警惕房地產(chǎn)“拐點(diǎn)效應(yīng)”被迅速強(qiáng)化

　　自從國務(wù)院再度明確房地產(chǎn)調(diào)控政策的關(guān)鍵是“堅(jiān)定不移”和“房價(jià)下調(diào)”后，焦灼就成了當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)的主題詞，開發(fā)商正在吞下形勢和戰(zhàn)略誤判的苦果。

　　龐大如華僑城般的大型開發(fā)商也扛不住了。近日媒體傳聞，上市公司華僑城“連個(gè)招呼也沒打”就將青島華僑城項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)撤出，而該項(xiàng)目還是2014年青島世界園藝博覽會(huì)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。華僑城被迫將戰(zhàn)略定位從“旅游+地產(chǎn)”模式修正為“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合運(yùn)營”，希望借助當(dāng)下火熱的“文化”熱來脫離苦海。

　　進(jìn)入三季度，自綠城中國“被破產(chǎn)”傳聞后，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈不斷繃緊。三季度末，144家上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率近約73%，其中，保利地產(chǎn)高達(dá)80.74%，萬科高達(dá)78.97%，華僑城73.58%。而監(jiān)管層基本卡住了房地產(chǎn)融資的主要通道，從銀行貸款到房地產(chǎn)信托再到國內(nèi)外發(fā)債，房地產(chǎn)只能通過自籌、高杠桿的PE或民間高息借貸來融資。

　　我們注意到，今年前10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資金來源為6.8萬億元，企業(yè)自籌資金已高達(dá)2.82萬億元，占比達(dá)到41.2%，國內(nèi)貸款的比例僅占15.4%約1萬億元，房地產(chǎn)信托有3000多億，其余2.7萬億元不是年底需要兌付的工程款，就是高杠桿的PE或民間高息借貸。而尚未償還的去年貸款還有1.6萬億元，超過1萬億元的民間高息借貸，以及6000億房地產(chǎn)信托也即將進(jìn)入兌現(xiàn)高峰期。

　　面對如此緊迫的還款高峰，房地產(chǎn)企業(yè)似乎已經(jīng)無法通過自身清理存貨來解決。三季度，144家上市房企銷售尚不足900億元，單季利潤僅為97億元，高達(dá)1.22萬億元的存貨似乎難以銷售。焦灼的開發(fā)商不得不大量掛牌轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目，截至10月，四大直轄市產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目現(xiàn)象出現(xiàn)了井噴，總數(shù)超過600宗，而去年同期不過84起。但在當(dāng)下的形勢，又有多少人會(huì)去接盤呢?

　　三季度末手握現(xiàn)金339億元的萬科近日稱，2012年萬科將實(shí)行冬天模式，其核心包括現(xiàn)金為王，快速銷售，更謹(jǐn)慎地拿地。萬科稱，當(dāng)前現(xiàn)金流已經(jīng)比利潤率指標(biāo)更為重要。

　　房地產(chǎn)業(yè)的“冬天”顯然已經(jīng)不可避免了。盡管前銀監(jiān)會(huì)主席劉明康不久前指出，即當(dāng)房價(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，但當(dāng)房地產(chǎn)的拐點(diǎn)效應(yīng)出現(xiàn)時(shí)，這可能在產(chǎn)業(yè)鏈上傳導(dǎo)，殃及銀行、民間借貸，并引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定。

　　作為獨(dú)立智庫機(jī)構(gòu)，我們提出如下警惕：

　　一要警惕開發(fā)商出現(xiàn)破產(chǎn)清算潮。安邦研究團(tuán)隊(duì)此前一再提醒，不要對房地產(chǎn)調(diào)控政策抱有幻想，解決流動(dòng)性問題最重要，要盡快出售手中存貨，出售是利潤問題，惜售則是風(fēng)險(xiǎn)問題。破產(chǎn)法的修改已經(jīng)大大增強(qiáng)了對債權(quán)人的保護(hù)，一旦出現(xiàn)償付問題，破產(chǎn)程序的啟動(dòng)，如走清算程序，那將導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目更趨貶值。

　　二要警惕資金緊張?jiān)谏舷掠萎a(chǎn)業(yè)上的傳染效應(yīng)。由于房地產(chǎn)涉及多達(dá)六七十個(gè)行業(yè)，三角債可能延伸到上游建材、工程和原材料行業(yè)，而這些行業(yè)也可能會(huì)影響到銀行等金融機(jī)構(gòu)。

　　三要警惕年底突然爆發(fā)的討薪潮。大量的存貨難以出售，可能導(dǎo)致開發(fā)商拖欠工程承包款，在春節(jié)效應(yīng)下，討薪潮可能爆發(fā)。甚至還會(huì)有開發(fā)商明里暗里鼓動(dòng)民工討薪并向政府部門抗議現(xiàn)象的出現(xiàn)，以及老業(yè)主因房價(jià)下跌要求補(bǔ)償?shù)娜后w事件的出現(xiàn)，從而逼迫政府出手相救。

　　最終分析結(jié)論Final Analysis Conclusion：

　　年關(guān)將近，房地產(chǎn)的拐點(diǎn)效應(yīng)很可能被迅速地強(qiáng)化，開發(fā)商面臨年底貸款清償高峰，工程款結(jié)算，以及民間借貸的償還，很可能引發(fā)波及房地產(chǎn)業(yè)上下游的資金償付風(fēng)險(xiǎn)，并很可能影響到社會(huì)穩(wěn)定。

來源:中國經(jīng)營網(wǎng)

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