房地產(chǎn)——難免的下行之痛

我們知道，始于2010年4月17日的針對房地產(chǎn)調(diào)控政策，如今已有一年半的時間，回顧一年半以來的房地產(chǎn)走勢，房價的下跌步伐可謂緩之又緩，還記得2010年末，房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)積極變化，一、二線城市“價量齊升”，三、四線城市持續(xù)火爆，今年1月26日，“限購令”調(diào)控政策的出臺，真正將房地產(chǎn)尤其是中高端樓盤推至冰點。房地產(chǎn)未來走勢究竟如何?我們可以通過數(shù)據(jù)來分析。

從目前國土資源部公司的數(shù)據(jù)來看，今年前三季度，全國房地產(chǎn)用地供應(yīng)11.88萬公頃，同比增長14.0%，比去年同期增幅回落。36個重點城市直轄市、省會城市、計劃單列市房地產(chǎn)用地供應(yīng)量同比增長11%，其中供應(yīng)量增加和減少的城市各占一半。一般來說，中國目前的房地產(chǎn)項目容積率平均約1.5，也就是1平方米的用地可以建成1.5平方米的房子。按此粗略計算，當(dāng)前全國尚未開工的房地產(chǎn)用地應(yīng)該可以建成大約32億平方米的房屋，未竣工的房地產(chǎn)用地可以建成68億平方米的房屋。2010年全國房屋銷售面積約10.43億平方米，而當(dāng)前未開工和未竣工的房地產(chǎn)用地可以總計提供100億平方米的房屋，如此巨大的潛在供應(yīng)量大約相當(dāng)于前者的9.5倍?？陀^上分析，去年房地產(chǎn)雖然局部低迷，但整體銷量還算可以，比今年的銷量情況要好。因此房地產(chǎn)市場供過于求，已成定局，雖然中國樓市實行預(yù)售制，但從當(dāng)前整個房地產(chǎn)的銷售情況來看，顯然不太理想，如部分小型房地產(chǎn)開發(fā)商“棄房逃跑”，其問題就在于銷量不佳、向銀行貸款無門、其他渠道又不暢通，導(dǎo)致資金鏈斷裂，部分大型開發(fā)商也存在著資金緊缺現(xiàn)象。如此一來，房地產(chǎn)已步入“寒冬”。

如果我們從已公布完畢的2011三季報來看，上市房企存貨高居不下、資產(chǎn)負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升、凈利潤/凈利潤率悉數(shù)下滑、經(jīng)營性現(xiàn)金流近七成企業(yè)告負(fù)，可謂危機(jī)四伏。即使因工業(yè)化、高周轉(zhuǎn)而著稱的萬科A，資產(chǎn)負(fù)債率也已高達(dá)78.97%，幾乎入圍滬深兩市上市房企資產(chǎn)負(fù)債率前10名，這個負(fù)債率也是萬科A2008年以來近4年里的最高值。而其中最大的危機(jī)不在當(dāng)前，而在于趨勢，房企的生存狀況已經(jīng)令人擔(dān)憂，但從趨勢上，這種惡化并沒有觸底，對房價而言，可能還只是開始，這才是讓絕大多數(shù)地產(chǎn)商最絕望的。

銷量持續(xù)低迷、政策調(diào)控依舊、籌融資難上加難……開發(fā)商可調(diào)四面楚歌，作為對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度較高的房地產(chǎn)行業(yè)，雖然不太可能出現(xiàn)崩盤的局面，但個別企業(yè)并不排除存在崩潰、倒閉的可能性。

綜合以上分析，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)將不可避免地存在下行之痛，這對于地產(chǎn)股來說，無疑是股價上漲的最大障礙，同時地產(chǎn)業(yè)的不景氣，對中國經(jīng)濟(jì)將帶來較大的負(fù)面影響，繼而對資本市場形成拖累。

來源：新安晚報

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