專家預(yù)測：2012中國房地產(chǎn)泡沫會破滅嗎？

未來房價的走勢是什么，樓市是否真的存在泡沫？迷茫的時候，多聽聽智者的聲音是有幫助的。

當(dāng)代中國最有影響的經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾，接受了三湘都市報和華聲在線的聯(lián)合專訪。81歲的他依舊談吐清晰，反應(yīng)敏捷，回答熱點問題時不回避不遮攔，一如他一直以來堅守的“為富人說話，為窮人辦事”誓言。

記者：您最近提出，房地產(chǎn)泡沫在未來兩三年內(nèi)會破滅，原因是什么？

茅于軾：房價這么高，并不是大家真正想住這個房子，而是大家覺得房價還會漲，將來賣了還能賺錢。這其實是一種投機(jī)的行為。投機(jī)量大時就會把正常的供給需求給擾亂了，這種情況如果太多了就是一個泡沫。

現(xiàn)在空房已經(jīng)這么多了，有沒有可能把泡沫消化掉？第一條路是把空房消化掉，第二條路是泡沫破滅。

什么是消化，就是把空房變得都有人住，這種可能性不太大，更大的可能性就是泡沫破滅，沒有第三條路嘛。但是什么時候破滅，不太清楚，但我覺得是一定要破的，破的可能性比消化的可能性要大10倍都不止。

記者：萬一房地產(chǎn)泡沫破滅，將會首先從北上廣深開始，一路向內(nèi)地延伸，還是一個別的什么趨勢？

茅于軾：從哪個地方開始再波及到哪個地方，這很難講。房地產(chǎn)的情況很大程度取決于地方?？辗慷嗟牡胤?，破滅的程度就會特別大，沒有空房的地方就無所謂泡沫，你掉價它也不會掉。

記者：長沙房價在上周均價已突破了6000元，但很多長沙人的工資是在兩千到三千之間。您認(rèn)為長沙房價有泡沫嗎？

茅于軾：房價比工資高，這是泡沫的一種可能性。是否有泡沫還是要看空房率。房子里面住了人它不好賣，空房多意味著可以賣的房子多，這個時候很容易發(fā)生泡沫的破滅?？辗慷?，泡沫的可能性就大，空房很少的話，放心，就沒有泡沫。

記者：現(xiàn)在中央已經(jīng)出臺了幾輪房產(chǎn)宏調(diào)政策，您認(rèn)為房價能夠打壓下來嗎？

我覺得不能從根本上解決問題。房地產(chǎn)的問題首先是土地采用拍賣制，拍賣會把土地價格提高了。

更重要的原因是限制耕地轉(zhuǎn)換成開發(fā)地，它直接導(dǎo)致了房價上升，地價上漲。土地供不應(yīng)求，這個是房價高的根本問題。

當(dāng)然中央政府看到房價高怕它有泡沫，想辦法消除它，但也怕泡沫破滅，政府希望房價穩(wěn)定，稍微有點波動?，F(xiàn)在房價是穩(wěn)定不下來。不是漲就是落，很可能是泡沫破滅，會掉下來。

市場的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過政策的力量，特別是在房地產(chǎn)上。土地不許轉(zhuǎn)換用途，這是最糟糕的政策。

土地緊張的辦法是用好每塊地，而不是不許用好每塊地，我們現(xiàn)在恰好是沒讓它用得更好，這很明顯是一個資源配置扭曲。

謝國忠：中國地產(chǎn)泡沫不會瞬間破 聰明的人還有時間逃

記者：有數(shù)據(jù)顯示，11月，全國100個城市住宅平均價格較上月上漲0.82%。北京、上海等八大重點城市房價環(huán)比上漲0.41%，同比飆升34.29%。對此你有何看法？

謝國忠：首先表明一下我的態(tài)度，對于中國的統(tǒng)計數(shù)字我們要保持謹(jǐn)慎。事實上，對于這些數(shù)據(jù)，我并不看重。很多人喜歡用這些數(shù)據(jù)來說明樓市有回暖的跡象，這種心態(tài)就如同對待股市中某只股票，單單從技術(shù)上分析其今天漲了，明天跌了，而完全沒有注意到中國樓市的“大盤”情況。

今天中國的樓市，如同2007年那次瘋狂的股市。當(dāng)年，我在民間聽到很多言論，就覺得股市會從6000多點掉到1000多點。但是目前非常奇怪的是，大家對樓市竟然都在“看漲”，可是房價能撐到天上嗎？

記者：那么你對中國樓市的未來走向如何看待？

謝國忠：今年4月，我告訴過讀者，樓市泡沫即將破滅時，就會通知大家。現(xiàn)在，我想說樓市已經(jīng)見頂。在我看來，中國已進(jìn)入房地產(chǎn)熊市，將持續(xù)5年左右。大城市的平均房價很可能會下降一半以上，土地價格將下降更多。而且，部分省市價格可能會下降80%甚至更多。

正常的情況下，房價必須下降到工資和投資投資地產(chǎn)收益可以支撐的水平。在中國的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在的租金回報率不到3%，它必須回到5%以上，每平方米的單價則不應(yīng)超過兩月的平均工資。所以，我認(rèn)為大城市的平均房價很可能會下降一半以上。

必須指出的是，房地產(chǎn)泡沫的泄氣可能持續(xù)多年。譬如，20世紀(jì)90年代日經(jīng)225股票平均指數(shù)崩盤后，日本樓市泡沫還膨脹了兩年。而且它也不是瞬間破滅的，而是在其后的20年中，以每年大約8%的速度下跌。

記者：你一直認(rèn)為中國不能將房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，可是目前的房價仍舊高得令人無法接受，這里面的制度性的根源在哪里？

謝國忠：在我看來，制度性的根源主要有兩點：一是政府嚴(yán)重依靠土地財政。這一點，大家看得十分清楚了，北京、上海、杭州、深圳等城市這些年依靠賣地獲得了天文數(shù)字的收入。事實上，今天房地產(chǎn)領(lǐng)域的一系列數(shù)據(jù)都以穩(wěn)定人心和穩(wěn)定增長為主要目標(biāo)，并沒能反映真正的房地產(chǎn)過度投資投資地產(chǎn)的現(xiàn)象。

目前，房價如此之高，還有一個重要的原因就是人們“貪利”的心態(tài)。大家看漲樓市，一個很重要的原因就是認(rèn)為如果今天我買房子我就賺到了。他們篤定明天房子會上漲，并且只會漲不會跌。事實上，這種心態(tài)并不完全錯，可是那些坐莊的人卻利用了人們的這種心態(tài)。所以我對樓市的投機(jī)者們有一個形容：今天他們就像冷水鍋中的大閘蟹，正在挨煮。但是，趁著現(xiàn)在火小、水溫低，聰明人還有時間逃出生天。

我知道，有一部分人認(rèn)為是城市化造成房價越來越高?？墒牵M管城市化造成房價越來越高，但與此同時也提高了城市化發(fā)展的門檻。事實上，當(dāng)房價越高時需求越低，在達(dá)到相對平衡后，銷量就會出現(xiàn)下降，平衡被打破，房價會尋求下一個支撐點。所以，短線的追高出現(xiàn)的是短期的泡沫。

記者：政府推出了一系列措施試圖控制住房價，可效果一直不佳，你覺得會有第三波調(diào)控嗎？

謝國忠：中國的房地產(chǎn)市場處于波動期，至于結(jié)果如何的確視政策而動。當(dāng)前的樓市政策變化相當(dāng)頻繁，而抑制的對象也在不斷調(diào)整。在我看來，目前政府往往以處理“家庭糾紛”的態(tài)度來看待樓市的調(diào)整，哪一個孩子或者哪一個群體利益訴求更強(qiáng)烈，政府就會制定相應(yīng)傾斜的政策。一句話，中國房地產(chǎn)政策的長遠(yuǎn)目標(biāo)是什么，這個根本思路還沒有穩(wěn)定下來。

但這需要上升到國策的高度。以新加坡為例，政府確定樓市政策的主方向是滿足住的需求，于是新加坡80%的人是住公房的。那么中國樓市的功能是什么？這個問題確定下來，才能有一套穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策，才能再去談這個政策給經(jīng)濟(jì)帶來的影響是什么。

當(dāng)然了，從短期的情況看，無論“國十條”還是“新國五條”，均取得了一些效果。但是，由于受到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的影響，房地產(chǎn)還處在波動期，政府或許需要等到形勢明朗之后再采取措施

到處都是窟窿 中國過熱的經(jīng)濟(jì)要想實現(xiàn)軟著陸 異常艱難

去年，中國政府未能剎住商業(yè)銀行貸款數(shù)額劇增的勢頭，導(dǎo)致過熱的經(jīng)濟(jì)無法軟著陸。今年，中國政府不再設(shè)立年度貸款總額，改為逐月審核貸款流量?！兜聡鹑跁r報》注意到中國的貸款發(fā)放政策具有兩重性：

中國依賴經(jīng)濟(jì)高速增長，以避免社會動蕩。但中國各銀行發(fā)放巨額貸款也給這個全球人口最多國家的房地產(chǎn)業(yè)和通貨膨脹帶來了嚴(yán)重后果。通貨膨脹從年初的 1.5%上升至十二月的5.1%。此外，國外資本流入使中國難以謹(jǐn)慎地冷卻本國經(jīng)濟(jì)。2010年底，中國外匯儲備增至創(chuàng)紀(jì)錄的2.847萬億美元。

另一方面，西方投資者害怕中國央行過度收緊貨幣。如果真這樣做，中國人對外國商品的需求會大幅下跌，而西方在很大程度上依靠這一需求。例如，北京市最近決定限制小汽車上牌的舉措就造成了德國汽車制造廠家的股票下跌。

北京的央行至今未能有效地應(yīng)對經(jīng)濟(jì)過熱。2010年，它兩次提高基準(zhǔn)利率，達(dá)到目前的5.81%，并六次提高商業(yè)銀行在央行的最低準(zhǔn)備金率，但這一切幾乎都沒有起到作用。中國的經(jīng)濟(jì)增長越強(qiáng)、帶動的房價和股票價格上漲越快，經(jīng)濟(jì)陡然下跌的危險就越大，將給世界經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重后果。除了外匯的流入以外，商業(yè)銀行毫無約束地發(fā)放貸款是形成投機(jī)泡沫的主要原因?！?/p>

為了遏制房地產(chǎn)市場泡沫，中國財政部決定第一季度在重慶開征高檔商品房房產(chǎn)稅，上海的房產(chǎn)稅征收計劃也已上報中央政府，估計其它城市也將跟進(jìn)?！赌系乱庵緢蟆吩诮榻B了中國房產(chǎn)價格飆升的狀況后，談到征收房產(chǎn)稅的效應(yīng)：

房產(chǎn)稅是不是一劑良藥，專家們持懷疑態(tài)度。上海易居房地產(chǎn)研究所首席分析員楊紅旭說：‘以征稅控制市場，是不可能的。短期來看，它會對投資者產(chǎn)生心理影響，但長期來看，幾乎不會影響價格?！渌麑＜乙餐鈼畹挠^點。

中央政府將仔細(xì)觀察重慶和以后上海的市場發(fā)展情況，因為它不僅希望房價冷卻下來，同時也希望推動社會福利房的建設(shè)。北京一直抱怨國內(nèi)缺少廉價住房，首先要使中產(chǎn)階層有可能在城市生活。廣大居民對生活費用的上漲十分不滿，許多人已經(jīng)住不起房，他們住在遠(yuǎn)離市中心的廉價地區(qū)，每天上班有時要花費數(shù)小時。

為了推動社會福利房建設(shè)，政府必須依靠各地地方政府，但地方政府的主要收入來源是向房地產(chǎn)開發(fā)商出售土地。價格越高，地方政府的財政余地就越大。為了獲取最大利潤，開放商們最樂于建造高級住宅。從而形成了價格呈螺旋型上升的危險局面，這也正是房地產(chǎn)市場過熱的原因之一。”

來源: 三湘都市報

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