隨樓市政策變化 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生顯著變化

市政策的不斷變化，北京各個(gè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生顯著變化。曾經(jīng)的熱點(diǎn)區(qū)域有的保持著穩(wěn)定，有的則逐漸隱退，地產(chǎn)商開始在新熱點(diǎn)區(qū)域加緊布局。

土地供應(yīng)呈郊區(qū)化

近兩年，北京城區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)量不斷減少，郊區(qū)土地供應(yīng)量不斷增多，供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步呈現(xiàn)郊區(qū)化。

北京土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，2009年以來，北京供應(yīng)了194塊包含住宅類屬性的地塊，合計(jì)供應(yīng)建筑面積為3137萬平方米。其中有80.4%的供應(yīng)量集中在郊區(qū)，城六區(qū)占比只有19.6%。而且城六區(qū)的供應(yīng)量也主要集中在朝陽、海淀和豐臺(tái)等五環(huán)外的區(qū)域。住宅土地供應(yīng)中有90%以上集中在五環(huán)外。北京中原分析認(rèn)為，最近一年內(nèi)，北京郊區(qū)潛在供應(yīng)的住宅總面積高達(dá)1700萬平方米，而城區(qū)供應(yīng)量約300萬平方米。

2009年以來，房山在各區(qū)縣中的土地供應(yīng)排名第一。最近三年，房山住宅類地塊供應(yīng)達(dá)到了598萬平方米，占全市住宅土地供應(yīng)量的19.1%。據(jù)測(cè)算，房山供地可形成約4萬套住宅。大興區(qū)最近三年住宅土地供應(yīng)量也達(dá)到了592.6萬平方米，占到北京宅地供應(yīng)量的18.9%。另外，通州區(qū)宅地供應(yīng)占比為13.3%，順義宅地供應(yīng)占比為8.8%。

通州領(lǐng)跌城南崛起

隨著郊區(qū)土地供應(yīng)的不斷增多，以及北京新城規(guī)劃政策的利好刺激，北京樓市的熱點(diǎn)區(qū)域也在發(fā)生著遷移與變化。

在北京各個(gè)郊區(qū)中，通州是北京樓市發(fā)展比較早的區(qū)域，房?jī)r(jià)也是一度在郊區(qū)中領(lǐng)漲。2010年初，受通州新城規(guī)劃利好刺激，房?jī)r(jià)更是突破2萬元/平方米大關(guān)。但是，在樓市調(diào)控政策來襲之后，通州的房地產(chǎn)市場(chǎng)則首先成為房?jī)r(jià)最hold不住的區(qū)域。不少樓盤迫于銷售壓力開始降價(jià)促銷，由部分樓盤的“點(diǎn)”狀降價(jià)，發(fā)展為整體的全“面”價(jià)格調(diào)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]整。至此，通州當(dāng)年的風(fēng)光不現(xiàn)。

2009年11月，隨著北京市政府《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》的發(fā)布，北京城南地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)被激活。

從2010年開始，綠地、保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、中糧[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、中建、萬科等品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)入大興和房山市場(chǎng)。城南地區(qū)尤其是大興和房山兩個(gè)區(qū)域，隨著土地供應(yīng)量的增多與眾多品牌開發(fā)商的入駐，開始成為北京樓市新的熱點(diǎn)區(qū)域。

以大興為例，隨著地鐵4號(hào)線大興段的開通，大興的市場(chǎng)供銷規(guī)模在全市所占比重越來越高，逐漸成為北京樓市的重要支點(diǎn)。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度以來，大興商品住宅成交套數(shù)在北京整體商品住宅成交套數(shù)的占比已從最初的5%左右逐漸上升到2010年下半年的20%左右；而其供應(yīng)套數(shù)占比也從2009年初的不足5%上升到了2010年底的超過20%。2010年下半年以來，隨著區(qū)域配套的發(fā)展，大興房地產(chǎn)市場(chǎng)從成交量上已經(jīng)逐步超越其他區(qū)域，成為北京各區(qū)縣中規(guī)模僅次于朝陽區(qū)的重要市場(chǎng)。

不過，進(jìn)入2011年以來，限購政策的加碼使大興、房山不可避免地受到了影響，多數(shù)樓盤的客戶大減，眾多項(xiàng)目推遲開盤計(jì)劃，整體供銷下滑。目前，北京城南區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁 胡景暉：未來屬于環(huán)首都區(qū)域

近兩年，隨著北京整體規(guī)劃的發(fā)布以及軌道交通建設(shè)的發(fā)展，樓市特點(diǎn)區(qū)域從城市核心區(qū)向城市周邊郊區(qū)轉(zhuǎn)移。在通州成為樓市熱點(diǎn)后，近兩年來位于北京城南的大興、房山、亦莊，也逐漸發(fā)展起來。

總體來說，北京城南的發(fā)展一直有一定的滯后性，近兩年重心轉(zhuǎn)向城南，是由城南總體規(guī)劃以及地鐵等城市交通建設(shè)帶動(dòng)的。未來河北與北京交界的13個(gè)區(qū)縣，將面臨巨大發(fā)展機(jī)會(huì)。由于環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的構(gòu)建，以及社保、醫(yī)療、交通的“三整合”，實(shí)現(xiàn)了交通可達(dá)性，逐步突破行政區(qū)劃的限制。這些區(qū)域甚至比北京北[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]論壇視頻部平谷、密云等區(qū)縣更具優(yōu)勢(shì)。

·本報(bào)點(diǎn)評(píng)·

從去年開始，更多的專業(yè)人士就提出“全北京房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)無意義”之說。而從實(shí)際來看，拿著五環(huán)內(nèi)橫豎都買不起的豪宅去跟五環(huán)外大批剛需產(chǎn)品去統(tǒng)一計(jì)算，再得出房?jī)r(jià)平均值，確實(shí)有點(diǎn)不嚴(yán)謹(jǐn)。

剛剛將“包容”確立為城市精神的北京，實(shí)際上早就成為全國就業(yè)人群的集中地。而面對(duì)有限的空間與激增的人口，擴(kuò)張新城的腳步在這兩年邁的格外堅(jiān)決。只是可惜的是，在每天清晨和傍晚，在地鐵車廂中苦不堪言的上班族仍沒有擺脫集中于城中心的擁擠。對(duì)于未來的新城，需要的不僅僅是住宅，而是免于長(zhǎng)途奔襲的就業(yè)崗位。·2009年·

11月，北京市發(fā)布《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》。計(jì)劃在未來3年內(nèi)，北京市區(qū)兩級(jí)財(cái)政將對(duì)南城地區(qū)投資500億元，在南城形成“一軸一帶多園區(qū)”的產(chǎn)業(yè)格局，由此帶動(dòng)社會(huì)投資等投資總規(guī)?？梢赃_(dá)到2900億元。

·2010年·

年初，通州新城規(guī)劃發(fā)布，通州樓市迎來利好，通州房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)。

萬科、碧桂園、綠地、首創(chuàng)、首開、城建、中糧等實(shí)力品牌房企扎堆房山。

下半年，大興商品住宅成交套數(shù)占北京整體商品住宅成交套數(shù)的20%左右，成為北京各區(qū)縣中規(guī)模僅次于朝陽區(qū)的重要市場(chǎng)。

·2011年·

1月21日，北京市“十二五”規(guī)劃綱要中提出將在大興區(qū)南部地區(qū)建設(shè)首都第二機(jī)場(chǎng)。未來5年內(nèi)建成新機(jī)場(chǎng)一期，同時(shí)加強(qiáng)新機(jī)場(chǎng)和首都國際機(jī)場(chǎng)、中心城間交通聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)新機(jī)場(chǎng)半小時(shí)通達(dá)中心城區(qū)。

年初，海淀區(qū)成交價(jià)格出現(xiàn)小幅波動(dòng)，3月份后，價(jià)格相對(duì)較平穩(wěn)。

上半年，房山區(qū)表現(xiàn)出搶眼的業(yè)績(jī)，供應(yīng)和銷售均有不俗表現(xiàn)。截至5月15日，房山新增住宅3123套，面積約33萬平方米，占北京市市場(chǎng)供應(yīng)總量的20%以上。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，近半年來北京房山項(xiàng)目平均簽約率突破6成，而同期通州整體簽約率則不足2成。

7月，北京樓市庫存區(qū)域性分化明顯，四環(huán)內(nèi)庫存減少，四五環(huán)間庫存猛增。

8月，北京市成交均價(jià)僅比上月下降0.15%。實(shí)質(zhì)性降價(jià)還未出現(xiàn)，購房者大都選擇延后入市時(shí)間，等待更好機(jī)會(huì)再出手。

9月，朝陽區(qū)成交均價(jià)均保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。成交均價(jià)為32407元/平方米，同比去年同期上漲15%，環(huán)比8月下降7%。海淀區(qū)價(jià)格開始回落。成交均價(jià)為21373元/平方米，同比去年同期下降27%，環(huán)比8月下降35%。大興區(qū)成交價(jià)格下滑。部分樓盤開始了變相降價(jià)促銷活動(dòng)，并收到了較好的效果，使得該區(qū)域成交量上漲。房山區(qū)部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格開始下調(diào)。水墨林溪[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]論壇新一期均價(jià)8500元/平方米，比價(jià)格最高峰時(shí)降了1500元/平方米。

來源：北京晚報(bào)

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