房地產(chǎn)泡沫破滅后會(huì)怎樣

　　最新公布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步表明，中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增速正在放緩。按照宏觀調(diào)控本意，這應(yīng)該是在預(yù)期內(nèi)的。但隨著調(diào)控時(shí)間的不斷延長(zhǎng)，各方針對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速放緩的擔(dān)憂(yōu)也越來(lái)越多了。引發(fā)擔(dān)憂(yōu)的理由多種多樣，但大家所擔(dān)心的結(jié)果確是共同的，那就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)或?qū)o(wú)法平穩(wěn)渡過(guò)轉(zhuǎn)型期，主動(dòng)調(diào)控的動(dòng)作可能會(huì)引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“硬著陸”，而非政策制定者所期盼的“軟著陸”。

　　在現(xiàn)有的各種預(yù)想的硬著陸的劇本中，最有代表性的，當(dāng)屬中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由調(diào)整開(kāi)始進(jìn)而引發(fā)崩潰，最終導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)崩潰。從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)分析的幾個(gè)常見(jiàn)視角如下：首先，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型尚未成功完成之時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的萎靡不振引發(fā)的房地產(chǎn)投資劇烈下滑將會(huì)直接導(dǎo)致與其相關(guān)的幾十個(gè)行業(yè)喪失增長(zhǎng)的動(dòng)力。更因?yàn)檎豌y行收緊銀根，地產(chǎn)商資金鏈緊繃，而地產(chǎn)商已把上游包括建材，施工等各個(gè)行業(yè)的資金轉(zhuǎn)移到自己手上，一旦最終資金鏈條斷裂，這種多米諾骨牌式的崩潰勢(shì)必會(huì)席卷這條鏈條之上的所有行業(yè)。其次，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度與地方財(cái)政賣(mài)地收入息息相關(guān)，地產(chǎn)行業(yè)若雪崩，無(wú)異會(huì)把嚴(yán)重依靠賣(mài)地財(cái)政收入的地方政府拖入深淵。當(dāng)?shù)胤秸畣适湔瓶氐慕?jīng)濟(jì)資源之時(shí)，原有的政府主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也必將陷入停滯，相關(guān)行業(yè)隨即進(jìn)入蕭條。最后，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的破滅，會(huì)帶來(lái)居民財(cái)富感的消失，使得我國(guó)內(nèi)需消費(fèi)受到嚴(yán)重壓制，致使我國(guó)經(jīng)濟(jì)難以轉(zhuǎn)型。總之，基于以上的考慮，房?jī)r(jià)一旦持續(xù)大規(guī)模下跌，所有人都會(huì)成為輸家。

　　筆者不同意這樣的推斷，卻認(rèn)為，如果政策應(yīng)對(duì)得當(dāng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未必被房地產(chǎn)行業(yè)所綁架。原銀監(jiān)會(huì)主席劉明康曾在媒體表示中國(guó)的銀行業(yè)可以承受房?jī)r(jià)40％的下跌而不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。盡管很多地產(chǎn)商和學(xué)者對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)表示了強(qiáng)烈的質(zhì)疑，但是考慮到中國(guó)較高的購(gòu)房首付比例，筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)是有限且可控。

　　而對(duì)所謂房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)財(cái)富效應(yīng)的消失，由此可能會(huì)沖擊我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)，則需要在全國(guó)范圍的住房征信系統(tǒng)公布之后，方能有較為精確的評(píng)估。金融規(guī)劃有一個(gè)共識(shí)，一個(gè)家庭所擁有的第一套住房，不納入其可投資的財(cái)富范圍。也就是說(shuō)，影響居民今后的生活水平的投資和消費(fèi)決策，所依據(jù)的財(cái)富條件，并不考慮居民已有的第一套住房。覆蓋全國(guó)的居民住房信息征信系統(tǒng)的建立，將為我們科學(xué)的分析和政府后續(xù)調(diào)控政策落實(shí)提供全面堅(jiān)實(shí)的決策數(shù)據(jù)支持。如果中國(guó)的大多數(shù)居民的住房并不是用作投機(jī)而是以自住為主，那么房?jī)r(jià)下跌，打擊的就是以投機(jī)為主的市場(chǎng)需求。這樣對(duì)整個(gè)社會(huì)而言，由于相對(duì)收入較低的群體的邊際消費(fèi)傾向要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于高收入群體，那么我們可以期待的是，房產(chǎn)價(jià)格下降帶來(lái)改善性住房需求的增加。照此判斷，則房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)財(cái)富效應(yīng)的消失，應(yīng)該不會(huì)對(duì)居民的消費(fèi)帶來(lái)十分顯著的沖擊。

　　另外一種情況，如果中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)已經(jīng)變成了以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)的話(huà)，則政府就非常有必要利用財(cái)政稅收的轉(zhuǎn)移支付功能，盡快出臺(tái)相應(yīng)的稅收政策，按照政府的政策本意，盡力促使住房市場(chǎng)向著消費(fèi)品屬性起主導(dǎo)作用的方向發(fā)展。正如日前住建部姜部長(zhǎng)所說(shuō)的那樣，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的信息系統(tǒng)的構(gòu)建是下一步政策出臺(tái)的前提和基礎(chǔ)。相信政府會(huì)在掌握全面信息的基礎(chǔ)上，做出正確的決策。中國(guó)的社會(huì)的貧富差距的進(jìn)一步拉大不僅是我國(guó)構(gòu)建和諧社會(huì)的巨大障礙，更是激發(fā)階層矛盾，引發(fā)不穩(wěn)定因素的導(dǎo)火索。堅(jiān)持不懈并不斷加大力度解決這個(gè)問(wèn)題，是我國(guó)避免滑入中等收入國(guó)家陷阱，避免拉美化的關(guān)鍵所在。

　　至于中國(guó)是否會(huì)重蹈日本房地產(chǎn)泡沫破滅之后，經(jīng)濟(jì)陷入幾十年停滯的覆轍的擔(dān)憂(yōu)，筆者的觀點(diǎn)是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整之窗口還未關(guān)閉，如果政策運(yùn)用適當(dāng)，應(yīng)該是可以避免這樣的危險(xiǎn)的。面臨外部經(jīng)濟(jì)條件巨大不確定的時(shí)候，胡錦濤總書(shū)記在APEC的講話(huà)再次強(qiáng)調(diào)了中國(guó)的問(wèn)題在增長(zhǎng)中解決，凸顯了中央決策層對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重視。而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，決策層如今在漸漸形成一種新的認(rèn)識(shí)：此“增長(zhǎng)”不是2008年美國(guó)次貸危機(jī)來(lái)襲之時(shí)，用四萬(wàn)億政府投資去刺激經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的彼“增長(zhǎng)”。國(guó)家新興的產(chǎn)業(yè)政策和調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的一系列舉措，已經(jīng)使得依靠投資拉動(dòng)、密集型資源注入、追求GDP快速增長(zhǎng)的“舊瓶”，無(wú)法承載拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)模式的“新酒”。無(wú)論如何，這種新的經(jīng)濟(jì)“增長(zhǎng)”是以催生若干嶄新的行業(yè)，而不是重新投入以房地產(chǎn)行業(yè)作為戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的舊有范式。如果我們能盡快闖過(guò)這一關(guān)，在適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)和財(cái)稅政策支持之下，隨著舊的行業(yè)產(chǎn)能和資源向新興的行業(yè)轉(zhuǎn)移，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)就能得到進(jìn)一步優(yōu)化。

來(lái)源：上海證券報(bào) 　　

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