中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入衰退周期

　?。ㄒ唬?/p>

　　又到山雨欲來的時候了。

　　這幾天關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的信息，有點(diǎn)雜亂。先是綠城的被破產(chǎn)，馬云的救助；接著是深圳中原再次大裁員；謝國忠的有些地區(qū)的房價會掉80%，葉檀的5年內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)會消失90%，這是怎樣一個亂字可以形容。

　　在身邊，也有信息讓人寒冷，網(wǎng)上流傳的一個大學(xué)生在沖動之中買了房，但她的月供是她全部的工資，求助該怎么辦？還有，我的幾個朋友，最近因為雜七雜八的原因想要賣出手上多余的一套或者兩套房子，以抵御不斷下降的生活質(zhì)量。

　　窗外陰霾的天空，讓人感到極為壓抑，但比這天空更壓抑的是，我身邊那些大多數(shù)地產(chǎn)營銷人，這幾天的冬雷震震，讓環(huán)境有些惶恐。

　?。ǘ?/p>

　　再次探討房地產(chǎn)周期，筆者在2010年的時候，曾經(jīng)提出了中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了成熟周期，一個主要的理由是需求彈性太大。波動幅度達(dá)到40%以上，在東部沿海區(qū)域，甚至超過了100%，這肯定不是一個成長型行業(yè)能夠出現(xiàn)的數(shù)據(jù)。

　　關(guān)于城市化，我們的城市化更多的是離開工業(yè)化而進(jìn)行的城市化。但工業(yè)化還是城市化的肇始，因為中國房地產(chǎn)土地的獲得方式，首先是被城市，然后土地被商品。也即通常的模式是，某個區(qū)域欲發(fā)展房地產(chǎn)，那么政府便會在該區(qū)域內(nèi)首先建立一個園區(qū)（多為工業(yè)園區(qū)），然后做人口密度規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)總量規(guī)劃而將土地變更為城市用地，周邊產(chǎn)生大量的城市配套居住建設(shè)用地，于是密集的房地產(chǎn)項目便再此區(qū)域蓬勃興起。從這個角度來說，我們的城市化是在偽工業(yè)化的基礎(chǔ)之上的城市化，或者是以工業(yè)化的幌子所進(jìn)行的城市化。

　　通常的城市化（囿于國家特定概念）無外乎外來人口增加與本地人口遷徙，美國二戰(zhàn)以后的城市化在這兩者的比較優(yōu)勢中，外來人口增加成為一個非常重要的因素，因為遷徙于美國的人口均為世界各地的精英，這點(diǎn)只需要看看我們現(xiàn)在的社會那些人在移民便可知；其次是鄉(xiāng)村城市化，盡管美國農(nóng)業(yè)人口大幅度降低，但這是總量結(jié)構(gòu)下人口比例的調(diào)整，農(nóng)村人口進(jìn)城的絕對數(shù)量并不龐大。

　　我們當(dāng)前的城市化與美國相比而言，大致于我們一線城市與三線城市的房地產(chǎn)市場需求是一致的，即一線城市除開遷徙居民（比如北京到上海，郊區(qū)到市區(qū)），大城市新增凈人口大大增加導(dǎo)致需求持續(xù)上升；三線城市的城市化則更多的體現(xiàn)是農(nóng)村人口城市化，三線城市幾乎沒有外來凈人口數(shù)量的增加，城市轉(zhuǎn)移也是極為稀少的。

　　關(guān)于流動人口的一個數(shù)據(jù)：美國人一生基本流動14次，英國人8次，法國人6次，日本人也有5次，我們的人口呢（因為特定經(jīng)濟(jì)周期，農(nóng)民工遷徙大致不應(yīng)該包含在內(nèi)，一是他們沒有購買力，二是他們的遷徙基本與居住無關(guān)），另一個問題是美國人流動的經(jīng)濟(jì)背景是美國以服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)背景基本是其主導(dǎo)因素，這點(diǎn)在英國法國的資料里基本也可以得到證明，同時也和產(chǎn)業(yè)特征以及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)對人員使用和消費(fèi)特征相關(guān)。

　　隨著世界經(jīng)濟(jì)的凋敝，我國出口行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率直線下降，在汽車，電子產(chǎn)品日漸飽和以后，人類短期還沒尋找到一種新的全新產(chǎn)品需要大規(guī)模的生產(chǎn)和流通，這也是世界貿(mào)易的困境和壁壘。日漸萎縮的貿(mào)易與日漸增多的產(chǎn)品的矛盾導(dǎo)致的就是我們看到的比比皆是的貿(mào)易戰(zhàn)。失去了出口，幾十年我們城市賴以存在和發(fā)展的主導(dǎo)因素都消失掉以后，我們的城市還能增長么？回到我們最前面的問題來，當(dāng)一座座空曠的園區(qū)長滿鵬草的時候，城市怎樣去增長？

　?。ㄈ?/p>

　　不幸的是，一年之后，我被迫修正我對行業(yè)周期的看法。目前的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了衰退期，至少是在一個中期歷史概念下的衰退周期（我們可以用50或者100年的歷史縱深來設(shè)想）。

　　用一些階段的描述可以這樣來說，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)矛盾是過于發(fā)展的房地產(chǎn)市場與整體國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脫節(jié)所致。對于這個結(jié)論，我們可以這樣來解釋。中國2007年新增貸款總量為3.6萬億，2008年為4.9萬億，2009年為9.6萬億，2010年為8萬億，2011年約為8萬億。如果我們將房地產(chǎn)行業(yè)耗用新增貸款的比例固定在某個位置，比如30%，那么2007年房地產(chǎn)行業(yè)能夠獲得的新增貸款為1.08萬億，2008年為1.47萬億，2009年為2.88萬億，10年為2.4萬億，2011年約為2.4萬億。好了，這個數(shù)據(jù)出來以后，結(jié)論也出來了。如果以貸款總量來作為市場的總?cè)萘恐笜?biāo)，那么單位面積貸款數(shù)量越高，貸款面積就越低；反之亦然。而中國房地產(chǎn)市場量價關(guān)系是一個怎樣的狀況呢？2007年高點(diǎn)回調(diào)以后，2008年量價同步反彈，2011年全國房地產(chǎn)市場的價格約為2007年的一倍左右（非精確數(shù)據(jù)），那么對應(yīng)2007年的成交量，2011年需要多一倍的貸款量，也即2011年需要耗用2.16萬億的房地產(chǎn)貸款指標(biāo)；如果我們將數(shù)據(jù)換成2009年的數(shù)據(jù)，那完全就是另外一個境況，而這也就是我們房地產(chǎn)行業(yè)今天的真實(shí)因素，如果2009年的成交量基數(shù)為1,2011年成交量基數(shù)為0.8,假定2009年房價為2011年房價的60%，那么會出現(xiàn)一個什么樣的情況呢，如果單位面積貸款比例一致的話，2011年全年需要的信貸總量為2009年的133%，好問題出現(xiàn)了，我們現(xiàn)在按照約定比例，2011年信貸指標(biāo)只有2009年的83.3%，兩者缺口將近50%，這才是當(dāng)今房地產(chǎn)市場的根本問題所在。這也可以解釋當(dāng)前大多數(shù)開發(fā)商的個貸大量積壓在銀行而無款可放的真實(shí)現(xiàn)狀。

　　走到這，再往下，我們只能假設(shè)，于是必先有幾個前提：第一個就是當(dāng)前貨幣政策回歸常態(tài)，即M2年增長率保持在15%左右，這種情況下，新增貸款必然回落，房地產(chǎn)行業(yè)貸款總量必然萎縮；假設(shè)二銀行對地產(chǎn)行業(yè)貸款比例不發(fā)生較大變化，保持政策的相對連續(xù)性，那么地產(chǎn)貸款的總量也將持續(xù)萎縮，而這兩者必然導(dǎo)致的后果是成交量和成交價格之間的反比關(guān)系，那么地產(chǎn)市場的走向的三種狀態(tài)為：成交量價同步萎縮，且以一個均衡的態(tài)勢萎縮；那么市場將以均衡狀態(tài)回落；第二是成交量大幅度萎縮，成交價相對穩(wěn)定，市場必將發(fā)生劇烈的洗牌活動，若干房企將退出市場；第三是成交價萎縮的速度大于成交量，市場交易依舊活躍。未來這三種可能都不確定，第一者是一種理想狀態(tài)，量價同步運(yùn)行的均衡市場只是瞬間行為，不是常態(tài)；第二種情況是成交量大幅度萎縮的時候，部分退出的開發(fā)商必然以價求量，導(dǎo)致價格和成交量非均衡運(yùn)行，市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)裂變的可能性大幅度增加，市場可能會出現(xiàn)各種產(chǎn)品下降比例不同步的均衡狀態(tài)；第三種難度在于2010年以后土地成本高企，房企退出以虧本狀態(tài)完成這種現(xiàn)象很難普遍發(fā)生。但市場的總體后果，將在二三種結(jié)論中產(chǎn)生，從這個角度來看，未來房價絕對價格下降是一種不可避免的現(xiàn)象，絕對成交量下降也是一種不可避免的現(xiàn)象。

　　但我們并不能在這里形成結(jié)論，原因很簡單，我們貨幣政策還可以繼續(xù)保持高度寬松的狀態(tài)，也就是政策重回2009年的可能；第二個市場假設(shè)是我們貿(mào)易順差依然強(qiáng)大，因此導(dǎo)致的人民幣占款數(shù)量巨大，導(dǎo)致市場新增較多貨幣；第三種是人民幣快速升值，導(dǎo)致熱錢大規(guī)模涌入，市場流動性過剩。如果出現(xiàn)這三種狀況，結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)特征，供需相對均衡，貨幣過剩的特征。新增加的貨幣并不能增加生產(chǎn)，也不會新增需求，那么新增貨幣唯一能產(chǎn)生的后果即是物價上漲。在通脹的背景下，我們要討論的是CPI漲幅與房價漲幅的關(guān)系，這里的關(guān)系是，CPI漲幅跑過房價，則意味著房價的絕對價格上升，相對價格下降。因為國內(nèi)沒有成型的研究成果與數(shù)據(jù)，因此我們只能借助推論來完成兩者之間的轉(zhuǎn)換，在2009年與2010年房地產(chǎn)市場信貸供應(yīng)是足夠充分的，這兩年市場特征是成交量基本穩(wěn)定，成交價格大幅度上揚(yáng)，這背后的邏輯一方面是中國的社會結(jié)構(gòu)決定的購買力和購買特征反映，另一方面也是房地產(chǎn)金融杠桿化的典型反映，前者是意味著需求到頂，后者意味著市場高位以后，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險開始呈現(xiàn)。如果按照這個推論繼續(xù)前進(jìn)，即未來信貸市場充分的情況下，房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的情況是，成交量穩(wěn)定中略有萎縮，成交價格依據(jù)貨幣供應(yīng)量的充裕與否上漲。但另一方面如果房地產(chǎn)信貸指標(biāo)維持在固定比例的情況下，實(shí)體行業(yè)的資金充裕度大大高過房地產(chǎn)行業(yè)（無限制放寬房地產(chǎn)信貸比例這種極端情況很難出現(xiàn)因此也不予討論，另2009與2010年大量的外行業(yè)資本涌入房地產(chǎn)行業(yè)，意味著非地產(chǎn)業(yè)的資本供過于求，這種情況下出現(xiàn)的大蒜，花椒爆炒等等意味著實(shí)體對資金吸納能力極為有限），如果實(shí)體行業(yè)資本不予轉(zhuǎn)出的情況下，實(shí)體資金與房地產(chǎn)行業(yè)資金2倍以上的速度供應(yīng)，在整個社會實(shí)體行業(yè)供求基本均衡的情況下，貨幣的供給將于房地產(chǎn)一樣，最終只會導(dǎo)致價格的變化，從這個角度而言，CPI的漲幅會因為資金供給速度快過房地產(chǎn)而呈現(xiàn)出更大的漲幅，這個時候也即房地產(chǎn)的相對價格仍然會下降。

　　上面兩條路徑得出的結(jié)論均是房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下降，要么絕對價格下降，那么房價忍受30%的跌幅并非不可想象；要么出現(xiàn)大米20元一斤，豬肉150元一斤，房價出現(xiàn)3萬5萬每平米的常態(tài)價格，但房價相對價格依然下降了。

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　　人民幣能順利過渡到日元韓元的狀態(tài)么？筆者認(rèn)為這里難度極大，一方面是中國特殊的二八社會結(jié)構(gòu)，如果我們一旦出現(xiàn)大米20元一斤的情況，中央政府對基層群體的補(bǔ)貼金額必將大幅度上升，這種上升幅度將對中央政府的管理能力以及社會居民的心理預(yù)期管理起到絕對的考驗，一旦出現(xiàn)不慎，社會群體性事件必然大幅度上升；第二個是貨幣傳導(dǎo)路徑的天然不均衡，即新增100元貨幣，我們無法均分給100個人每人一元，這種情況即社會貧富懸殊更加拉大，這對整個社會的管理和再分配都將產(chǎn)生極大的難題和考驗。而考慮到國際博弈來看，如果人民幣短期大幅度貶值，那么中國的貨幣信用尚未建立起來便消失，這對整個中國經(jīng)濟(jì)的影響幾乎是災(zāi)難性的。

　　（五）

　　于是我們剩下的唯一可能便是忍受房價的下跌，甚至超過30%的下跌。相對于中國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)特征，高出口，高投資，低消費(fèi)的狀態(tài)，房價的下跌首先會遵循美國房地產(chǎn)市場的狀態(tài)，即銀行，建筑，鋼鐵等市場同步萎縮，這中間的問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，較大面積的失業(yè)減少將惡化整個市場信心，導(dǎo)致預(yù)期購房減少，市場真實(shí)需求減少。金融市場壞賬激增，銀行惜情節(jié)空前強(qiáng)化，進(jìn)而惡化市場流動性。大量待贖回房屋與按揭困難的家庭與新增市場的拋售形成三方供應(yīng)市場，而需求市場則在萎縮中前進(jìn)。

　　更困難的是，行業(yè)市場中供應(yīng)方總是滯后于需求市場，具體到當(dāng)前市場而言，市場上大量的土地存貨導(dǎo)致的未來供應(yīng)量巨大，市場供求結(jié)構(gòu)差持續(xù)高位徘徊，整個市場未來可能將導(dǎo)致中期停滯與萎縮。

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　　當(dāng)然任何經(jīng)濟(jì)推理都有若干個假設(shè)。上面我們的分析正是建立在假設(shè)基礎(chǔ)之上，但本文第一節(jié)那個月供等于工資的女孩的情況，我想盡管比較極端，但應(yīng)該不會是個案；中原的裁員，你可以視為這個企業(yè)毫無社會責(zé)任感，但這樣的企業(yè)并不會只是個案。08年依靠貨幣拯救了市場，但貨幣的副作用今天看起來幾乎已經(jīng)超出了我們的承受能力，且眼前的情況看起來，大有還賬2009的情節(jié)，這樣的情況下，房地產(chǎn)市場失去了任何激進(jìn)的想象力，房地產(chǎn)快速由成熟市場走向蕭條。這種情況下，所有的不切實(shí)際的幻想都將充滿風(fēng)險與災(zāi)難。

來源：搜狐焦點(diǎn)博客 作者：王雪松

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