融資成本低 外資抄底內(nèi)地房地產(chǎn)

　　近期港資與新加坡地產(chǎn)界明星企業(yè)頻頻抄底內(nèi)地房地產(chǎn)市場，戴德梁行等認為，這說明外資不看空國內(nèi)房地產(chǎn)市場。而融資成本較低這一因素成為外資抄底內(nèi)地房地產(chǎn)助力。

　　昨日，11月29日，嘉德置地和凱德商用宣布，與星橋控股私人有限公司（淡馬錫控股公司旗下子公司）計劃投資211億元人民幣建設重慶朝天門綜合體項目，其中購地款為65億元。

　　在此前的8月份，凱德商用以7億8900萬美元（約合50億4475萬元人民幣），收購了上海閔行龍之夢與虹口龍之夢兩個項目的剩余50%股權，收購完成后，凱德商用及其關聯(lián)基金公司將全資擁有上述兩項綜合體項目。這也就是說，在最近四個月當中，凱德至少斥資115億元通過收購股權、購買土地的方式投資內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務。這一投資額度在當前放眼整個內(nèi)地市場，都是數(shù)一數(shù)二的。

　　11月 ，李嘉誠旗下長江實業(yè)（00001，HK）宣告兩個高端住宅項目正式落戶廣州。長江實業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事劉啟文表示，這兩個項目總投資高達100億元，預計明年初將推入市場。

　　長江實業(yè)從今年7月份開始就在上海，深圳等地推廣項目。7月份該公司就將上海普陀、陸家嘴600663,股吧及嘉定三大項目案名和定位正式對外公布，且分別打造成全新國際級城市綜合體、甲級寫字樓和高端住宅項目。

　　恒隆地產(chǎn)也來湊熱鬧。9月28日，原昆明市政府兩宗商業(yè)地塊出讓，經(jīng)過83輪的激烈角逐，恒隆地產(chǎn)以34.97億元奪下，并制造了今年昆明的總價地王。

　　無獨有偶，香港瑞安集團以31.98億元的底價將南京今年以來最大體量的G51麒麟科技園商住地塊攬入懷中，成功躋身南京“地王”。

　　對于這些大手筆，戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理劉小華（女）告訴記者，她們也關注到了這一現(xiàn)象，總的來說，港資等不看空而是看穩(wěn)內(nèi)地房地產(chǎn)市場。

　　高力國際華東及西南區(qū)物業(yè)投資服務高級董事王蓓女士則表示不同觀點，她說，內(nèi)地城市商用地塊出讓都很謹慎，事先要與開發(fā)商溝通，時間可達1年到2-3年。開發(fā)商不僅要具備設計、建造能力，還要具備未來的經(jīng)營管理能力，嘉德置地、恒隆地產(chǎn)等都是在實踐中證明了自己的能力的。所以雖然時間上巧合，不能認為港資抄底內(nèi)地房地產(chǎn)市場。但她也承認“目前是一個很好的時機?！?/p>

　　對于港資融資成本低，王蓓表示，港資要在Libor（倫敦銀行同業(yè)拆放利率）的基礎上加400-450個基點，也就是5%-5.5%，而內(nèi)地房地產(chǎn)融資渠道幾乎封閉?！暗窍愀圪Y金進入國內(nèi)，與外資等同，手續(xù)也一樣麻煩。”

　　中國房產(chǎn)信息集團評論員高崗表示，主要是由于經(jīng)營理念和盈利模式的差異造成的。對于國內(nèi)房企而言，其標準的盈利模式是“買地-貸款-建房-銷售”，成本與售價之差就構(gòu)成了企業(yè)的主要利潤，這是一種典型的做“產(chǎn)品”的經(jīng)營理念。在這種理念和模式下，企業(yè)的財務杠桿很高，企業(yè)需要不斷的擴大規(guī)模以降低邊際成本來保持競爭力。

　　而對于外資房企和投資機構(gòu)而言，其標準的盈利模式是“買地開發(fā)/收購-孵化-運作”，資產(chǎn)的增值和溢價構(gòu)成了企業(yè)的主要利潤，這是一種典型的做“資產(chǎn)”的經(jīng)營理念。在這種理念和模式下，企業(yè)的自有資本充?；蛘哔Y金使用成本很低，財務杠桿較低，經(jīng)營策略是“牛市融資，淡市抄底”，企業(yè)核心競爭力是資產(chǎn)的高拋低吸。因此，市場低迷的時候，反而是這些企業(yè)的投資機會所在。

來源：《財經(jīng)》 作者：王熙喜

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