房地產(chǎn)調(diào)控：并非中國經(jīng)濟(jì)不可承受之重

　　對房價的討論，已經(jīng)成為尋常百姓茶余飯后聊以消遣的重要話題。時至年關(guān)，調(diào)控政策的去留與房價的走勢再次成為最熱門的焦點。

　　國家統(tǒng)計局星期五公布的國房景氣景氣指數(shù)已經(jīng)低于景氣臨界點，加之外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀，這一切，都給調(diào)控政策的存留延續(xù)或是到期終止帶來不確定的因素，而這，也將直接影響到2012年房價的走勢。

　　已經(jīng)持續(xù)了近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，在“限購”加入之后，房價過快上漲的腳步逐漸放緩，而“拐點”也漸漸明朗。央行日前發(fā)布的報告也指出，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，土地交易市場量價齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房價拐點初現(xiàn)端倪。

　　中國社科院9日發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告（2011-2012）》預(yù)測，明年一季度，一線城市絕對價格下降的態(tài)勢將持續(xù)，但是降幅不會很大，試探性降價、權(quán)衡降價可能是市場主導(dǎo)，房價拐點很可能在第一季度顯現(xiàn)。第二季度，整體性降價幅度則有限，預(yù)計開發(fā)企業(yè)會加大推盤力度，新盤定價更趨合理，老盤降價的幅度將更大，絕對價格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢。在第三季度，如果政策面仍舊嚴(yán)控，開發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期的話，降價范圍會繼續(xù)擴(kuò)大，降價幅度會更深。

　　此前一直看好中國房地產(chǎn)市場的外資機(jī)構(gòu)，進(jìn)入下半年以來，也紛紛預(yù)測明年中國的房價將會下降。

　　11月中旬，摩根大通董事總經(jīng)理兼中國區(qū)全球市場業(yè)務(wù)主席李晶在上海預(yù)計，明年大城市房地產(chǎn)價格會下降10%-20%。12月6日，摩根大通發(fā)布的報告顯示，中國明年經(jīng)濟(jì)增長最大的挑戰(zhàn)來自房地產(chǎn)市場，認(rèn)為中國房價有可能下跌30%。

　　9月末，標(biāo)準(zhǔn)普爾公布了一份針對中國地產(chǎn)開發(fā)商的壓力測試報告，將綠城中國、合生創(chuàng)展、上海證大等6家房地產(chǎn)企業(yè)列入“扛不住”銷售下降影響的名單，并預(yù)測房價在一年內(nèi)將下調(diào)10%。

　　針對可能出現(xiàn)的房價下滑，住宅綠皮書建議，應(yīng)建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機(jī)制，做好房價下降應(yīng)對預(yù)案，避免房地產(chǎn)市場“硬著陸”。在房價出現(xiàn)較大程度的下滑時，結(jié)合“康居工程”的探索，恢復(fù)和增加普通商品房的金融和稅收優(yōu)惠政策；當(dāng)出現(xiàn)更大速度的下滑時，采取放松首付、下調(diào)利率等手段的金融政策，減緩下跌改變預(yù)期；當(dāng)出現(xiàn)很大速度的下滑時，允許在限購的具體條件上做謹(jǐn)慎放松，但要實行上級主管部門申報制度。

　　盡管房價在房地產(chǎn)調(diào)控之下，可能出現(xiàn)下滑，但社科院發(fā)布的綠皮書同時指出，正是由于房價的下滑是因為調(diào)控政策引起，所以，這種下滑的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，目前房地產(chǎn)的回穩(wěn)和下調(diào)不是市場機(jī)制產(chǎn)生的，限貸和限購政策，限價和問責(zé)等行政高壓手段一旦撤出，加上貨幣政策的逐漸放松，資產(chǎn)價格可能出現(xiàn)報復(fù)性反彈，引發(fā)不正常的熱錢流出。

　　針對此問題，住宅綠皮書提出，2012年房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)堅持“持續(xù)、穩(wěn)定、差別、靈活”的原則，著眼于“回歸理性，健康發(fā)展”的調(diào)控目標(biāo)：在價格上，房價過高的城市價格下降，一般的城市平穩(wěn)；在銷售上，總體基本平穩(wěn)，保障房和普通商品房銷售比例上升；在投資上，總體適度減緩?fù)顿Y，保障房和普通商品房投資穩(wěn)步增加。應(yīng)繼續(xù)堅持從嚴(yán)調(diào)控不動搖，完善調(diào)控行政措施，防止報復(fù)性反彈。

　　畢竟現(xiàn)在房地產(chǎn)市場所面臨的情況，雖然內(nèi)外環(huán)境比2008年要好得多，但總體處境是極為相似的。

　　2008年下半年至2009年上半年，在房地產(chǎn)調(diào)控和橫掃全球的金融危機(jī)作用下，國房景氣指數(shù)徘徊在景氣臨界點之下，隨后，多項舉措放開，鼓勵資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，國房景氣指數(shù)迅速回升的同時，房價也出現(xiàn)報復(fù)性上漲。而今，國房景氣指數(shù)低于臨界點，全球性的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇疲軟，歐洲多國紛紛下調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期。房地產(chǎn)調(diào)控會否就此放開，是人們最為關(guān)心的問題，如2009年般的房價的報復(fù)性反彈，也是這輪調(diào)控最為擔(dān)心的事情。

　　統(tǒng)計局剛剛公布的數(shù)字顯示，11月份國房景氣指數(shù)創(chuàng)下28個月新低——99.87，低于景氣臨界點，與2008年10月份99.68的數(shù)值極為接近，也是2001年以來，連續(xù)10年中，全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)出現(xiàn)的第10個月份低于100點。

　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，全國大中城市房價趨于穩(wěn)定，部分城市還出現(xiàn)了環(huán)比的連續(xù)回落，但是，從具體城市具體區(qū)域分析來看，則會發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前市場仍處于僵持階段，普通商品住房價格與調(diào)控目標(biāo)和群眾期待相比仍有較大差距，特別是有的城市房價過高、上漲過快的局面并沒有根本改變。在我國加快城市化進(jìn)程中，各大城市都在積極擴(kuò)建，郊區(qū)縣新建的大量項目拉低了城市的住宅均價，而市中心原本已經(jīng)開發(fā)的城區(qū)，住宅價格還在緩慢攀升，雖然，北京、上海、廣州等一線城市的郊區(qū)出現(xiàn)了較大幅度的下滑，但二、三線城市不少仍在上漲，有的漲幅甚至超過了一倍。以此來看，2012年的房地產(chǎn)調(diào)控，也是不可放松。

來源： 證券日報

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