土地成本略有降低 房地產(chǎn)漸趨微利時(shí)代

　　限購之后，樓市成交的冷淡傳遞到土地市場，開發(fā)商拿地?zé)崆闇p弱，慎重拿地或無力拿地等情況出現(xiàn)，競爭乏力下土地價(jià)格不斷走低。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，年初至今，北京住宅類土地成交平均樓面均價(jià)約5000元/平方米，比去年同期下降4成，掛牌出讓類住宅用地平均溢價(jià)率為14.6%，而去年同期接近一倍。

　　土地成本降低，樓市下調(diào)時(shí)間或有延長

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，今年北京新建商品住宅成交均價(jià)約2萬元/平方米，以此為基準(zhǔn)，假設(shè)今年成交土地建設(shè)住宅進(jìn)入預(yù)售階段時(shí)價(jià)格無明顯變化，則今年樓面價(jià)在成交均價(jià)里的占比，即土地成本減少了約7%，城區(qū)和郊區(qū)則分別減少了12.8%和4%。

　　2009年上半年時(shí)樓市尚未明顯回暖，土地價(jià)格沒有出現(xiàn)過快增長，但從下半年開始，房企積極拿地，競爭激烈導(dǎo)致土地成交價(jià)不斷上漲，地王頻頻出現(xiàn)。如果按2010年的平均樓面價(jià)8079元/平方米計(jì)算，土地成本甚至已經(jīng)超過4成，如金色漫香苑和陽光綠景嘉園同為2010年5月獲取土地，成交均價(jià)分別為16370元/平方米和9943元/平方米，土地成本分別達(dá)到47%和45.3%，而2010年3月的地王項(xiàng)目中信悅海苑成交均價(jià)為23029元/平方米，土地成本（未去除商業(yè)部分）高達(dá)57.7%。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，今年入市的項(xiàng)目大多為前兩年中獲取土地，較高的土地成本使得開發(fā)商的利潤空間受到擠壓。當(dāng)前樓市下，不降價(jià)會(huì)意味著更多項(xiàng)目進(jìn)入滯銷，大幅降價(jià)又會(huì)更大壓縮利潤空間，因此，不論大型房企還是中小房企，絕大部分開發(fā)商在降價(jià)面前都顯得“進(jìn)退兩難”。特別是對于盈利結(jié)構(gòu)較為單一的中小房企來說，降價(jià)并不是求得生存的最有效途徑。因此，股權(quán)并購以及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等事件逐漸增多，房地產(chǎn)行業(yè)也最終會(huì)迎來較大范圍的洗牌運(yùn)動(dòng)。由于今年土地成交價(jià)格相對較低，其項(xiàng)目入市之后存在較大的下探空間，在調(diào)控政策不放松地情況下，樓市下調(diào)的時(shí)間會(huì)有所延長，價(jià)格深度下調(diào)或至明年年底明顯出現(xiàn)。

　　土地市場成交冷淡，樓市后市預(yù)期悲觀

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研部統(tǒng)計(jì)，與去年相比，今年的土地成本下降了近15%，但房企拿地依然冷淡，掛牌出讓類土地平均現(xiàn)場競價(jià)次數(shù)為2.7次，而去年這一數(shù)值為37.9次。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，今年的土地市場可謂慘淡，不只是土地出讓金大幅縮水，流拍、底價(jià)成交現(xiàn)象也不斷增多，11月成交的4塊住宅類土地中有3塊為底價(jià)成交。房企拿地的態(tài)度與前兩年相比“冰火兩重天”，這主要受三個(gè)方面因素的影響：

　　首先，樓市預(yù)期普遍走低。房企積極拿地的前提除了對優(yōu)質(zhì)地塊本身的考量，更重要的是還是受樓市走勢支配，今年市場在長期低迷中深度下調(diào)的趨勢已經(jīng)逐漸明朗，加上調(diào)控政策在短期內(nèi)放松的可能性不大，房企對后市的悲觀預(yù)期直接傳導(dǎo)至土地市場。

　　其次，生存優(yōu)先于發(fā)展。根據(jù)上市房企公布的業(yè)績來看，萬科、保利、碧桂園等大型房企銷售額均明顯下滑，中小房企的生存環(huán)境更加不樂觀。負(fù)債高企，存貨上漲的情況下，房企傾向保持相對充裕的現(xiàn)金流以維持生存，即使土地價(jià)格明顯回落，也難有企業(yè)“有心并有力”出手抄底。

　　再次，土地成本回落或難及房價(jià)下降速度。與2009年、2010年的平均水平相比，土地成本僅減少了7%，部分銷售項(xiàng)目的降價(jià)幅度卻已經(jīng)超過10%，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，價(jià)格深度下調(diào)的空間還將擴(kuò)大。這意味著低價(jià)拿地未必形成更低的土地成本。近日位于通州的東亞 逸品閣項(xiàng)目以13200元/平方米起價(jià)入市后又自曝開發(fā)成本，利潤空間不足7%，其土地成交樓面價(jià)為5568元/平方米，土地成本約為42.2%，占開發(fā)成本的45.1%。

　　張?jiān)抡J(rèn)為，未來一段時(shí)間樓市低定價(jià)和深度調(diào)價(jià)的特征會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入微利時(shí)代，而土地成本的回落在相應(yīng)提高房企利潤的同時(shí)，也會(huì)間接推動(dòng)房價(jià)的理性回落。2011年成交的大部分土地進(jìn)入預(yù)售階段時(shí)，房價(jià)可下調(diào)的空間會(huì)明顯加大。

來源：鏈家地產(chǎn)

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