中國經(jīng)濟"去房地產(chǎn)化"大局初定

　　筆者以為，中國的房地產(chǎn)市場歷經(jīng)多次艱難的調(diào)控，正從簡單的量變進入深刻質(zhì)變的過程之中。過去，房地產(chǎn)商只把注意力集中在先富起來的那部分人，小眾富裕人口的高端奢華享受是其最大追求，“為富人建房”就是業(yè)界主導性的商業(yè)法則，品質(zhì)的高低更多體現(xiàn)為價格的高低。結(jié)果，房價攀升節(jié)節(jié)走高，但建造成本卻相對固定，于是乎，一本萬利甚至無本萬利的暴利，催生了百富排行榜上因房而富、因房而貴的諸多超級富豪。

　　不斷抬升的高房價，滿足了“新貴階層”財富保值增值，也吸引了炒房客趨之若鶩投機盈利，卻深深傷害了中低收入家庭遮風擋雨的基本住房需求。蜂擁而入的投機和投資因素交叉作用，把房價的非理性增長推向了風險凝聚的極致，同時，則把高位購房人打入了為房奔波而難以解脫的“房奴”境地；也把工薪階層推入了望房興嘆、一輩子難以圓夢的“死胡同”。

　　終于，保障性住房建設把關注點聚焦到了民生疾苦上，政府在資金和政策層面的強力保證，使得今年以來房地產(chǎn)調(diào)控成效顯著。尤其是，經(jīng)過前兩次的試驗和探索，房地產(chǎn)調(diào)控漸漸走向了實質(zhì)層面。因為抓住了保障房供給這個影響價格的中心環(huán)節(jié)，堅挺異常的高

　　房價開始趨于疲軟，房地產(chǎn)市場只漲不跌時代正在成為過去時。這也說明，市場經(jīng)濟條件下，無論是房地產(chǎn)商，還是國有壟斷企業(yè)，誰要是忽視民眾購買能力，誰要是漠視大眾消費需求，最終都會遭受市場無情的淘汰，以及消費者集體選擇拋棄的懲罰。可見，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果何其重要。

　　今年3月，筆者應邀參加一個高端論壇時，提出過兩個現(xiàn)在看來很有前瞻性的觀點：中國經(jīng)濟“去房地產(chǎn)化”；房地產(chǎn)內(nèi)部“去杠桿化”，并分析認為大力培育文化產(chǎn)業(yè)將成為新的支柱產(chǎn)業(yè)，是從物質(zhì)到精神找準中國經(jīng)濟發(fā)展新動力的突破口，替代和消除房地產(chǎn)拆遷導致的社會和諧問題。

　　具體而言，中國經(jīng)濟“去房地產(chǎn)化”，這是由調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變增長方式和進行產(chǎn)業(yè)升級三大歷史任務所決定的。如果房地產(chǎn)這個過往多年的支柱產(chǎn)業(yè)巋然不動，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整就很難從根本上徹底完成，國民經(jīng)濟產(chǎn)生革命性歷史變革將不可能成為現(xiàn)實；如果不改變鋼筋水泥稱雄這種低層次、粗放式、能耗巨大的生產(chǎn)格局，精細型、低能耗、高技術含量的生產(chǎn)方式就無法成長起來，實現(xiàn)經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變最終將是一句空話；如果不搬除房地產(chǎn)“一業(yè)獨大”這個資金密集的“攔路虎”， “百業(yè)興旺”的資金需求只能不斷失血，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級就會因為道路曲折而遙遙無期。

　　更進一步，房地產(chǎn)內(nèi)部“去杠桿化”，則由寬松貨幣政策穩(wěn)健化、積極財政政策保守化和地方收入來源稅收化三大政策趨勢所決定。

　　這主要有三個原因。

　　第一，貨幣政策轉(zhuǎn)型，是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的首要前提。如果貨幣政策依然寬松、或者向支柱產(chǎn)業(yè)定向?qū)捤桑敲磳捲５馁Y金供給，自然會大幅度流向房地產(chǎn)業(yè)，延續(xù)和催生房地產(chǎn)泡沫走向危險程度，甚至房地產(chǎn)業(yè)的高回報又會吸納更多實業(yè)資本，經(jīng)濟運行的不平衡性將更加嚴重。而越是滯后經(jīng)濟的調(diào)整期，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的絕對難度和成本將越來越高。

　　第二，4萬億刺激計劃之后，積極的財政政策的邊際效應已逐漸下降，期待財政政策繼續(xù)積極去發(fā)揮超常作用，實在已是很不現(xiàn)實了。

　　第三，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位被動搖和淡化，意味著地方政府收入，尤其是買地性土地收入銳減，都會導致地方政府財政收支困難。作為主要的補償機制，文化大發(fā)展大繁榮帶來的收入可以解決地方政府稅收收入問題。

　　可是，由于今年不僅相當一部分人誤判了房地產(chǎn)的走勢，連房地產(chǎn)內(nèi)部的大型房地產(chǎn)商也幾乎毫無二致地錯判貨幣政策收縮的烈度和強度，以至于喪失了主動跑量回籠貨款的有利時機，遂造成了資金供給異常緊張的格局，一些企業(yè)不得不以高利貸苦度難關，這非但導致建房成本大幅度提升，而且還陷入了資金斷裂、甚至被迫降價也滯銷的囚徒困境。

　　繼第二套房貸款利率上浮之后，首套房貸利率眼下也開始上浮了。在筆者看來，這正好是房地產(chǎn)內(nèi)部去杠桿化的政策表現(xiàn)形式，如果只是簡單將其視作金融機構(gòu)房價預期下降而對房地產(chǎn)風險溢價上升的追求，那就是看不到中國經(jīng)濟去房地產(chǎn)化的轉(zhuǎn)型實質(zhì)。

　　經(jīng)濟未來要走上良性發(fā)展的路徑，離不開兩種驅(qū)動和兩大轉(zhuǎn)變。第一，內(nèi)需驅(qū)動，從儲蓄到消費。包括了讓居民能有錢消費，讓居民有錢敢消費和讓居民有錢會消費等幾個方面。第二，財富驅(qū)動，從國富轉(zhuǎn)向民富。這需要把就業(yè)放在優(yōu)先發(fā)展的位置，把提高居民收入放在最為核心的位置，把社會保障體系建設放在著力推進的位置。本次考察中，溫總理一直在詢問就業(yè)、物價和社會保障等情況，正好體現(xiàn)的是財富驅(qū)動中民富的重要性。

　　筆者以為，如果房地產(chǎn)市場在多次調(diào)控的作用下出現(xiàn)了拐點，那應該是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的契機。而經(jīng)濟轉(zhuǎn)型已難以從經(jīng)濟內(nèi)部找到突破方向，只能在內(nèi)部奠基礎，練內(nèi)功起步的同時，從外部來尋找解決人內(nèi)心浮躁感的途徑。而在大力推進文化產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟支柱的過程中，我們當能尋求到凝聚精神、提升心智的最大核心價值。

來源：中國證券網(wǎng)—上海證券報　　

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