房地產(chǎn)的冬天到?jīng)]有？

　　但如果以國家公布的70城市均價(jià)來看，止?jié)q是在今年上半年，平臺期一直延續(xù)到下半年。也就是說，全國范圍來看，樓市拐點(diǎn)是在今年下半年。

　　總的來說，一線城市房價(jià)提前在去年底見頂，上半年已經(jīng)迎來拐點(diǎn)；全國二三線城市房價(jià)在今年上半年見頂，下半年迎來拐點(diǎn)。

　　但低谷期會(huì)延續(xù)到明年上半年。谷底或底點(diǎn)可能在明年下半年。能否從明年下半年開始迎來新一輪上漲，則要看限購令是否要等到2013年房產(chǎn)稅實(shí)施后解除。如果限購令在房產(chǎn)稅全國推廣之前取消，則房價(jià)會(huì)出現(xiàn)新一輪上漲；如果限購令與房產(chǎn)稅銜接，那么有可能房地產(chǎn)從此走向平穩(wěn)、健康發(fā)展之路，房地產(chǎn)暴利時(shí)代結(jié)束，保障房大行其市，購房者心態(tài)趨于平緩，年輕人的焦慮感消失，地方政府轉(zhuǎn)型開始……

　　開發(fā)商：說拐點(diǎn)為時(shí)尚早

　　羊城晚報(bào)訊 記者趙燕華、實(shí)習(xí)生張蕾報(bào)道：在國內(nèi)樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”慘變成“銅九鐵十”后，進(jìn)入第四季度，京滬深相繼出現(xiàn)樓盤降價(jià)業(yè)主維權(quán)事件；土地市場寒意襲人，廣州南站地塊出讓屢次遇冷。昨日，由廣州市房協(xié)舉辦的房地產(chǎn)形勢研討會(huì)上，13家龍頭房企代表以及9位專家學(xué)者表示，現(xiàn)在談樓市拐點(diǎn)為時(shí)尚早，長期來看房地產(chǎn)仍看好，尤其北上廣深長線肯定不受影響。

　　“北上廣長遠(yuǎn)沒影響”

　　面對近期樓市降價(jià)潮，土地市場入冬，廣州市地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長、廣州市新城市投資董事長曹志偉認(rèn)為，不能僅憑土地市場交易冷淡下結(jié)論，樓市真正的拐點(diǎn)應(yīng)該是一段較長時(shí)間內(nèi)銷量和價(jià)格與歷史同期比發(fā)生50%的變化并呈長期趨勢，現(xiàn)在看拐點(diǎn)還為時(shí)尚早。

　　越秀地產(chǎn)代表則認(rèn)為，今年5、6月份推出的所有新盤都在合理定價(jià)，但最近客戶心態(tài)發(fā)生了變化，他們會(huì)考慮價(jià)格還沒有到底，所以成交量會(huì)縮減?！艾F(xiàn)在正在形成價(jià)格下降通道，但是集團(tuán)不認(rèn)為這是拐點(diǎn)的出現(xiàn)”，此前在上海因降價(jià)引發(fā)“退房”事件的某房企代表表示，公司會(huì)通過加快銷售度過這段艱難的時(shí)間。

　　恒大地產(chǎn)代表也認(rèn)為，估計(jì)國家不會(huì)對政策進(jìn)行大調(diào)整，所以房價(jià)在一定時(shí)期內(nèi)不會(huì)再出現(xiàn)上漲，反而會(huì)下調(diào)，但是樓市波動(dòng)很正常，尤其是對于北上廣深這些核心城市，長線來看肯定是不會(huì)受到大影響。

　　廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)專家委員、廣州市社會(huì)科學(xué)院研究員彭澎認(rèn)為，目前并沒有走向低谷，雖然說北京上海有樓盤降價(jià)20%-30%，但是都不是均價(jià)，因此也不能判斷拐點(diǎn)到來。

　　“自住無須考慮漲跌”

　　對于何時(shí)才是購房良機(jī)，曹志偉認(rèn)為，首套自住房屋是生活基本需要，無須過多考慮房價(jià)漲跌帶來的影響。房價(jià)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展一樣都是波浪式前進(jìn)、螺旋式上漲的，一時(shí)波動(dòng)只是發(fā)展過程中的一部分，并不意味著房價(jià)就不再漲或不再跌了。

　　況且，從中長期來看，廣州市的經(jīng)濟(jì)仍有較大的上升空間?，F(xiàn)在到明年三季度是一個(gè)相對房價(jià)底部，除非中國經(jīng)濟(jì)突然掉頭向下。

　　世聯(lián)地產(chǎn)的代表分析：目前的市場還是處在博弈階段，一線城市現(xiàn)在有少數(shù)的樓盤在降價(jià)，二三線城市也沒有很大的動(dòng)作，廣州降價(jià)的樓盤也是很少的?！跋滦兄芷趤砜矗鋵?shí)隨著庫存積累的進(jìn)一步放大，我們感覺明年上半年這個(gè)拐點(diǎn)會(huì)到來，如果廣州相對于其他一線城市市場比較健康的話，那么可能會(huì)推遲1-2個(gè)月的時(shí)間。”

　　趙燕華、張蕾

　　限購政策或延至房產(chǎn)稅出臺

　　來源：金羊網(wǎng)-新快報(bào)作者：謝蔓

　　2011年11月10日

　　[提要] 近期，北京、上海、杭州等大城市出現(xiàn)樓市降價(jià)，而廣州樓市調(diào)控最直接的表現(xiàn)則是土地市場遇冷。樓市拐點(diǎn)來臨？昨天上午，市房協(xié)舉行了房地產(chǎn)市場形勢分析研討會(huì)，與會(huì)的13家房地產(chǎn)企業(yè)代表和專家學(xué)者都認(rèn)為，目前樓市正進(jìn)入冬天，樓價(jià)未來有下行的機(jī)會(huì)，但對于如何定義拐點(diǎn)，拐點(diǎn)是否來臨，專家、學(xué)者的意見則不一致。

　　廣州市房協(xié)房地產(chǎn)形勢分析研討會(huì)上，企業(yè)代表和與會(huì)專家表示樓市的冬天已經(jīng)來臨

　　近期，北京、上海、杭州等大城市出現(xiàn)樓市降價(jià)，而廣州樓市調(diào)控最直接的表現(xiàn)則是土地市場遇冷。樓市拐點(diǎn)來臨？昨天上午，市房協(xié)舉行了房地產(chǎn)市場形勢分析研討會(huì)，與會(huì)的13家房地產(chǎn)企業(yè)代表和專家學(xué)者都認(rèn)為，目前樓市正進(jìn)入冬天，樓價(jià)未來有下行的機(jī)會(huì)，但對于如何定義拐點(diǎn)，拐點(diǎn)是否來臨，專家、學(xué)者的意見則不一致。

　　冬天來臨注重開發(fā)剛需產(chǎn)品

　　一進(jìn)入立冬，廣州的天氣就驟冷，近期的樓市也似乎已經(jīng)開始有變天的跡象。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總理經(jīng)趙卓文表示，進(jìn)入9月份特別是國慶節(jié)之后市場出現(xiàn)了一些新的變化，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”褪色，廣州10月份的成交同比降六成，佛山九、十月兩個(gè)月共成交5800套，同比下降了逾40%。

　　保利地產(chǎn)、中國鐵建等房企的與會(huì)代表都表示，感覺到樓市冬天的來臨，會(huì)更加注重剛性需求產(chǎn)品的開發(fā)。越秀地產(chǎn)代表則表示，其實(shí)從五六月份開始，新盤的售價(jià)都定得比較合理，但買家的心理在近兩個(gè)月發(fā)生了微妙的變化，他們在考慮，現(xiàn)在的價(jià)格是否還有下行的空間，至少在年底前不會(huì)積極入市。

　　樓市拐點(diǎn)尚未到來

　　雖然廣州樓市目前還比較平穩(wěn)，但上海、北京等一線大城市樓市出現(xiàn)大幅降價(jià)，是否意味著類似2007年的樓市拐點(diǎn)又再次到來？

　　廣州社科院研究員彭澎認(rèn)為，拐點(diǎn)到來將表現(xiàn)為均價(jià)停漲，并下行走向谷底。雖然上海等城市有樓盤價(jià)格下降了20%-30%，但這不是均價(jià)，不能由此判斷拐點(diǎn)到來，但樓市的這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)卻越來越清晰。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江則表示，樓市漲跌與GDP和銀行利率的高低有關(guān)。目前GDP繼續(xù)增長，樓價(jià)就會(huì)跟著漲，但同時(shí)，銀行利率與2008年的低位相比實(shí)際上已經(jīng)上浮了約40%，樓價(jià)會(huì)下跌。綜合而言，樓價(jià)還在僵持，還處于博弈階段，這不是拐點(diǎn)。他舉例說，2007年房貸利率（5-30年期）高達(dá)7.8%，而2008年最低則下調(diào)到了5.5%，從而也導(dǎo)致了2009年樓價(jià)的回升。2010年，央行一共加了5次息，加上取消了首套房優(yōu)惠利率，二套房利率上浮10%等，等于利率又上調(diào)了40%左右，因此房價(jià)將會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。同時(shí)，2008年第四季度GDP增長下降到7%，2009年第一季度是6%，因此在2009年4月廣州樓價(jià)出現(xiàn)了均價(jià)7900元/平方米的歷史低位。GDP跟房價(jià)成正比，跟利率則成反比。

　　廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長、廣州新城市投資董事長曹志偉則提出，樓市真正的拐點(diǎn)應(yīng)該是一段較長時(shí)間內(nèi)銷量和價(jià)格與歷史同期銷售和價(jià)格發(fā)生50%的變化并呈長期趨勢，才能稱之為拐點(diǎn)出現(xiàn)。

　　限購令料將維持兩三年

　　雖然專家學(xué)者對樓市拐點(diǎn)的看法有所不同，但都認(rèn)同目前國家的宏觀調(diào)控已經(jīng)從單純地調(diào)控樓價(jià)，變?yōu)橹贫鹊慕ㄔO(shè)。彭澎表示：“房地產(chǎn)的泡沫已得到中央層面的認(rèn)可，原來說把房價(jià)控制到合理的價(jià)位，現(xiàn)在終于說了下調(diào)了，為什么下調(diào)，就是認(rèn)定是一個(gè)泡沫，否則不會(huì)下調(diào)，我想這種認(rèn)識和這種制度性的建設(shè)應(yīng)該具有一定的剛性和長期性?！彼€表示，限購令會(huì)維持兩三年一直等到房產(chǎn)稅的出臺。

　　世聯(lián)地產(chǎn)的代表也表示，簡單地調(diào)控房價(jià)會(huì)變成行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。房產(chǎn)稅會(huì)接上限購政策的棒，中央現(xiàn)在已經(jīng)允許地方政府發(fā)債，解決土地財(cái)政問題，這些都是政策層面上的調(diào)控變化。

　　大型房企談怎么過冬？

　　越秀地產(chǎn)：從市場的反應(yīng)來看，中小戶型還是能經(jīng)得起市場考驗(yàn)的，所以未來我們主要考慮滿足剛性的需求。

　　保利地產(chǎn)：樓市冬天已經(jīng)來臨，企業(yè)將更好地把握剛需買家的需求，并且希望價(jià)格更加貼近市場。降價(jià)可能會(huì)有兩種形式：一種是一步到位的降價(jià)，但是龍湖地產(chǎn)直接降到了消費(fèi)者心里的一個(gè)底線，這樣雖然有老顧客砸售樓部，但達(dá)到了促進(jìn)銷售的目的。另一種是不一步到位，反而會(huì)增進(jìn)消費(fèi)者觀望的態(tài)度。

　　中國鐵建：冬天來臨，所有的房企都要有一個(gè)理性的收縮政策，也要求來年的發(fā)展，要考慮未來80%的市場放在三四線城市。另外，要積極參與到保障房的建設(shè)當(dāng)中，獲得一些融資上的幫助。

來源：金羊網(wǎng)-羊城晚報(bào) 作者：彭澎

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