房地產(chǎn)市場(chǎng)去投資化路途漫漫

　　隨著各地樓市陷入調(diào)整，投資回報(bào)急速下降，樓市的“去投資化”進(jìn)程逐步開啟。

　　“2011年房地產(chǎn)調(diào)控初見成效；2012年樓市將進(jìn)入盤整階段；2013年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)穩(wěn)定發(fā)展的階段?！敝袊?guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟判斷，中國(guó)樓市去投資化之路注定將延續(xù)，至少還需要1-2年的時(shí)間。

　　陳晟認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)推進(jìn)，房?jī)r(jià)“只漲不跌”的神話已被打破。接下來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控并不會(huì)就此收手。從近期高層的有關(guān)表態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)成為關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步棋。在此背景下，一些高度依賴土地財(cái)政的地方政府以及陷入困境的開發(fā)商，都應(yīng)及早謀求應(yīng)對(duì)之策。

　　房?jī)r(jià)“只漲不跌”神話終結(jié)

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策措施的不斷加碼，全國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌的神話終于在10月終結(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也由此迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　“回顧十年樓市，毫不夸張地說，可以很輕松地實(shí)現(xiàn)‘10年10倍’的投資回報(bào)。如今，隨著房?jī)r(jià)陷入調(diào)整，投資回報(bào)也急速下降，甚至出現(xiàn)‘被套’或虧損的現(xiàn)象，在上海、北京等地，退房的現(xiàn)象也開始出現(xiàn)?！标愱烧f。

　　2011年的中國(guó)樓市，無(wú)論是從租金回報(bào)率，還是房屋整體買賣轉(zhuǎn)讓方面來(lái)看，投資的價(jià)值都已經(jīng)大打折扣，“只要看看房?jī)r(jià)還漲不漲，就一目了然了?！标愱烧J(rèn)為。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格顯示，10月份全國(guó)房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌0.14個(gè)百分點(diǎn)。其中，被稱為高房?jī)r(jià)城市“四大金剛”的京滬穗深房?jī)r(jià)更是全線下跌。與9月相比，10月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格下降的城市有34個(gè)，比9月份增加17個(gè)。

　　而據(jù)記者觀察，早在今年初，房?jī)r(jià)下調(diào)已經(jīng)顯露端倪。2月份新建商品住房環(huán)比價(jià)格下降的僅有8個(gè)城市（不及目前的1/4），隨后3月份增加至12個(gè)城市。但4、5月份又出現(xiàn)反彈，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市又降至9個(gè)。

　　7月份，中央政府出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控的“新國(guó)五條”，重申繼續(xù)推進(jìn)調(diào)控，并將限購(gòu)范圍擴(kuò)大至二、三線城市。此后，房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市的數(shù)量出現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，至10月達(dá)到34個(gè)。

　　陳晟總結(jié)指出，今年以“限貸、限購(gòu)、限價(jià)”為核心的“三限”調(diào)控政策的有效性已得到公認(rèn)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象還會(huì)加速向二、三線城市蔓延。

　　去投資化之路仍很長(zhǎng)

　　“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨去杠桿化的過程，即過度投資之后的去泡沫階段?！标愱烧f，中國(guó)自1998年實(shí)施住宅分配貨幣化改革以來(lái)，已經(jīng)走過12年。在此過程中，隨著大量投資向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了“黃金十年”的盛況。

　　中國(guó)社科院副院長(zhǎng)李慎明曾明確向記者表示，“從未來(lái)五年、十年，甚至更遠(yuǎn)的時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)去投資化是大勢(shì)所趨?！笔聦?shí)上，這一觀點(diǎn)，已經(jīng)得到專家和業(yè)界人士的普遍認(rèn)同。

　　“資金環(huán)境趨緊、市場(chǎng)預(yù)期下降、高房?jī)r(jià)壓制購(gòu)房需求，這三個(gè)方面的因素決定了明年房?jī)r(jià)要進(jìn)一步下跌?！敝?jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣說。

　　王小廣通過對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)數(shù)據(jù)的分析，發(fā)現(xiàn)“我國(guó)住房市場(chǎng)的投資或投機(jī)需求占比超過50%，房子不是用來(lái)住的，而是用來(lái)投機(jī)炒作的，這是我國(guó)住房市場(chǎng)面臨的最大問題?！蓖跣V說。

　　可喜的是，這種局面正在改觀。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控成效顯著，房屋正在回歸其基本的居住屬性，主要城市的庫(kù)存量上升會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)樓市向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?！钡禺a(chǎn)界龍頭萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰認(rèn)為。

　　不過，王小廣卻提醒記者，目前還要警惕部分開發(fā)商試圖讓政府放松對(duì)樓市調(diào)控的意圖。他認(rèn)為，目前的調(diào)控政策堅(jiān)決不能放松，否則可能出現(xiàn)在放松調(diào)控之后，房?jī)r(jià)迅速出現(xiàn)大幅反彈的問題。

　　記者也從有關(guān)渠道獲悉，決策層認(rèn)為目前樓市調(diào)控仍處關(guān)鍵期，為防止房?jī)r(jià)反彈，有關(guān)部門還有多項(xiàng)嚴(yán)厲的政策儲(chǔ)備，包括加快推進(jìn)房產(chǎn)稅，以及對(duì)投資性購(gòu)房嚴(yán)格控制等。另外，近日住建部已經(jīng)放出風(fēng)聲，地方限購(gòu)到期后要繼續(xù)執(zhí)行，而海口更是率先表態(tài)不放松限購(gòu)措施。這些都對(duì)市場(chǎng)給出了明確信號(hào)。

　　“從明年來(lái)看，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策措施的大方向不會(huì)改變?！?住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長(zhǎng)趙路興向記者表示。

　　以轉(zhuǎn)型應(yīng)對(duì)變局

　　“中國(guó)乃至全球房地產(chǎn)業(yè)都面臨著結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的壓力?！标愱烧f?！艾F(xiàn)在的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型很痛苦，要付出一定的代價(jià)。但是如果現(xiàn)在不轉(zhuǎn)型，以后可能就要付出更大的代價(jià)。”陳晟說，晚痛不如早痛，開發(fā)商必須及早謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　“現(xiàn)在考慮的已經(jīng)不是房?jī)r(jià)降不降或者降多少的問題，而是誰(shuí)將出局誰(shuí)能繼續(xù)生存下去的問題?！北本┮晃桓愕禺a(chǎn)私募股權(quán)投資（PE）的資深人士向記者透露，目前手上5億元規(guī)模的私募資金，面對(duì)的是為數(shù)眾多嗷嗷待哺的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至11月底，全國(guó)成交的房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)達(dá)到102宗，披露的交易金額達(dá)368.3億元，同比上升122.8%。預(yù)計(jì)今年全年，房企股權(quán)交易金額將突破400億元。

　　“11月份還有兩宗股權(quán)交易涉及房地產(chǎn)中介公司，分別為易居中國(guó)入股21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)以及順馳經(jīng)紀(jì)公司回購(gòu)軟銀股權(quán)。這意味樓市調(diào)控下的寒冬不僅已影響到開發(fā)商，部分品牌二手房中介公司也已出現(xiàn)資金困難。”中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉說。

　　不僅是地產(chǎn)商，部分地方政府亦陷入困境。

　　中原地產(chǎn)根據(jù)公開數(shù)據(jù)進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-11月，全國(guó)130座城市的土地出讓金收入合計(jì)為1.18萬(wàn)億元，其中住宅類地塊的土地出讓金合計(jì)為5860億元。

　　“2010年1-11月，上述130座城市的土地出讓金總額達(dá)1.7萬(wàn)億元，由此計(jì)算，今年前11個(gè)月這些城市的土地出讓金同比減少5200億元，降幅達(dá)30.5%?！睆埓髠シ治鲋赋?，目前部分地方政府的財(cái)政壓力絲毫不遜于開發(fā)商。

　　在此背景下，房地產(chǎn)調(diào)控有沒有可能對(duì)部分地區(qū)“網(wǎng)開一面”？對(duì)此，住建部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為：“目前部分地方政府對(duì)土地財(cái)政確實(shí)高度依賴。但這是不可持續(xù)的發(fā)展方向，必須加以轉(zhuǎn)變?！?/p>

　　王玨林指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，雖然房地產(chǎn)可以拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，但從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看（前有日本，后有美國(guó)、愛爾蘭），房地產(chǎn)市場(chǎng)過度投資可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)巨大。他認(rèn)為，中國(guó)要想保持持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，必須依靠強(qiáng)大的工業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，地方政府也必須順應(yīng)潮流，積極轉(zhuǎn)型。

　　“地方政府必須與中央政府保持一致。局部地區(qū)如果出現(xiàn)‘放水’，必將影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控大局?！蓖醌k林說。

來(lái)源： 上海證券報(bào) 作者： 于祥明

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