李戰(zhàn)軍：房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境

　　交易下降、庫(kù)存增加、融資困難、政策不穩(wěn)定、市場(chǎng)不明朗，是中國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前面臨的難題。更為艱難的是，這種困境還看不到結(jié)束的曙光。

　　以降價(jià)換取交易量。第一輪次是有效果的，第二輪次則是無效果的。更何況在行政性限購(gòu)的條件下。

　　降價(jià)后面對(duì)大量退房訴求。大量案例表明，分期開發(fā)的住宅樓盤，只要后期銷售價(jià)格水平低于前期，都會(huì)引發(fā)業(yè)主和開發(fā)商的劇烈沖突，形成社會(huì)不穩(wěn)定的因素。

　　庫(kù)存增加。導(dǎo)致開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎，或者干脆不進(jìn)入土地市場(chǎng)，也會(huì)促使在建規(guī)模的擴(kuò)大和建設(shè)周期的拉長(zhǎng)。當(dāng)然也有迫使降價(jià)的功效。I

　　PO、增資擴(kuò)股、信托、基金、企業(yè)兼并重組等當(dāng)前都受到政策限制。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道客觀上被進(jìn)一步收窄，而企業(yè)融資成本增加和風(fēng)險(xiǎn)加劇，對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)下降卻是反向作用。

　　墊資投入保障房。一些企業(yè)又得不到地方政府的明確承諾和及時(shí)償付，拉高了保障房開發(fā)的資金成本，結(jié)果使企業(yè)陷入了進(jìn)退兩難的境地。

　　中小房地產(chǎn)企業(yè)的處境困難高于大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)。前者融資能力弱，拿地成本高，項(xiàng)目單一規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)騰挪空間小，一旦銷售受阻，資金壓力立馬陡增。即便是大型房地產(chǎn)企業(yè)，其處境也是差異很大。SOHO中國(guó)認(rèn)為，未來六個(gè)月是收購(gòu)的良機(jī)，現(xiàn)已儲(chǔ)備210億元現(xiàn)金。而綠城凈資本負(fù)債率高達(dá)163%。

　　海外估值下降。在境外上市的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)今年其股票市值和信用評(píng)級(jí)一路走低，反映出海外資本和金融機(jī)構(gòu)也對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景不看好，直接影響到中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在海外的聲譽(yù)和融資能力。

　　仍處于可控狀況。說開發(fā)商資金鏈“命懸一線”為時(shí)尚早。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下調(diào)今年銷售目標(biāo)倒是不爭(zhēng)的事實(shí)。冷市之中謀求突圍，正是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)。形成企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況總體可控的原因是房地產(chǎn)投資額仍在高位增長(zhǎng)；房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)不斷得到優(yōu)化，對(duì)商業(yè)銀行的貸款依賴度只有14%左右；企業(yè)普遍采取了謹(jǐn)慎拿地、縮小開發(fā)戰(zhàn)線、拉長(zhǎng)開發(fā)周期的防守型經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

　　今年以來，至少已有13家上市房地產(chǎn)企業(yè)悄然進(jìn)軍礦產(chǎn)業(yè)“避風(fēng)”，總投資超過29億元，設(shè)計(jì)銅礦、鐵礦、煤礦、錳礦和金礦等礦產(chǎn)資源，如果算上早已轉(zhuǎn)向的企業(yè)，進(jìn)軍礦產(chǎn)的上市房地產(chǎn)企業(yè)則接近二成。雖然房企到礦業(yè)“避風(fēng)”有助于抗風(fēng)險(xiǎn)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，但也造成了將并不寬裕的產(chǎn)業(yè)資金轉(zhuǎn)入其他行業(yè)而形成資金缺口增大的結(jié)果。

來源：新浪地產(chǎn) 作者：李戰(zhàn)軍

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