房地產(chǎn)：調(diào)控基調(diào)不變 趨勢性機會看下半年

政策面: 刺激剛需為主，信貸政策轉(zhuǎn)向

2012 年房地產(chǎn)市場調(diào)控基調(diào)徹底轉(zhuǎn)向的可能性不大，如果經(jīng)濟出現(xiàn)明顯下滑，調(diào)控政策可能會略微松動。全國性政策松動的時間預計在明年下半年的可能性較大，主要以刺激剛性需求為主。我們宏觀經(jīng)濟認為，央行下調(diào)存款準備金率正式宣告總量貨幣寬松政策的開始，將有利于刺激銀行信貸，銀行信貸環(huán)境的放寬使房地產(chǎn)貸款持續(xù)緊縮的預期有所改善，對地產(chǎn)行業(yè)資金面偏利好。

基本面：適度回調(diào)，業(yè)績確定性較高

由于2011年基數(shù)較大，受調(diào)控影響2012年房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比增速出現(xiàn)下滑的可能性較大。

預計2012年房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額同比分別下降12.03%和16.86%。

預計2012年房地產(chǎn)投資同比增長10.05%，新開工面積16.6 萬平米，同比下滑15.04%。前三季度，地產(chǎn)板塊預收賬款4896 億元，同比增長56.6%，占營業(yè)收入比重為191%；營業(yè)收入和預收賬款合計7459億元，同比增長41.03%，占2010年營業(yè)收入比重為185.33%，為2012年地產(chǎn)板塊業(yè)績增長提供一定保障。

長期發(fā)展前景未變

我國目前依然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，比照發(fā)達國家平均接近80%的城市化率及發(fā)展趨勢，假設(shè)城鎮(zhèn)化率每年增加一個百分點，則中國的城市化進程至少還有三十年的高速發(fā)展期。區(qū)域經(jīng)濟一體化將促進城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，為房地產(chǎn)市場提供巨大市場需求。

我們認為，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動依然存在，行業(yè)長期發(fā)展前景依然可以期待，2012年行業(yè)的適度回調(diào)有利于行業(yè)長遠發(fā)展，維持對行業(yè)的“看好”評級。從階段性機會來看，二季度可關(guān)注銷售環(huán)比企穩(wěn)回升帶來的投資機會，下半年可關(guān)注政策面和基本面好轉(zhuǎn)帶來的趨勢性投資機會。

來源: 民族證券　

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