一二線城市房?jī)r(jià)松動(dòng) 房地產(chǎn)商稱明年初還會(huì)降

　　近期廣州土地市場(chǎng)頻頻遇冷，樓市成交萎縮，是否樓價(jià)“拐點(diǎn)”已近在眼前？據(jù)新華社消息，目前一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，部分樓盤(pán)房?jī)r(jià)降幅較大。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，目前樓市拐點(diǎn)的特征已經(jīng)十分明顯，但全國(guó)性的樓市拐點(diǎn)是否已經(jīng)確立仍有待觀察。

　　昨日，在廣州市房協(xié)房地產(chǎn)形勢(shì)分析研討會(huì)上，綠地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、保利地產(chǎn)地產(chǎn)等13家開(kāi)發(fā)商和專家齊聚“把脈”樓市。與會(huì)者認(rèn)為，廣州樓市還不存在“拐點(diǎn)”，但今年年底到明年上半年，房?jī)r(jià)會(huì)處于下行通道。

　　全國(guó)一線城市房?jī)r(jià)已松動(dòng)

　　目前，全國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。在北京限購(gòu)令等政策作用下，今年5月、6月開(kāi)始，前兩年房?jī)r(jià)上漲最快的北京東部區(qū)域如通州樓市房?jī)r(jià)率先松動(dòng)，珠江拉維小鎮(zhèn)、京貿(mào)國(guó)際城等，由2萬(wàn)多元/平方米下降到1.6萬(wàn)元至1.9萬(wàn)元/平方米。

　　而華東、華南區(qū)域一些樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)了一定規(guī)模的降價(jià)現(xiàn)象，并且頻頻出現(xiàn)大型房企的身影。在上海，10月15日，龍湖酈城項(xiàng)目針對(duì)部分公寓進(jìn)行促銷，購(gòu)房者2萬(wàn)元辦理某房產(chǎn)網(wǎng)站的會(huì)員卡，即可抵扣30萬(wàn)元的總房款。計(jì)算下來(lái)，銷售均價(jià)為每平方米14000元左右，較此前已售房源的價(jià)格低兩三成。

　　此外，在深圳、廣州等地，萬(wàn)科也開(kāi)始降價(jià)走量。張?jiān)卤硎荆w看，經(jīng)過(guò)了新一輪調(diào)控大半年的持續(xù)作用，降價(jià)現(xiàn)象向更多城市蔓延，降價(jià)求量正是當(dāng)前一二線城市的普遍狀態(tài)。

　　專家建議應(yīng)堅(jiān)持“限購(gòu)令”

　　2010年4月樓市調(diào)控措施出臺(tái)，樓市隨之也遭遇了成交量的下跌，但房?jī)r(jià)并未松動(dòng)，經(jīng)過(guò)了5個(gè)月的市場(chǎng)消化，全國(guó)房?jī)r(jià)基本是巋然不動(dòng)，這一度引發(fā)了市場(chǎng)的觀望與恐慌，隨后在當(dāng)年迎來(lái)了真正的“金九銀十”，房?jī)r(jià)再次上漲。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)季如進(jìn)表示，一線大城市資源有限，如果外地人能在北京、上海等地隨意買房，那北京、上海蓋再多的房子都不夠用，所以按一定年限執(zhí)行限購(gòu)令是非常有必要的。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)分析可看出，全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已初步顯現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，9月70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有17個(gè)，持平的城市有29個(gè)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，目前樓市拐點(diǎn)的特征已經(jīng)十分明顯了，但全國(guó)性的樓市拐點(diǎn)是否已經(jīng)確立仍有待觀察。

　　廣州開(kāi)發(fā)商遭遇“冬天”

　　昨日，在廣州市房協(xié)房地產(chǎn)形勢(shì)分析研討會(huì)上，綠地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、保利地產(chǎn)地產(chǎn)、珠江地產(chǎn)、麗豐控股和新世界等13家開(kāi)發(fā)商和專家齊聚“把脈”樓市。

　　有大型房企代表稱，不排除近期和短期之內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將有一個(gè)寒冬，但他們會(huì)努力度過(guò)這個(gè)艱難的時(shí)間，長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)是向上的。在“冬天”時(shí)，他們?cè)谌珖?guó)都將謹(jǐn)慎拿地、控制成本、促進(jìn)銷售。

　　珠江地產(chǎn)代表認(rèn)為，目前樓市調(diào)控對(duì)不同的企業(yè)影響不一樣，但是寒冬是要來(lái)了，以前可能利潤(rùn)點(diǎn)有30%甚至40%，今后可能只有10%或者是15%。寒冬來(lái)了之后，房企要收縮和減少費(fèi)用，要對(duì)產(chǎn)品戶型等進(jìn)行精細(xì)管理。以前在市場(chǎng)好的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商是不講產(chǎn)品和戶型的，因?yàn)槭裁炊伎梢再u出去。但是市場(chǎng)不好了，就要求樓盤(pán)性價(jià)比要高。保利地產(chǎn)代表也稱，他們已感受到了市場(chǎng)變化，有很大的緊迫感，冬天已經(jīng)到了，重點(diǎn)還是要把握好剛性需求，針對(duì)這個(gè)潛力大的市場(chǎng)練內(nèi)功，提供更好的住宅產(chǎn)品。

　　麗豐控股代表稱，明年仍是房地產(chǎn)調(diào)控政策的敏感期，敏感期對(duì)房企來(lái)說(shuō)，肯定都是寒冬。

　　三問(wèn)廣州樓市

　　廣州樓市“拐點(diǎn)”何時(shí)來(lái)？

　　既然開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為目前面臨寒冬，那么什么時(shí)候能出現(xiàn)購(gòu)房者翹首以盼的“拐點(diǎn)”呢？

　　某大型房企代表稱，他們內(nèi)部也認(rèn)為，現(xiàn)在樓市正在形式價(jià)格下降的通道，但還不能稱為“拐點(diǎn)”。至于短期內(nèi)的房?jī)r(jià)下行通道時(shí)間會(huì)有多長(zhǎng)，目前他們內(nèi)部也還在研究這個(gè)問(wèn)題。

　　保利地產(chǎn)代表稱， 開(kāi)發(fā)商更關(guān)注降價(jià)后能否達(dá)到銷售加快的目的?，F(xiàn)階段房?jī)r(jià)問(wèn)題十分敏感，他們希望能更緊密監(jiān)控整個(gè)市場(chǎng)的變化，然后讓自家房?jī)r(jià)更貼近市場(chǎng)。降價(jià)可能會(huì)有兩種形式的選擇，一種是直接一步到位降到消費(fèi)者心理價(jià)位，這樣雖然有老業(yè)主砸售樓部，但確實(shí)可以促進(jìn)銷售；另一種是慢慢降，這樣對(duì)購(gòu)房者心理沒(méi)有直接影響，反而會(huì)增加觀望情緒。

　　越秀地產(chǎn)代表認(rèn)為，與其說(shuō)樓市拐點(diǎn)即將來(lái)臨，不如說(shuō)是市場(chǎng)正在變化。今年五六月份開(kāi)始，廣州樓市已經(jīng)感受到這個(gè)變化。此后所有新盤(pán)的樓盤(pán)都會(huì)合理地定價(jià)，都會(huì)充分考慮市場(chǎng)下行的因素。不少購(gòu)房者表示至少在年底之前不會(huì)入市，會(huì)考慮在明年的5月份或者是10月份再購(gòu)買。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，今年銷售指標(biāo)完成壓力可能不是很大，但明年的指標(biāo)壓力是很大的。

　　世聯(lián)地產(chǎn)代表認(rèn)為，“拐點(diǎn)”還沒(méi)來(lái)，目前的市場(chǎng)還是處在博弈階段，一線城市現(xiàn)在有少數(shù)的樓盤(pán)在降價(jià)，二三線城市沒(méi)有看到很大的動(dòng)作，廣州大幅度降價(jià)的樓盤(pán)也是很少的。但隨著著庫(kù)存積累的進(jìn)一步放大，感覺(jué)明年上半年“拐點(diǎn)”會(huì)到來(lái)，如果廣州相對(duì)于其他一線城市市場(chǎng)比較健康的話，那么可能會(huì)推遲1~2個(gè)月的時(shí)間，但下行趨勢(shì)是存在的。

　　廣州市社會(huì)科學(xué)院研究員彭澎認(rèn)為，這次房地產(chǎn)調(diào)控是制度性的調(diào)控，相信限購(gòu)肯定是跟房地產(chǎn)稅接軌的。也就是說(shuō)，限購(gòu)取消之時(shí)，就是房產(chǎn)稅出來(lái)之時(shí)。他預(yù)計(jì)，房產(chǎn)稅的開(kāi)征還要3年左右時(shí)間，所以限購(gòu)令可能會(huì)維持2~3年。開(kāi)發(fā)商要考慮到政策的時(shí)間，對(duì)銷售策略進(jìn)行調(diào)整。

　　目前是否是買房的時(shí)機(jī)？

　　中山大學(xué)教授魏清泉認(rèn)為，目前樓市情況對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是寒冬，但對(duì)購(gòu)房者而言卻是暖流滾滾新春來(lái)臨，如果房?jī)r(jià)開(kāi)始有所松動(dòng)，那么購(gòu)房者的春天就到來(lái)了。

　　不少購(gòu)房者最關(guān)心的還是，既然目前樓價(jià)正處于波動(dòng)期，那么到底目前是否要出手買房，什么時(shí)候出手最合適？

　　新城市地產(chǎn)董事長(zhǎng)曹志偉認(rèn)為，樓市真正的拐點(diǎn)應(yīng)該是一段較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)銷量和價(jià)格與歷史同期銷量和價(jià)格發(fā)生50%變化并呈長(zhǎng)期趨勢(shì)，才能稱之為“拐點(diǎn)”，目前談拐點(diǎn)還為時(shí)尚早。但從今年年底到明年的第三季度為止，是自住型購(gòu)房者在廣州購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。因?yàn)樵趪?guó)家的調(diào)控大環(huán)境下，廣州市政府一方面做好住房保障建設(shè)，已開(kāi)建的保障房足以覆蓋這兩三年的困難戶和未來(lái)兩三年的困難戶；另一方面廣州市政府非常嚴(yán)格認(rèn)真地執(zhí)行限購(gòu)政策，拖住了房?jī)r(jià)的增速。這些調(diào)控手段改變了中低檔商品房市場(chǎng)的供應(yīng)關(guān)系，抑制了投資性購(gòu)房，收緊銀根惜貸的同時(shí)，不僅大幅度提高了開(kāi)發(fā)貸利率，還提高了購(gòu)房者的按揭利率，因此抑制了購(gòu)房需求，那么房?jī)r(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)一定幅度的下調(diào)或者波動(dòng)，很正常。

　　曹志偉建議，如果是自住的看準(zhǔn)了就應(yīng)該買，“就像找男朋友一樣，看準(zhǔn)了一定出手，不需要擔(dān)心以后”。除非中國(guó)經(jīng)濟(jì)掉頭向下，否則在今后一段時(shí)間內(nèi)，要出現(xiàn)比今年到明年三季度間更低的房?jī)r(jià)，是不太可能的。

　　政府對(duì)土地市場(chǎng)期望太高？

　　近期廣州市土地市場(chǎng)頻頻遇冷，南站地區(qū)賣地出現(xiàn)連續(xù)兩次收回多幅地塊，賣出的地塊也都底價(jià)成交。在廣州樓市還沒(méi)出現(xiàn)真正“拐點(diǎn)”時(shí)，土地市場(chǎng)提前入冬也加重了市場(chǎng)的觀望情緒。

　　昨日在研討會(huì)上，開(kāi)發(fā)商多表示，其實(shí)對(duì)南站地區(qū)以及廣州市場(chǎng)還是很有興趣，就是希望政府能在地價(jià)繳付期限等方面給予一定時(shí)間的“寬限”。新城市地產(chǎn)董事長(zhǎng)曹志偉認(rèn)為，南站是一個(gè)非常好的地方，也是一個(gè)非常好的項(xiàng)目。賣地遇冷主要是時(shí)機(jī)的問(wèn)題，南站本身所推的土地賭的都是未來(lái)和前景，但是現(xiàn)在由于無(wú)論經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)的未來(lái)大家都覺(jué)得迷茫，所以開(kāi)發(fā)商會(huì)慎重。下半年大部分公司受限購(gòu)限價(jià)的影響，資金回籠不暢。

　　某大型房企代表稱，他們時(shí)刻準(zhǔn)備著在廣州土地市場(chǎng)上拿地，但希望政府不要在土地的地價(jià)上期望值過(guò)高。因?yàn)檎{(diào)控下，開(kāi)發(fā)商都以市場(chǎng)的手段積極配合，但實(shí)際上地方政府推出的地底價(jià)卻都很高，所以大家都畏懼不前。另外，如果把地塊分割的很小，對(duì)于想一定規(guī)模進(jìn)行開(kāi)發(fā)的大房企而言，吸引力會(huì)降低。

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