房地產(chǎn)將是穩(wěn)定的“慢熊”形態(tài)

　　11月6日，中國國務院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡參加上合組織峰會時表示，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，“決不可有絲毫動搖”。

　　溫總理的言論，至少澄清了一點：“即政府是要房價下跌”。過去房地產(chǎn)商總是說政府的目標是遏制漲幅，“不漲即是跌”。其次，政府強調(diào)了“供應面的威懾”：限購政策將投機性需求剝離掉、而保障性住房則在供給方面來填補房產(chǎn)商的開發(fā)速度下降的博弈，甚至它還造成了發(fā)展商的擔憂，不得不加快囤積土地的開發(fā)速度，以期早點出售。

　　總體上看，一些城市郊區(qū)的房價有一定幅度下跌，也出現(xiàn)了買了高價房的業(yè)主看同源房下跌而發(fā)生的“維權(quán)鬧劇”，但還遠遠沒到“2008年又重來”的程度。一般從歷史經(jīng)驗上看，像房地產(chǎn)這樣的資產(chǎn)形態(tài)經(jīng)歷了V形反轉(zhuǎn)，升到另一個峰值后的再下降，都將是一個漫長的下跌過程，但是不會出現(xiàn)一年整體跌去30%的劇烈，會有小反復，但整體上是一望無盡的勢頭，所謂的慢熊行情。

　　為什么會有這種形態(tài)呢?一個是政策，一個是預期心理。所謂政策，就是人們覺得政策會有反復，比如最近決策層說“微調(diào)”和“保增長”，人們就會預期政策有反復。要知道，2007年次貸危機被認為是“1933年大蕭條”重演，但政府都可以通過強有力的政策改變了經(jīng)濟周期的片段，“政府決定論”已經(jīng)成為一種心理預期。現(xiàn)在的房價僵持或微跌局面，大多數(shù)人都覺得是政府壓制的，一旦政府松手，房價將報復性反彈。現(xiàn)在，由于經(jīng)濟周期本身以及外部尤其是歐洲主權(quán)債務產(chǎn)生的經(jīng)濟放緩，使得政府會做一些“微調(diào)”，而在過去的預期心理籠罩下，政府的任何微弱放松信號，都很有效果，它會刺激購買力。我們經(jīng)?？吹剑罱坏┓康禺a(chǎn)打折，立即就很快銷售一空，因為很多人覺得這是另外一個V形反轉(zhuǎn)的底部。

　　跟2007年-2008年不同，那時候沒有通脹，是突然性的通縮。現(xiàn)在則是高通脹，緩解它則必須將泛濫的貨幣慢慢收回去，而在這個過程中房地產(chǎn)的投資財務學“破產(chǎn)”了。房地產(chǎn)的利息流是房租，而錢的租金是利率，5年期存款現(xiàn)在已經(jīng)變成5.5%，而一線城市的租金回報大約從3.3%開始慢慢跌到3.2%，這是非常罕見的需求減弱現(xiàn)象。過去如果投資一套房子付5成首付，相當于用總價一半的錢獲得房屋總價的3.2%租金，那么其實租金回報是6.4%。房地產(chǎn)回報率=房租率×按揭杠桿率。現(xiàn)在二套房嚴格按6成來算，杠桿率為1.67，雖然按揭每月都付，但投機者隨時準備將房子賣掉，所以忽略其短期的按揭行為，于是二套房的收益率為3.3%×1.67=5.344%，它已經(jīng)無法戰(zhàn)勝5.5%。如果是自住，還是假設首套房首付3成盡管很多銀行都變更為4成，但銀行的房貸利率逐漸上10%，自住是要考慮長期的按揭繳付的，即3.33首付杠桿×3.3%—7.05%×1.1×0.77成按揭=5.2%,依然低于5.5%的存款利率水平。無論是自住還是投資，現(xiàn)在房地產(chǎn)沒有任何意義。

　　這個財務模型也可以動態(tài)化。因為很多人說，如果將存款利率調(diào)低或者提高杠桿率，那么房地產(chǎn)將會重新升值。即使算上CPI逐漸回落，年水平也有5.5%。在這種情況下，很難貿(mào)然削減利率。一旦真得發(fā)生大幅度削減利率，那意味著經(jīng)濟需求的萎縮將跟2008年“有得一拼”。這至少意味著兩件事：一部分人的收入萎縮將無法匹配高房價時期的高按揭高按揭是不會下調(diào)的，因為它是固定的，這些人將加入出售房屋的行列，美國現(xiàn)在就是這種情況;經(jīng)濟需求將迫使房租回報率急劇下降，從而依然形成動態(tài)化的“不合算”。

來源：21世紀經(jīng)濟報道

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