房地產(chǎn)行業(yè)：量?jī)r(jià)下行引發(fā)板塊風(fēng)險(xiǎn)集中釋放

　　近期，我們看到房?jī)r(jià)下跌的新聞報(bào)道越發(fā)頻繁出現(xiàn)。九月、十月成交清淡收?qǐng)黾訌?qiáng)了購(gòu)房者的觀望情緒和開(kāi)發(fā)商對(duì)后市悲觀、降價(jià)的預(yù)期。但是，顧慮到類似上海前期部分樓盤降價(jià)引起老業(yè)主極度不滿的行為，降價(jià)幅度有限，目前開(kāi)發(fā)商多采取新盤打折促銷，并調(diào)整推盤結(jié)構(gòu)和推盤節(jié)奏，產(chǎn)品主要以滿足剛需的小戶型為主。受前期首套房貸款利率上浮、購(gòu)房觀望情緒加重的影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)降價(jià)促銷形成共識(shí)，我們認(rèn)為，11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的風(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)三季報(bào)情況來(lái)看，目前，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到72%，手持貨幣資金/短期借款超過(guò)1倍，目前行業(yè)整體負(fù)債水平上升，但還好于2008年最壞時(shí)候的情形，房地產(chǎn)公司還處于為了完成銷售任務(wù)、回籠資金的而主動(dòng)降價(jià)促銷階段，但隨著11月、12月市場(chǎng)可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，加上年底為各項(xiàng)工程款支付時(shí)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商資金壓力會(huì)增大，削減新開(kāi)工、投資是必然。

　　九月、十月推盤量加大，而成交量并未出現(xiàn)隨之暴漲，我們跟蹤的城市房屋可售量持續(xù)上升。根據(jù)三季報(bào)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)存貨占比達(dá)72.5%，預(yù)計(jì)未來(lái)行業(yè)去庫(kù)存壓力仍將持續(xù)甚至上升。

　　除了一手房市場(chǎng)，最近，媒體也越來(lái)越多報(bào)道一線城市二手房市場(chǎng)出現(xiàn)顯著下滑。北京二手房?jī)r(jià)全面下跌，成交量接近08年最低水平；上海二手房指數(shù)18個(gè)月以來(lái)首跌；深圳地產(chǎn)中介擔(dān)心關(guān)店潮。二手房市場(chǎng)的賣方賣房多為投資變現(xiàn)，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格更為敏感，二手房市場(chǎng)價(jià)格明顯下滑、成交量萎縮。

　　雖然上周出現(xiàn)了房地產(chǎn)指數(shù)出現(xiàn)小幅上漲+1.41%，但是仍明顯跑輸滬深300指數(shù)+2.02%，房地產(chǎn)市場(chǎng)11月面臨價(jià)格繼續(xù)下滑、成交量環(huán)比下跌的風(fēng)險(xiǎn)，銷售不見(jiàn)起色給越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商增添資金鏈壓力，給房地產(chǎn)板塊帶來(lái)負(fù)面影響。我們認(rèn)為行業(yè)中長(zhǎng)期機(jī)會(huì)的出現(xiàn)必須依賴于房地產(chǎn)調(diào)控政策的松動(dòng)和流動(dòng)性的寬松，而國(guó)務(wù)院總理溫家寶11月6日在俄羅斯圣彼得堡再次表示，中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策。短期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)下滑、成交量環(huán)比下跌將帶來(lái)基本面向下調(diào)整，引發(fā)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)集中釋放，帶動(dòng)板塊指數(shù)下跌可能，然而同時(shí)，待這種房?jī)r(jià)泡沫、短期風(fēng)險(xiǎn)消化完畢之后，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)、估值的合理調(diào)整將更有利于迎接行業(yè)中長(zhǎng)期趨勢(shì)性機(jī)會(huì)出現(xiàn)。維持行業(yè)中性評(píng)級(jí)，長(zhǎng)期建議關(guān)注財(cái)務(wù)狀況良好、銷售業(yè)績(jī)鎖定的龍頭公司萬(wàn)科、保利以及不受限購(gòu)政策影響的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)公司華夏幸福、金融街、世茂股份、華僑城等.

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