央企加速退出房地產(chǎn) 民企或迎生存空間

　　雖然有些緩慢，但是央企退出房地產(chǎn)業(yè)的步伐并沒有停止。8月份以來，又有至少6家央企在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　國務(wù)院國資委副主任邵寧曾表示，2010年已經(jīng)退出副業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)有14家，今年估計有20多家可以退出。

　　這是一次艱難的離場。值得注意的是，在國資委發(fā)布78家央企“清退令”的一年半時間內(nèi)，外界普遍的反應(yīng)是：態(tài)度堅決、動作遲緩。

　　這不難理解。據(jù)國資委此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，位列清退名單的78家央企旗下共有房地產(chǎn)子公司227家，約占央企全部三級以上房地產(chǎn)公司數(shù)量的60%，資產(chǎn)總額占比15%，銷售收入和利潤占比為15%和7%。

　　24日晚間，操作過多個房產(chǎn)項目的北京國富華泰投資管理公司董事長楊愛群告訴《中國企業(yè)報》記者，“央企退出房地產(chǎn)是一項戰(zhàn)略任務(wù)，于國于民于企都是有好處的?！?/p>

　　楊愛群進(jìn)一步解釋，“央企把資金從房地產(chǎn)中退出可以加大對戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的投資，降低國家對投資拉動的依賴，也可以促進(jìn)國家的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。不與民營房地產(chǎn)企業(yè)爭利，也有利于市場環(huán)境的寬松，降低地王頻出的可能，一定程度上配合了樓市的調(diào)控?！?/p>

　　樓市調(diào)控加速央企退出

　　近日，東方航空向母公司東航集團旗下上海東航投資有限公司轉(zhuǎn)讓東航房地產(chǎn)投資有限公司5%股權(quán)，作價1.01億元。

　　這并非個案。早在8月29日，首鋼地產(chǎn)、華潤（集團）有限公司發(fā)布轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)股權(quán)的公告。北京首鋼融創(chuàng)置地有限公司50%股權(quán)在北交所掛牌交易，掛牌價格為14.5億元。同日，北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的信息顯示，華潤（集團）有限公司擬轉(zhuǎn)讓旗下北京新城廣場房地產(chǎn)有限公司20%股權(quán)及2544.1萬元債權(quán)，掛牌價格為5629萬元。

　　8月18日，中國建筑材料集團有限公司在上海產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布信息，擬轉(zhuǎn)讓成都中建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，掛牌價格1.7億元。幾天后，南光（集團）有限公司、中國電力投資集團公司也在該交易所發(fā)布公告，擬轉(zhuǎn)讓上海南光聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司10%股權(quán)、南昌中電投高新置業(yè)有限公司35%股權(quán)及1.83億元債權(quán)。

　　而在此前的8月12日，中國華星集團在北交所平臺發(fā)布公告，擬轉(zhuǎn)讓旗下北京匯超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司57%股權(quán)，掛牌價格為9381萬元；8月15日，某大型央企也發(fā)布信息，擬轉(zhuǎn)讓北京南五環(huán)土地廠房。

　　但是，直到去年底，在國資委發(fā)出的“退房令”的8個多月里，僅有中遠(yuǎn)集團、中國航天、中石化、中石油等7家央企掛牌轉(zhuǎn)讓其不足20家地產(chǎn)子公司的股權(quán)，剩余71家央企超過200家地產(chǎn)公司悄然無聲。

　　“由于今年以來調(diào)控越來越嚴(yán)厲，央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以保住自己的資金鏈，避免陷入泥淖之中?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會一位專家表示。

　　近期密集披露的上市房企半年報也顯示，目前房企日子正在開始難過。據(jù)WIND統(tǒng)計，截至8月31日，全部124家房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流為2119.8億元，同比增長12%；存貨10281.9億元，同比增長39%；總負(fù)債11681.3億元，同比增長39%。大多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，70個大中城市房價平均環(huán)比下降0.14%，首次出現(xiàn)環(huán)比下降。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，10月全國平均房價首現(xiàn)環(huán)比下降，表明下半年來持續(xù)的價格僵局已經(jīng)被打破，房價下降的拐點初步確立。此外，近七成一線房地產(chǎn)企業(yè)今年前三季度未完成年度銷售任務(wù)的75%。從目前已經(jīng)披露的銷售數(shù)據(jù)看，預(yù)計未完成同期任務(wù)的企業(yè)將繼續(xù)增加。

　　“注重單個項目利潤率的開發(fā)企業(yè)往往不肯降價，在今年市場環(huán)境不好的情況下，這些企業(yè)面臨資金鏈的考驗?！笨硕鸱治鰩煑畛壳嘀赋?。

　　而許多央企旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，往往因為不具備規(guī)模優(yōu)勢，喜好走中高端路線和注重較高的單個項目利潤率。此前不少央企轉(zhuǎn)讓的旗下房企的財務(wù)狀況大多比較糟糕，因而也出現(xiàn)了一些企業(yè)掛牌多時仍無人問津的現(xiàn)象。

　　退房大單頻現(xiàn)

　　從目前來看，更多央企希望通過產(chǎn)權(quán)交易所掛牌方式退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　從11月11日到17日這一周時間內(nèi)，上海產(chǎn)交所一周內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓額為3.93億元，北京產(chǎn)權(quán)市場房地產(chǎn)業(yè)亦以4.81億元居掛牌金額首位。今年8月份以來，在產(chǎn)交所掛牌交易的央企數(shù)量明顯上升。

　　11月2日，中冶集團旗下的南京臨江老城改造建設(shè)投資公司，在北京產(chǎn)權(quán)交易所刊登公告，擬轉(zhuǎn)讓南京長江國際航運中心開發(fā)建設(shè)有限公司100%股權(quán)及10.8億元債權(quán)，掛牌價格約為18.4億元。

　　據(jù)了解，在上海、北京、天津及重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓的房地產(chǎn)項目，數(shù)量更是驚人。北京產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示，10月份，不少于25家房企掛牌出讓股權(quán);上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月30日，在該所掛牌出讓的地產(chǎn)類項目同比增長高達(dá)93%，掛牌項目總金額則同比增長高達(dá)84%。此外，鏈家地產(chǎn)市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至10月中旬，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例已達(dá)90余起，超過去年全年的并購數(shù)量。

　　北京產(chǎn)權(quán)交易所董事長熊焰曾公開表示，房地產(chǎn)成交量今年大概增長了一倍左右吧，去年在我的印象中全年是四五十億元，今年估計全年應(yīng)該會沖擊到100億元以上。

　　今年1到10月北京產(chǎn)權(quán)交易所共成交房地產(chǎn)股權(quán)類項目75宗，總成交金額達(dá)到70.11億元，而從8月開始房地產(chǎn)掛牌項目呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象。僅9月和10月兩個月房地產(chǎn)的項目掛牌總金額就達(dá)到了50.34億元，居各行業(yè)之首。其中單筆最高掛牌金額達(dá)到18億元，10億元左右的也有很多。

　　記者了解到，今年房地產(chǎn)企業(yè)掛牌量激增的重要原因之一就是大批央企從房地產(chǎn)行業(yè)的退出，根據(jù)國資委的要求，去年已經(jīng)有14家央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，今年預(yù)計會有20家左右央企開始逐步退出房地產(chǎn)。在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的項目中，很多掛牌企業(yè)有央企背景。

　　進(jìn)入今年下半年，產(chǎn)權(quán)交易市場央企的退地大單頻頻出現(xiàn)。

　　此前的8月，中國電力投資集團公司擬轉(zhuǎn)讓旗下南昌中電投高新置業(yè)有限公司35%股權(quán)及1.83億元債權(quán)，掛牌價格為1.97億元。

　　更早一點，北京日興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司51%股權(quán)也出現(xiàn)在北京產(chǎn)權(quán)交易所，掛牌金額為8.20億元，其東家為中國核工業(yè)集團，也正是名列國資委列出的78家退房央企之中。

　　截至目前，已經(jīng)有中石油、中國核工業(yè)集團、中國航天科工集團、哈電集團等多家央企已將旗下地產(chǎn)項目掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　民企或迎生存空間

　　央企在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌地產(chǎn)項目，讓民營企業(yè)感覺到了希望。

　　盡管行業(yè)形勢不佳，但很多房地產(chǎn)企業(yè)并不想退出。據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)調(diào)研的企業(yè)中，超過一半的房企直言并不想退出房地產(chǎn)業(yè)。

　　民企在產(chǎn)權(quán)交易所早已經(jīng)開始嘗試接手央企項目。

　　在北京產(chǎn)權(quán)交易所上半年的企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易中，房地產(chǎn)業(yè)交易有38宗，其中央企項目18宗，省屬或市屬國有房地產(chǎn)項目20宗。值得關(guān)注的是，從受讓方來看，有28宗房地產(chǎn)項目被民企、外資以及自然人收購；18宗央企項目中，有16宗被民企或者自然人收購。

　　“雖然調(diào)控一直在進(jìn)行，但房地產(chǎn)行業(yè)，特別是國有房地產(chǎn)企業(yè)仍然是比較優(yōu)質(zhì)的資源，加上過剩的流動性，投資渠道較窄，非國有企業(yè)進(jìn)場交易意愿理所應(yīng)當(dāng)提升?！毙苎姹硎?。

　　在熊焰看來，從國家宏觀政策方面講，央企退出房地產(chǎn)市場是必然趨勢，在央企帶動下，國有企業(yè)退出房地產(chǎn)市場的大勢不會改變，但如此大規(guī)模的資產(chǎn)國資內(nèi)部肯定無法完全消化，這就給了民資與外資入場的機會；從民間資金的投向來看，房地產(chǎn)仍然是他們重點關(guān)注的市場之一，因此，在央企退出的前提下，非國有企業(yè)肯定會有更多的參與機會；從資金方面來看，隨著房地產(chǎn)信貸的進(jìn)一步收緊，國有企業(yè)向房地產(chǎn)市場的投資可能趨于謹(jǐn)慎，因為國有企業(yè)的資金更大程度上依賴于信貸，信貸政策的收緊可能會使他們在資金方面產(chǎn)生些問題，而這也為非公資本帶來機會。“受市場行為和經(jīng)濟規(guī)律等因素影響，國有企業(yè)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域還需要一定時日，非公資本介入的空間應(yīng)該越來越大?！毙苎骖A(yù)計。

　　但民企現(xiàn)在有一道“融資難”的門檻很難邁過去。

　　根據(jù)央行公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2011年上半年人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增2098億元，較2010年同期下降超過50%。

　　全經(jīng)聯(lián)金融投資委員會秘書長王子晨曾公開表示，企業(yè)融資渠道現(xiàn)在都被各種政策限制住了，首先，銀行的開發(fā)貸款在實際執(zhí)行過程中已經(jīng)全面停止了，只有一些大國企關(guān)于保障房建設(shè)的貸款還能拿到。

來源：21世紀(jì)網(wǎng)

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