房企降價(jià)去庫存 明年房地產(chǎn)供應(yīng)量將縮減

　　2012年將是地產(chǎn)行業(yè)的過冬年。萬科000002.SZ總裁郁亮給2012年房地產(chǎn)定下了基調(diào)，他表示，2008年金融危機(jī)促使國內(nèi)放松了對(duì)當(dāng)時(shí)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，但這一次地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)再有這樣的好運(yùn)了，而且現(xiàn)在還很難判斷這個(gè)冬天有多長(zhǎng)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入冬天已是不爭(zhēng)的事實(shí)。但預(yù)期中的大批企業(yè)死掉，資金雄厚的企業(yè)抄底，行業(yè)大規(guī)模洗牌卻未出現(xiàn)。房企降價(jià)去庫存，放慢周轉(zhuǎn)，以待下一春，這意味著2012年的房地產(chǎn)供應(yīng)量進(jìn)一步縮減。

　　隨之而來的供求趨于平衡以及政策拐點(diǎn)的浮現(xiàn)，已是2012年的大概率事件，爭(zhēng)議的只是具體時(shí)間。然而，一方面要消除地產(chǎn)泡沫促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)類似于2009年的報(bào)復(fù)性上漲；另一方面需防止房地產(chǎn)行業(yè)崩盤式下滑，樓市調(diào)控又該如何拿捏？

　　開工放緩抄底難

　　針對(duì)“過冬論”，郁亮再三表示，“過冬”不是“冬眠”，不是毫不作為。郁亮給出的“過冬”秘籍有：積極賣樓；慎重買地；明年費(fèi)用預(yù)算的調(diào)整；冬天把身體鍛煉好，加強(qiáng)對(duì)員工技能的培訓(xùn)并開展部門內(nèi)部調(diào)試。

　　時(shí)至年末，手持300多億元現(xiàn)金的萬科仍堅(jiān)持“寧可錯(cuò)過，決不拿錯(cuò)”的原則，斬獲不多。公司第三季度累計(jì)新增項(xiàng)目18個(gè)，占地面積114.9萬平方米。上半年新增項(xiàng)目22個(gè)，占地面積222萬平方米，耗資92.35億元。比之2010年全年新增1220萬平方米的規(guī)模大為縮減。

　　“并沒有預(yù)想的那樣出現(xiàn)大規(guī)模收購和抄底的機(jī)會(huì)?！比f科董秘譚華杰對(duì)《證券市場(chǎng)周刊》透露，“由于市場(chǎng)下行太快，所有人都做出應(yīng)急動(dòng)作。比如降價(jià)回籠資金，停止拿地，削減資本支出，以保障資金鏈的安全。所以真正破產(chǎn)的企業(yè)并不多，溫水才能煮青蛙?，F(xiàn)在小企業(yè)停止新陳代謝，冬眠了，結(jié)果就是開工量大幅下滑，明年供應(yīng)量減少?！?/p>

　　“房地產(chǎn)的好日子時(shí)間太長(zhǎng)了，牛市對(duì)大家的影響都很大，甜水里泡大的孩子很容易成為溫水里的青蛙。”郁亮向房地產(chǎn)同行們敲響了警鐘。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年1-10月，全國商品房新開工面積同比增長(zhǎng)21.7%，增速較1-9月回落兩個(gè)百分點(diǎn)。

　　莫尼塔11月草根調(diào)研亦顯示，計(jì)劃繼續(xù)降低新開工的開發(fā)商達(dá)到64%，而連續(xù)5個(gè)月沒有開發(fā)商計(jì)劃增加新開工，犧牲開工量以保證資金鏈的意圖非常明顯。預(yù)計(jì)去除保障房的支撐，11-12月房地產(chǎn)新開工增速將進(jìn)一步下滑，并很可能負(fù)增長(zhǎng)。一季度投資增速快速下滑的風(fēng)險(xiǎn)在加大。

　　瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，新開工數(shù)據(jù)不會(huì)因保障房而有所改善——保障房新開工數(shù)量最多保持不變，事實(shí)上有可能從2011年的1000萬套下調(diào)至2012年的800萬套，而商品房新開工面積預(yù)計(jì)將在銷售疲軟和信貸限制的壓力下出現(xiàn)下跌。瑞銀證券預(yù)計(jì)，2012年商品房新開工面積將比今年下跌10%-15%。

　　另外，土地市場(chǎng)動(dòng)向是開工量的先行指標(biāo)。拿地量的減少必然導(dǎo)致未來開工量的下滑。

　　據(jù)國泰君安研究部跟蹤的16大城市一線城市5個(gè)，二線城市11個(gè)土地成交情況顯示，全國16個(gè)城市2011年至今住宅類用地累計(jì)成交同比降24%。其中一線同比升13%，二線同比降30%。

　　譚華杰認(rèn)為：“盡管土地流拍現(xiàn)象和底價(jià)成交數(shù)量增加，但底價(jià)尚未出現(xiàn)明顯回調(diào)。地方政府也冬眠了，結(jié)果有可能是大幅萎縮土地供應(yīng)?！?/p>

　　國泰君安研究部數(shù)據(jù)顯示：全國16個(gè)城市累計(jì)土地成交金額同比降9%，一線城市累計(jì)同比降4%，二線城市累計(jì)同比降13%。

　　新浪樂居發(fā)布的上半年全國企業(yè)拿地排行榜亦顯示，2011年上半年全國60大重點(diǎn)城市前五十名企業(yè)拿地支付的土地出讓金總額為2132億元，同比減少了27.1%。

　　回籠資金保增長(zhǎng)

　　削減資本支出的同時(shí)，率先降價(jià)的企業(yè)已完成資金回籠見下表。受訪的萬科、恒大地產(chǎn)03333.HK、龍湖地產(chǎn)00960.HK等龍頭企業(yè)都表示以“隨行就市”作為制定價(jià)格的基本策略，并冒著“打砸搶”的壓力，紛紛發(fā)起大型促銷戰(zhàn)役搶占市場(chǎng)。

　　龍湖地產(chǎn)一位高管表示，誰率先認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)的嚴(yán)酷性，克服僥幸心理，一次性把價(jià)格降下來，就能率先搶占市場(chǎng)。

　　10月， 龍湖地產(chǎn)在長(zhǎng)三角區(qū)域發(fā)起的“搶收華東”促銷行動(dòng)部分樓盤降幅達(dá)30%，5天內(nèi)共錄得認(rèn)購金額20億元，千套房源銷售去化率達(dá)九成。北京時(shí)代天街項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)15000元/平方米，開盤起價(jià)僅11800元/平方米，216套房源兩小時(shí)內(nèi)售罄，而該地塊樓面價(jià)就達(dá)到7519元/平方米，屬于微利項(xiàng)目。

　　中海地產(chǎn)00688.HK這一輪也扮演了降價(jià)先鋒角色，在長(zhǎng)三角和西部都采取了有力的促銷措施。上海浦東中海御景熙岸項(xiàng)目此前售價(jià)為2.2萬元/平米，近期為了促銷，在進(jìn)行團(tuán)購活動(dòng)之后價(jià)格可降到1.6萬元/平方米。

　　1-10月中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額781億港元，同比增長(zhǎng)46.4%，全年銷售目標(biāo)已完成97.6%，并基本達(dá)標(biāo)。

　　對(duì)此輪降價(jià)潮一直反應(yīng)“遲鈍”的萬科也作出了調(diào)整。近日，上海萬科的新盤“尚源”預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)11200元-17300元/平方米，較之前售價(jià)16400元-22800元/平方米。下調(diào)近三成。即將推出的新品北京金隅萬科城部分房源的報(bào)價(jià)為14000元/平方米，較之前該項(xiàng)目17000元/平方米的價(jià)格下調(diào)了3000元/平方米。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前包括上海、深圳、南京、蘇州、杭州、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春等10余個(gè)大中城市的20余座樓盤已經(jīng)將“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”或“原價(jià)回購”承諾與低價(jià)銷售綁定。

　　不同于2008年，開發(fā)商預(yù)收賬款對(duì)下年結(jié)算收入的鎖定比例大大提高。

　　據(jù)國泰君安研究部測(cè)算，2007年年報(bào)預(yù)收賬款對(duì)2008年年報(bào)實(shí)際結(jié)算收入鎖定比例為43%，2008年年報(bào)預(yù)收賬款對(duì)2009年年報(bào)實(shí)際結(jié)算收入鎖定比例為32%，假設(shè)2011年120家上市開發(fā)商平均結(jié)算收入增長(zhǎng)20%，則他們2010年年報(bào)預(yù)收賬款對(duì)2011年結(jié)算收入的鎖定比例已經(jīng)高達(dá)68%，相比2008年、2009年業(yè)績(jī)確定性大幅增強(qiáng)。

　　局部放松考智慧

　　隨著開發(fā)商的降價(jià)去庫存，以及減少購地及開工量，2012年以及2013年上半年房地產(chǎn)投資增速下滑，供應(yīng)量持續(xù)減少將是大概率事件。

　　而需求端，限購令已經(jīng)執(zhí)行超過一年，限制了超過35%的購買量，成交也進(jìn)入冰封期。潘石屹在博客中評(píng)論：“從今年下半年開始，具備買房資格的人已經(jīng)基本上購買了，市場(chǎng)上具備購房資格的人越來越少，住宅市場(chǎng)的崩塌就在眼前。”

　　龍湖地產(chǎn)上述人士也認(rèn)為：很多地方，即使降價(jià)也賣不出去的，比如北京。

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)：北京11月上半月入市的4000余套新盤簽約率為零，創(chuàng)調(diào)控后簽約率的最慘淡紀(jì)錄。北京商品房住宅庫存達(dá)120423套，創(chuàng)最近30個(gè)月新高。

　　國泰君安首席房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平預(yù)測(cè)，隨著降價(jià)的蔓延、地方政府資金的全面緊張，預(yù)計(jì)在2012年中期左右政策會(huì)有條件放松，政策從過于嚴(yán)控轉(zhuǎn)向平衡、供大于求也將轉(zhuǎn)向供求逐步平衡，重度抑制的銷量將獲得再生。

　　恒大地產(chǎn)董事局主席許家印也持類似觀點(diǎn)。許家印在恒大地產(chǎn)10月業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上對(duì)媒體表示，中國的宏觀政策和宏觀經(jīng)濟(jì)稍微松動(dòng)一點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)一點(diǎn)，同樣房?jī)r(jià)和成交量下跌的趨勢(shì)相對(duì)來說也會(huì)減緩一些，這是大的方向，可以作為判斷的依據(jù)。同時(shí)，許家印表示，“11月底和12月初中國的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，會(huì)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)未來的半年和一年有所利好?！?/p>

　　至于調(diào)控政策何時(shí)以何種方式以及何種力度的退出，才能鞏固調(diào)控成果，避免由于供應(yīng)量減少，需求累積導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)類似于2009年的報(bào)復(fù)性上漲，將考驗(yàn)當(dāng)局的智慧。

　　孫建平認(rèn)為，信貸額度的增加，有可能使得首套房的貸款利率從前期普遍的上浮，回落至基準(zhǔn)利率或者85折；而首付比例也將從前期銀行自主上浮到首套40%-50%，存在普遍下降至30%的可能。非住宅項(xiàng)目貸款也存在定向?qū)捤傻目赡堋?/p>

　　而調(diào)控最為立竿見影的限購政策，頻頻受到地方政府的“挑釁”。

　　佛山、成都放松限購，一些二、三線城市的地方政府害怕房?jī)r(jià)漲得快而被中央納入“限購名單”，主動(dòng)出臺(tái)所謂的“限價(jià)令”，以期回避限購令的到來。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)價(jià)格趨于平穩(wěn)，泡沫處于可控范圍內(nèi)，限購令也存在局部放松的可能。例如外地人購買所需納稅證明的時(shí)間長(zhǎng)度存在縮短的可能；針對(duì)一定條件下的房屋放松限購條件；限購的區(qū)域范圍縮小等。

　　“一旦全國個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，和銀行、稅務(wù)等系統(tǒng)信息統(tǒng)一到一個(gè)平臺(tái)，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法來調(diào)節(jié)樓市?！?住建部部長(zhǎng)姜偉新在10月27日的人大常委會(huì)聯(lián)組會(huì)議上如是說。

　　知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀隨后撰文評(píng)論：限購令退出之日就是房產(chǎn)稅登場(chǎng)之時(shí)。可以肯定的是，房產(chǎn)稅最終會(huì)徹底取代限購令。

　　重慶市市長(zhǎng)黃奇帆9月末接受路透社專訪時(shí)也預(yù)計(jì)，“明后兩年房產(chǎn)稅可能會(huì)在全國推廣，并將成為抑制房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)長(zhǎng)期調(diào)控工具。個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革將在1年至2年試點(diǎn)的基礎(chǔ)上總結(jié)完善，兩地試點(diǎn)后的‘修改版’可能在全國推廣?！?/p>

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅對(duì)高端房具有遏制作用，對(duì)控制房?jī)r(jià)、地價(jià)也將起到作用，并將和公租房一起肩負(fù)起“高端有約束，低端有保障”的任務(wù)。

　　目前，住建部正在建設(shè)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)，準(zhǔn)備先在40個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。根據(jù)計(jì)劃，試點(diǎn)進(jìn)程將先把40個(gè)城市個(gè)人的住房信息收集起來，然后盡快實(shí)行全國聯(lián)網(wǎng)。不過，上海版和重慶版房產(chǎn)稅有兩種不同思路，重慶主要針對(duì)高端住宅，容易顧此失彼，這只是房產(chǎn)稅的附帶目的，而上海針對(duì)炒房行為，目標(biāo)更接近房產(chǎn)稅的主要目的，即對(duì)閑置房征稅。說明地方和有關(guān)部門還缺乏統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)和看法，房產(chǎn)稅的推廣還需要時(shí)間。

來源：證券市場(chǎng)周刊

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