不管承認與否,持續(xù)推進的房地產(chǎn)宏觀調控正在開始顯現(xiàn)相應政策效應,樓市降價已如星星之火。隨之而來的,則是越來越多的開發(fā)商開始使出“降價補差”撒手锏,企圖打破低成交困局。據(jù)不完全統(tǒng)計,至12月初,全國至少有20個城市30余個樓盤加入降價補差行列。
從單純的市場營銷角度看,承諾“降價補差”無疑是現(xiàn)階段開發(fā)商回籠資金的有效手段之一。開發(fā)商要生存,現(xiàn)金流是關鍵。在市場低迷以及銀行個人按揭不給力、其他渠道又無法獲取現(xiàn)金流的大背景下,承諾“降價補差”一方面可以避免老業(yè)主“房鬧”,另一方面也可幫潛在的客戶消除后顧之憂,給其以暫時的心理安慰。也正因如此,“降價補差”策略的效果目前看上去還不錯。例如,上海新城公館因為有“降價補差價”的承諾,開盤的100套房源全部售罄;又如,深圳龍華花半里11月以來一直保持當?shù)氐匿N售冠軍頭銜。
不過,“降價補差”真的靠譜嗎?細細想來,對于購房者而言,“降價補差”恐怕并沒有太大的可操作性。
首先,部分樓盤并未把“降價補差”承諾添加至購房合同,其法律效力難免會打折扣。其次,即使購房合同有所載明,仍需就相關細節(jié)進行確定。例如,“降價補差”是一次性補差,還是連續(xù)降價連續(xù)補償;差價補償款是即時到賬還是延遲至交房結算完成之后。又如,同質性房源如何進行界定?畢竟,和其他商品的同質可替代性不同,樓層、戶型、開盤期數(shù)、物業(yè)管理水平的不同都有可能成為開發(fā)商“非同質性房源”的借口。最后,開發(fā)商“毀約”產(chǎn)生的維權成本,也是購房者必須考慮的要素之一。細心的購房者可能還會發(fā)現(xiàn),現(xiàn)階段打著“降價補差價”旗號的大多是小開發(fā)商,其中存在的另一個風險在于,“降價補差”一旦成為現(xiàn)實,這些小開發(fā)商可能早已人去樓空。
實際上,不只是購房者面臨這樣的風險,開發(fā)商同樣面臨類似的操作難題。一個最為現(xiàn)實的問題就是,補差后多繳納的那部分相關稅費是否進行重新厘定。這不僅涉及買賣雙方利益,亦將相關稅費征管部門牽扯其中。
2008年樓市短暫低迷之時,市場上同樣出現(xiàn)了不少老業(yè)主要求降價補償?shù)暮袈?,當時的情況是,社會輿論基本上一邊倒地支持老業(yè)主聲討開發(fā)商?,F(xiàn)如今,不僅大部分業(yè)內(nèi)專家和社會輿論對一些舊業(yè)主要求降價補償?shù)男袨橐脖硎境鰳O大的反感,對于一些開發(fā)商“降價補差”的銷售策略,持否定態(tài)度的亦占多數(shù)。這除了因為更多的人開始懂得和尊重契約精神,并且在近幾年的樓市起伏中逐漸變得成熟理性之外,更重要的原因恐怕還在于,“降價補差”會讓房價繼續(xù)維持在目前的高位運行狀態(tài),這樣的想法和做法本身就與商品房的商品屬性不符。縱容降價補差的行為,進而還有可能妨礙樓市調控成果。這也就不難解釋,為什么不少大型開發(fā)商非常明確地表示不會采取“降價補差”銷售策略。和小開發(fā)商不同,這些“家大業(yè)大”的開發(fā)商除了因為“不差錢”以及要考慮“降價補差”的操作性之外,企業(yè)未來的長期發(fā)展和品牌口碑也是其不得不考慮的重要因素。
說到底,“降價補差”無非是急于回籠現(xiàn)金的開發(fā)商在市場特殊時期采取的一種非常規(guī)促銷行為而已。雖然并不否認部分開發(fā)商的確存在“降價補差”的誠意,但對于大多數(shù)購房者而言,“降價補差”無異于“鏡花水月”,實現(xiàn)起來還真“有點難”。也正是從這個角度看,在“降價補差”面前,急于下單的購房者還應三思而后行。
來源: 經(jīng)濟日報 作者: 劉志奇
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