房地產(chǎn)行業(yè)：投資放緩房價回落 政策優(yōu)化預(yù)期增強

　　經(jīng)濟小幅回落，通脹下行確立。信貸微調(diào)有所顯現(xiàn)，1-10月M2同比增12.9%，比上月減少0.1個百分點；金融機構(gòu)各項貸款余額53.5萬億，同比增15.8%，增速回落趨緩；翹尾因素回落使10月CPI同比5.5%，通脹下行；10月美元兌人民幣匯價升至6.323，遠期升水80個基點；10月熱錢反彈至1871億元；10月PMI為50.4%，比上月回落0.8個百分點；10月貿(mào)易順差乏力為170億美元，同比下滑36%。

　　商品房銷售低迷，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下滑。持續(xù)調(diào)控使銷售“銀十”不再。1-10月，商品房銷售額累計4.38萬億，同比增18.5%，增幅較上月繼續(xù)回落4.7個百分點；受此影響，1-10月房地產(chǎn)累計開發(fā)投資4.99萬億，同比增31.1%，比上月繼續(xù)回落0.9個百分點；10月房地產(chǎn)當月完成開發(fā)投資5698億元，同比增25%，與上月基本持平，但環(huán)比下降11.58%；10月住宅投資完成額4044億元，同比增27.55%，比上月繼續(xù)減少0.89個百分點。

　　土地購置增速回落明顯，土地成交價高位微降。1-10月，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積3.37億平，同比增3%，比上月繼續(xù)回落4.2個百分點；全國土地累計購置金額9423億元，同比增17.7%，增速比上月繼續(xù)減少1個百分點；10月，全國土地出讓均價為3826元/平，同比大增58%，環(huán)比微降4.91%。在土地流拍率增加的情況下，地方政府傾向于推出土地掛牌價較高的地塊。

　　新開工增速繼續(xù)回落，受此影響竣工增速放緩。1-10月，全國房屋新開工面積16億平，同比增21.7%；單月新開工面積1.26億平，同比增2.21%，比上月繼續(xù)減少6.7個百分點；單月竣工6265萬平，同比增23%，比上月回落17.46個百分點。

　　全國房價環(huán)比繼續(xù)回落。10月，重點監(jiān)測一線城市房價同比漲3.32%環(huán)比繼續(xù)回落0.18%，比上月繼續(xù)回落0.1個百分點；10月，二、三線重點監(jiān)測城市房價同比漲2.11%環(huán)比繼續(xù)回落0.45%。持續(xù)的調(diào)控促使房價呈現(xiàn)環(huán)比繼續(xù)回落。

　　后期數(shù)據(jù)將繼續(xù)回落，但房價成交螺旋下跌可能性不大?？紤]到去年11、12月數(shù)據(jù)基數(shù)較高，我們預(yù)計后期數(shù)據(jù)將保持回落趨勢。此外，行業(yè)當前宏觀背景優(yōu)于2008、房價回調(diào)范圍和認同程度高于2008以及開發(fā)商對調(diào)控的提前準備使得我們認為價格合理回調(diào)可以有效引發(fā)剛性需求。

　　估值和投資：截至11月28日，A股市場PE-TTM在13.53倍，房地產(chǎn)板塊PE-TTM在13.76倍。維持對行業(yè)的“增持”評級。維持前期觀點，我們認為房價回落構(gòu)成行業(yè)政策轉(zhuǎn)向前提，投資回落后政府容忍度是能否轉(zhuǎn)向和轉(zhuǎn)向力度的核心。當前貨幣政策“微調(diào)”對行業(yè)構(gòu)成利好、業(yè)績鎖定性使得年后估值重新回落，行業(yè)將具備吸引力。個股方面后期應(yīng)該自下而上選股，從“銷售確定性”和“業(yè)績承諾”兩方面選股。繼續(xù)看好銷售有保障的大盤藍籌、文化地產(chǎn)主題投資和超跌二、三線個股，包括萬科、保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、和文化地產(chǎn)龍頭華僑城A和萬通地產(chǎn)。

　　風(fēng)險提示。房地產(chǎn)行業(yè)與國家政策緊密相關(guān)，一旦國內(nèi)未來采取更加嚴厲的調(diào)控措施將直接影響行業(yè)未來發(fā)展。

來源：海通證券 涂力磊

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀