房地產行業(yè)：把握政策微調下的階段性投資機會

限購2012年前三季度不會取消，四季度進入討論期，信貸政策結構性寬松，房企資本市場再融資望年內松動

已出臺政策為史上最嚴，二次調控的定位決定調控將維持較長時間，2012年徹底轉向的概率較小，中央層面大概率維持觀望。目前較嚴的信貸政策2012年將可能出現結構性寬松，限購在本屆政府任期內難以取消，未來2-3年內有望漸進式退出。

2012年樓市將呈現量價齊降態(tài)勢，銷售面積同比下降2.5%，均價同比微降2%，銷量呈 型走勢，二三季度之間，銷售小陽春可期

2012年將是房價緩慢回落下新一輪衰退期的起始，持續(xù)期將貫穿2012年。考慮到較嚴的限購政策，中性預期下預計全年商品房銷售面積同比下降2.5%，均價整體走勢將呈現緩慢回落態(tài)勢，銷售均價預計同比將微降2%。

2012年新開工面積同比增速約8%，房地產開發(fā)投資同比增長約15%

新開工和領先5個月的銷售面積存在顯著正相關，我們預計2012年新開工面積累計同比增速為8%?？紤]到2012年的樓市與2008年的樓市有一定可比性，單季度房地產開發(fā)投資額同比增速預計將呈現逐季度下滑態(tài)勢，一至四季度房地產開發(fā)投資增速預計分別為18%、16%、13%、13%，全年房地產開發(fā)投資額增速預計在15%左右。

2012年土地市場持續(xù)降溫，預計持續(xù)1年以上時間

土地出讓溢價率持續(xù)走低，10月百城住宅用地溢價率已降至兩年內低點，土地市場共振程度顯著大于商品房市場。2011年前10月住宅用地成交面積同比下滑超過10%，但是下跌幅度遠不及2008年同期的同比降幅，10月為土地市場立冬月，2012年土地出讓面積同比將出現顯著下滑。地價環(huán)比增速持續(xù)回落，環(huán)比下降的城市個數逐步增多，最遲2012年二季度將出現地價整體環(huán)比下降。地價回落是樓市去杠桿化過程的關鍵一環(huán)，土地出讓環(huán)節(jié)的政策微調將早于商品房調控政策的微調。

2012年房企資金鏈持續(xù)收緊，行業(yè)整合將更多以企業(yè)并購形式出現

開發(fā)投資資金單月同比連續(xù)4個月回落至近3年以來低點，國內貸款累計同比增速創(chuàng)近6年來新低，商品房銷售的回落將使得2012年開發(fā)投資資金更趨緊張。信托已成為開發(fā)商外部融資的唯一渠道。我們預計房地產信托的預期收益率仍將進一步攀升，明年一季度末，將可能突破2008年的高點12.10%。

給予2012年A股房地產板塊“中性評級”，重點推薦南國置業(yè)、招商地產、電子城、保利地產、萬科、華業(yè)地產，新都酒店。

來源: 民生證券

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