸款100萬(wàn)，大概需要17500元的收入才能辦下來。很明顯房子是一天天蓋起來的，不可能短期內(nèi)出現(xiàn)大幅的增加，但是整個(gè)金融政策的調(diào)整沒有造成人的收入水平發(fā)生大的變化，卻造成了他的支付能力發(fā)生大的變化，這也是為什么2009年整個(gè)銷售量出現(xiàn)大增、價(jià)格出現(xiàn)大增的最重要原因，同時(shí)也是2008年銷售量為什么下來的結(jié)果。”鄧郁松說。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的資金來源問題，可以看到的是，雖然資金來源增速也出現(xiàn)了下降，但與2008年相比，在相同之中又有不同。“相同的是銀行的按揭利率保持連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，而在定金、預(yù)付款這一塊，2008年中期預(yù)付款是絕對(duì)下降的，到今年9月份仍然是保持30%以上的水平，這是很大的一個(gè)變化。”鄧郁松說。

　　但不可否認(rèn)的是，現(xiàn)在整個(gè)國(guó)內(nèi)貸款的增速是比較低的，按揭貸款是負(fù)增長(zhǎng)，那也就是意味著對(duì)開發(fā)商來說相對(duì)低成本的資金回收渠道、資金來源渠道是在相對(duì)的舒展過程中，下一步要密切關(guān)注銀行貸款和調(diào)控政策的變化。鄧郁松認(rèn)為“只有知道整個(gè)資金來源和銷售量的變化，才大體可以看到后續(xù)投資變化的一個(gè)情況”。

　　市場(chǎng)影響尚需時(shí)日

　　當(dāng)前房地產(chǎn)雖然出現(xiàn)大幅波動(dòng)，但漲速仍在保持當(dāng)中，從調(diào)整的趨勢(shì)和動(dòng)向來看，受到比較大的沖擊會(huì)體現(xiàn)在2012年。

　　在這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)整中，一、二線城市的交易量下滑，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下行通道。

　　對(duì)北京、上海這樣房?jī)r(jià)明顯偏高的城市來說，它的價(jià)格下降是回歸正常狀態(tài)的合理走向，但是用同樣的指標(biāo)來判斷，這種狀況也會(huì)蔓延到全國(guó)，因?yàn)閺娜珖?guó)收入的狀況來看，全國(guó)整體房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)像北京、上海一樣的大幅度下跌。鄧郁松認(rèn)為，“北京、上海的交易量之所以下降，客觀反映在這么高的價(jià)格上，實(shí)際上購(gòu)買能力是不足的，而在當(dāng)前的一個(gè)價(jià)格水平上，把全國(guó)作為整體來看，是有一定收入支撐的，大多數(shù)城市是處于正常的發(fā)展期間。因此對(duì)北京、上海來講房?jī)r(jià)確定太高，它需要價(jià)格回調(diào)，這從長(zhǎng)期來看是一件好事情。”

　　鄧郁松認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響、真正的沖擊會(huì)體現(xiàn)在2012年，而不是今年，前9月投資增速還在30%以上，銷售面積增速也仍然是保持兩位數(shù)，但是現(xiàn)在我們看到調(diào)整的趨勢(shì)、跡象，如果進(jìn)一步調(diào)整，真正會(huì)受到比較大的影響會(huì)是明年。他根據(jù)當(dāng)前的形勢(shì)判斷說：“假如這個(gè)銷量真的進(jìn)行進(jìn)一步的回落，明年的房地產(chǎn)增速會(huì)出現(xiàn)明顯的回落，說是對(duì)明年沖擊會(huì)更大，今年還不明顯?！?/p>

　　關(guān)于保障房和商品房的問題，這兩個(gè)是不同的供應(yīng)對(duì)象，實(shí)際上如果是換一個(gè)角度來看待會(huì)更好一些，也就是保障房的目標(biāo)是什么？實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)是不是還有其他的方式，可能會(huì)更理想一些。

　　根據(jù)相關(guān)調(diào)研顯示，在保障房建設(shè)當(dāng)中，資金的問題還是比較突出的，而且從國(guó)際上來看，既然是保障性住房，客觀上意味著不能夠通過正常的市場(chǎng)化方式去取得一個(gè)合理的回報(bào)，那么在這種方式下，如何平衡財(cái)政正常的支出能力，更好地與整個(gè)需求相對(duì)應(yīng)，這是真正要考慮的一個(gè)問題。鄧郁松認(rèn)為還有一點(diǎn)需要關(guān)注的，那就是“因?yàn)楹芏嗳硕颊J(rèn)為因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，所以提供一些保障房，這樣可能會(huì)壓低房?jī)r(jià)，可能會(huì)使短期內(nèi)有一個(gè)效果，但是大家仍需要進(jìn)行長(zhǎng)期的思考”。

　　保持穩(wěn)定的金融政策

　　房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展，需要盡量避免大起大落式的調(diào)整，保持房地產(chǎn)金融政策的基本穩(wěn)定。

　　對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)前景判斷的依據(jù)，鄧郁松用了非常精練的六個(gè)字“人口、收入、信貸”來概括。他認(rèn)為，“長(zhǎng)期看人口總量和結(jié)構(gòu)的變化，可以用來預(yù)測(cè)我們這個(gè)市場(chǎng)是大體處在什么階段，是處在快速發(fā)展期，還是成熟期，還是到相對(duì)往下走的階段?！?/p>

　　如果將購(gòu)房年齡人群劃在24-64歲之間的話，2010年時(shí)這一群體比2005年多7500萬(wàn)，到2020年會(huì)比2015年下降1500萬(wàn)，到了“十三五”期間，處于這個(gè)階段的人口總量處于絕對(duì)下降的趨勢(shì)。如果按照兩年銷售面積的峰值應(yīng)該在2015年前后，是新開工面積，新建住宅。單純從需求角度來看，鄧郁松認(rèn)為，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售現(xiàn)狀還可以持續(xù)幾年，但是銷售量的增速大體上是處在一個(gè)放緩的過程中?！?/p>

　　其次，從收入的角度可以評(píng)判限購(gòu)的銷售價(jià)格有沒有可持續(xù)性。如果將全國(guó)作為整體衡量，是否有持續(xù)性的問題在于支付能力，“而是不是能夠真正成為有購(gòu)買力的支付能力，這也需要借助銀行信貸的支撐，如果沒有銀行信貸的支撐就無法轉(zhuǎn)化為購(gòu)買能力?！编囉羲烧f，“這就仍然需要觀察政策趨向，就是核心在于怎么看數(shù)量龐大的改善性問題?！?/p>

　　對(duì)于下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整將如何發(fā)展，鄧郁松認(rèn)為有兩種可能性：“一種是進(jìn)一步完善與回歸正常波動(dòng)的主動(dòng)性。要把改善性需求放開，包括首次置業(yè)和改善性需求給其正常的政策。第二種是盡量避免大起大落式的調(diào)整。假如銷售量真的出現(xiàn)絕對(duì)下降的話，意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠受到很大的沖擊，這種情況下，最理想的一定是盡可能地減少支出，意味著后續(xù)供應(yīng)鏈的減少。”由此可見，要想使房地產(chǎn)避免大起大落，就一定要使市場(chǎng)本身走向正常的回歸，使這個(gè)市場(chǎng)真正服務(wù)于自主性需求。我們可以看到所有的國(guó)家，只要住房金融政策出現(xiàn)大的波動(dòng)，就不可能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展，客觀上就要求住房金融政策能夠保持基本穩(wěn)定。
　　

來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)

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