降價(jià)潮初起龍頭加速并購(gòu) 房地產(chǎn)行業(yè)將迎來大洗牌

　　在全國(guó)房地產(chǎn)降價(jià)潮初現(xiàn)端倪之際，一些主業(yè)非房地產(chǎn)甚至主營(yíng)房地產(chǎn)的上市公司大舉出售地產(chǎn)項(xiàng)目，以期規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但也有部分房地產(chǎn)龍頭企業(yè)加快并購(gòu)步伐，趁機(jī)提高市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)業(yè)似乎正迎來一波大范圍洗牌。

　　“香餑餑”遭甩賣

　　粵水電本周四公告稱，擬以4750萬元出售梅州市梅江區(qū)灣咀塘及梅州市僑新路灣咀塘的房產(chǎn)及土地使用權(quán)，以4600萬元出售梅州市東門塘金融綜合大樓。早些時(shí)候，弘業(yè)股份轉(zhuǎn)讓所持南京愛濤置地有限公司12%的股權(quán)，宏達(dá)股份轉(zhuǎn)讓成都宏達(dá)置成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司93.1%的股權(quán)，金發(fā)科技出售長(zhǎng)沙高鑫房地產(chǎn)公司75%股權(quán)，建發(fā)股份轉(zhuǎn)讓上海長(zhǎng)進(jìn)置業(yè)公司100%股權(quán)。

　　然而，出售房地產(chǎn)項(xiàng)目的并非只有上述這些主營(yíng)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司，有不少地產(chǎn)公司也在當(dāng)前環(huán)境下急于轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)。以信達(dá)地產(chǎn)為例，作為信達(dá)資產(chǎn)管理公司唯一的地產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)，近日計(jì)劃通過全資子公司上海立人資產(chǎn)管理有限公司出讓8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格在810萬元至3010.52萬元之間，合計(jì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格約2.9億元。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，前10月在北京、上海、天津和重慶四地產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目數(shù)量超過600宗，而去年同期不足300宗。房企規(guī)模交易交易股份超過10%，標(biāo)的額超過1000萬元累計(jì)已達(dá)93宗，總交易額達(dá)300.8億元，遠(yuǎn)超去年全年的84宗、165.25億元的規(guī)模，預(yù)計(jì)全年交易額可能較去年翻一番。這與2008年前上市公司大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)時(shí)截然相反。

　　銷售不暢、價(jià)格下跌以及對(duì)房地產(chǎn)前景預(yù)期悲觀等因素，被認(rèn)為是這些上市公司出售地產(chǎn)項(xiàng)目的主要原因。三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市133家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為63%，行業(yè)總負(fù)債首次突破萬億，其中7家負(fù)債率高于85%，15家高于80%，51家高于70%，80家高于均值。同時(shí)，133家公司的合計(jì)存貨高達(dá)1.4萬億元，其中102家上市房企的存貨均超過10億元。

　　與此同時(shí)，上市房企手中所持的貨幣資金規(guī)模罕見出現(xiàn)降低，三季度末為1806.9億元。按此計(jì)算，每家平均約持有現(xiàn)金13.79億元，只夠在一二線城市拿一塊稍好的地。而有80家現(xiàn)金流為負(fù)值，也就是說，上市房企靠借錢維持生計(jì)的占了61%。因此，一些上市公司目前正在逐漸退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這預(yù)示著房地產(chǎn)企業(yè)的整合、并購(gòu)趨勢(shì)更加明顯，部分主業(yè)非地產(chǎn)的上市公司和中小房企將逐漸“上岸”。

　　龍頭企業(yè)加速并購(gòu)

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹近日表示，目前現(xiàn)金近200億元人民幣，正尋求好的收購(gòu)機(jī)會(huì)。他還透露，該公司在上海已收購(gòu)了180億元人民幣資產(chǎn)，未來還將繼續(xù)。觀察大城市繁華地段的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)最小，因此該公司未來還將按照該原則進(jìn)行投資和收購(gòu)。

　　無獨(dú)有偶，萬科在8-10月間收購(gòu)16個(gè)新項(xiàng)目總建筑面積560萬平方米，總金額人民幣170億元的消息也引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。萬科中報(bào)顯示，上半年已經(jīng)投入近33億元用于收購(gòu)。事實(shí)上，四處并購(gòu)對(duì)于2005年后的萬科而言就像家常便飯。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年萬科收購(gòu)了13家公司；2006年，萬科收購(gòu)了22家公司；2007年，萬科收購(gòu)的公司高達(dá)27家；2008年、2009年也分別收購(gòu)了18家、27公司。

　　從全國(guó)范圍內(nèi)來看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年第一季度房企的并購(gòu)案例達(dá)到32起，4月-5月期間，房企之間土地、項(xiàng)目及股權(quán)轉(zhuǎn)讓等擬并購(gòu)和收購(gòu)案例超過20宗，涉及萬科地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、SOHO中國(guó)、奧園地產(chǎn)、嘉德置地、渝開發(fā)等房企。據(jù)悉，目前已有一些實(shí)力型房企開始成立專業(yè)的投資公司，伺機(jī)尋求一些可供并購(gòu)的項(xiàng)目。

　　某券商地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，就目前而言，大房企并購(gòu)小房企，無地、無持續(xù)開發(fā)能力的中小開發(fā)商更多地退出房地產(chǎn)行業(yè)是大勢(shì)所趨，未來房地產(chǎn)行業(yè)的集中化程度和準(zhǔn)入門檻肯定是越來越高，這是行業(yè)優(yōu)化組合去粗存精的進(jìn)步表現(xiàn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2.5萬-3萬家，高峰時(shí)曾達(dá)5萬多家。2010年中國(guó)第一名是萬科，占有率只有3%左右，而美國(guó)第一名的占有率是5.9%；中國(guó)前五名加起來不超過8%，而美國(guó)是近20%。可以預(yù)計(jì)，在宏觀調(diào)控政策趨于嚴(yán)厲，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的雙重背景下，并購(gòu)整合已成為房企突破融資困境、拓展市場(chǎng)份額的一條便捷通道。

　　特別是，一些已提前完成全年銷售業(yè)績(jī)，手握大筆現(xiàn)金的房產(chǎn)巨頭，有可能成為并購(gòu)中的主要買家。以恒大地產(chǎn)為例，截至10月底，累計(jì)合約銷售額778.7億元，較去年同期增長(zhǎng)89.2%，提前完成了全年700億元的銷售目標(biāo)。萬科截至三季度末，也持有現(xiàn)金339億元。

　　上述分析師認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)必然要經(jīng)過一個(gè)“大浪淘沙”的整合過程，能生存下來的房企可能有兩類：一類是規(guī)模大、品牌優(yōu)、實(shí)力強(qiáng)的大型房企；另一種是具有很強(qiáng)產(chǎn)品或區(qū)域特色，在這些領(lǐng)域能力強(qiáng)，能以明顯的差異化產(chǎn)品占據(jù)某個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的中型房企。

來源：大眾證券報(bào) 李宇欣

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