房地產(chǎn)整合成勢(shì)

　　房地產(chǎn)行業(yè)歷來都是一個(gè)高借貸率的行業(yè)，當(dāng)前，地產(chǎn)商面臨的最大壓力便是資金壓力。

　　央行自2010年年底以來已經(jīng)4次加息，2011年以來5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，直接限制了銀行向地產(chǎn)企業(yè)的放貸能力。除利率壓力外，房地產(chǎn)信托、海外發(fā)債等融資渠道的成本也持續(xù)上升。

　　與此同時(shí)，遏制投機(jī)需求的限購、限貸、限價(jià)政策陸續(xù)出臺(tái)，導(dǎo)致地產(chǎn)成交量持續(xù)低迷，通過銷售回款更加艱難。

　　在資金成本整體提高和回款不暢的情況下，只有大型開發(fā)企業(yè)才能開拓多元融資渠道，通過票據(jù)、信托、企業(yè)債等多元方式取得融資，而即便現(xiàn)在一些中小地產(chǎn)商愿意支付更高的融資成本，也難以獲得資金支持，流動(dòng)性壓力日益加大。于是便出現(xiàn)了今年持續(xù)的中小地產(chǎn)商“賤賣”股權(quán)及項(xiàng)目的諸多案例，地產(chǎn)企業(yè)之間展開了一系列的整合舉動(dòng)。

　　根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù)，2011年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)股權(quán)并購數(shù)量已經(jīng)達(dá)到87宗，總交易金額已經(jīng)達(dá)到256.65億元，同比分別增長(zhǎng)42.6%和105%。房企股權(quán)單宗平均交易額達(dá)到2.95億元，同比增長(zhǎng)49.75%。而在2010年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)交易只有61宗，成交額僅為125億元。2010年全年，房地產(chǎn)股權(quán)交易為84宗，成交金額為165.25億元。

　　早在政策寬松的2009年，因?yàn)槔觅Y金杠桿開發(fā)房地產(chǎn)利潤十分豐厚，諸多企業(yè)當(dāng)時(shí)競(jìng)相開辟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也正是這批企業(yè)在此輪調(diào)控中最先退出地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　如今地產(chǎn)行業(yè)正在回歸正常利潤水平，這是行業(yè)健康發(fā)展的必要條件。中小房企的撤離將導(dǎo)致大型房企擴(kuò)展全國市場(chǎng)。通過并購，大型房企不但可以在短時(shí)間內(nèi)低成本獲得土地，有助于加快土地資源的利用效率。

　　加之龍頭品牌開發(fā)商在開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品質(zhì)量等方面相比小開發(fā)商具有較大優(yōu)勢(shì)，也使得銷售分流轉(zhuǎn)向龍頭品牌開發(fā)商的產(chǎn)品。龍頭企業(yè)的市場(chǎng)集中度將會(huì)得到明顯提升。從公開數(shù)據(jù)來看，截至2011年第三季度，9大地產(chǎn)公司市場(chǎng)占有率為12.5%，同比提高約2.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　這種行業(yè)內(nèi)的整合也同時(shí)伴隨著區(qū)域分化的特征。由于一二線城市的競(jìng)爭(zhēng)激烈，在三四線城市城鎮(zhèn)化的推動(dòng)下，不少龍頭企業(yè)已加速以規(guī)?；姆绞讲季秩木€城市的步伐。

　　目前在行業(yè)整合明顯加速的背景下，預(yù)計(jì)未來隨著銷售持續(xù)低迷，融資難度加大，地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)有更多并購機(jī)會(huì)出現(xiàn)，這將有利于提高行業(yè)集中度，有利于龍頭公司逆勢(shì)擴(kuò)張。此輪地產(chǎn)行業(yè)整合能使那些更專業(yè)、更專注的房地產(chǎn)企業(yè)得以在越來越市場(chǎng)化、法制化的環(huán)境中發(fā)展壯大，進(jìn)而形成并帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

　　實(shí)際上，此輪地產(chǎn)行業(yè)的整合也是樓市調(diào)控的必然結(jié)果，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看有利于整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　董偉海上海智盈股權(quán)投資管理有限公司董事總經(jīng)理，發(fā)起上海復(fù)地景業(yè)、景盈及復(fù)地景創(chuàng)股權(quán)投資合伙企業(yè)有限合伙，曾任職于ING確立ING中國機(jī)會(huì)基金概念和種子項(xiàng)目。

來源：投資有道

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