2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張已經(jīng)定局

　　縱觀地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)，目標(biāo)很明確——建立商品房和保障房雙軌制市場，讓商品住宅價(jià)格回到一個(gè)理性高度，可實(shí)現(xiàn)這一和諧大目標(biāo)的現(xiàn)成道路是不存在的，各家房企只能面對現(xiàn)實(shí)，積極調(diào)整，“躊躇”前進(jìn)。

　　未來的地產(chǎn)市場走勢從根本上取決于中央調(diào)控政策與購房者的心理預(yù)期。正處于激烈博弈狀態(tài)的樓市2012年會遭遇到什么樣的市場?房企將如何調(diào)整行進(jìn)的步伐?

　　嚴(yán)厲調(diào)控、資金收緊合力調(diào)房價(jià)

　　住建部日前知會各地方政府稱，限購政策到期之后需進(jìn)行延續(xù)。

　　某資深政策研究人士表示，房地產(chǎn)市場的調(diào)整趨勢已經(jīng)確立，政府不會放松房地產(chǎn)的相關(guān)政策，維持緊縮依然是未來主調(diào)。調(diào)控的時(shí)間也將持續(xù)半年到1年甚至更長時(shí)間。如果在現(xiàn)階段這一敏感期國家放松政策，將會引發(fā)更加嚴(yán)重的社會問題。

　　在此起彼伏的嚴(yán)控信號發(fā)出的同時(shí)，市場也傳來難得的“利好”——存款準(zhǔn)備金率三年來首降。不少地產(chǎn)業(yè)者奮力揣摩這一消息，企圖推理出暗含的政策松綁意味。但令其失望的是，此次調(diào)低存款準(zhǔn)備金率對于地產(chǎn)行業(yè)的影響多是精神層面上的，在物質(zhì)層面上，推動甚微。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，從今年10月開始，全國70個(gè)大中城市房價(jià)進(jìn)入下行通道。接受采訪的大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士相信，這樣一種下行趨勢將貫穿2012年，各大開發(fā)商在明年將會以更理性的定價(jià)、更積極的讓利作為主要策略來吸引購買力。

　　中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張已經(jīng)成定局。

　　目前商品住宅的銷售可謂舉步維艱，國內(nèi)各城市的住房庫存量日漸攀升，日趨收緊的資金鏈壓力和空前巨大庫存壓力扛在各家開發(fā)商肩頭。如何做好資金加法題和存量減法題，弱市跑量，回籠資金將成為2012年的關(guān)鍵詞。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，北上廣深4城市的一手住宅可售數(shù)量分別為12.53萬套、6.58萬套、5.2萬套及2.58萬套。4城市在弱市中的消化庫存能力明顯減弱，只能相當(dāng)于牛市消化速度的一半甚至更少，據(jù)預(yù)測，4座城市的庫存消化期分別為22個(gè)月、8個(gè)月、13個(gè)月和12個(gè)月。

　　2011年中國樓市的這場“極寒”，不單讓整個(gè)行業(yè)受到了前所未有的巨大沖擊，更催生了各種抗寒奇招。密集政策調(diào)控加市場各方壓力之下，地產(chǎn)行業(yè)各出絕招，應(yīng)對危機(jī)，等待轉(zhuǎn)機(jī)。

　　《現(xiàn)代漢語詞典》上“锏”的釋義是：“古代兵器，金屬制成，長條形，有四棱，無刃，上端略小，下端有柄。”2012年的樓市，亦是你家有 “撒手锏”，我家有“回馬槍”。

　　并購整合：大企業(yè)吞并中小企業(yè)

　　在宏觀調(diào)控政策趨于嚴(yán)厲，市場競爭不斷加劇的雙重背景下，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌形勢加劇，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購等案例呈井噴狀，且愈演愈烈，大型房企不斷吞并整合中小型房企，而非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)紛紛退出房地產(chǎn)業(yè)推動地產(chǎn)行業(yè)整合加速前進(jìn)。并購整合已經(jīng)成為房企調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略、突破融資困境、加速區(qū)域拓展的一條通道。數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)并購近90起，總并購金額近260億元，比去年增長120%。

　　任何一個(gè)行業(yè)每一次的外部動蕩，其結(jié)果一定是加速這一行業(yè)的市場集中度。因而，有地產(chǎn)專家直言，現(xiàn)行的調(diào)控政策就是一種制造大鱷的政策。通過這樣一場風(fēng)雨洗禮，大型房企會越做越強(qiáng)，中小型房企在調(diào)整之后也能靠“蝦米”生存，但整體來看，2012年優(yōu)質(zhì)資源與豐厚資本將高速向大型品牌房企集中。

　　房企并購既是一種主動選擇，也是一種戰(zhàn)略放棄。對于大型房企而言，并購項(xiàng)目對調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、戰(zhàn)略發(fā)展將是一個(gè)契機(jī);而對中小房企來說，如若找不到有效途徑緩解現(xiàn)金流壓力，將可能面臨被吞并或退出行業(yè)的窘境。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，信托發(fā)行的高發(fā)期是2010年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限一般為一年半至兩年，到了2012年上半年，正是信托集中到期的時(shí)間，到時(shí)候地產(chǎn)企業(yè)還了錢，會有更多的房地產(chǎn)資產(chǎn)需要被收購，價(jià)格也會更低。

　　綜觀2011年的中國房地產(chǎn)行業(yè)，可謂“望地產(chǎn)內(nèi)外惟余莽莽，樓市上下頓失滔滔”。馬上就要到來的2012年，不論是行業(yè)專家還是普通百姓，或許都有著自己的思考，但思考之外，更多的還是觀望，看開發(fā)商如何點(diǎn)“雪”為“銀”，看中國房地產(chǎn)行業(yè)的“白銀十年”何時(shí)到來。

　　別“黃金時(shí)代”，迎“白銀十年”

　　萬科集團(tuán)總裁郁亮日前接受采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)未來15年還將處于黃金發(fā)展時(shí)期。

　　富通地產(chǎn)總經(jīng)理黃文不久前也預(yù)言，中國地產(chǎn)市場還有10到15年的高速發(fā)展期。

　　除了房企方對于未來中國樓市持樂觀態(tài)度外，各方研究機(jī)構(gòu)和學(xué)者對于暫時(shí)低迷的地產(chǎn)業(yè)也抱有足夠的信心。記者采訪過程中，不少業(yè)界人士堅(jiān)定表示，對比起行政調(diào)控等外因，內(nèi)在的供需才是決定市場存亡的關(guān)鍵。到2012年，中國房地產(chǎn)的基本發(fā)展環(huán)境也不會改變，同時(shí)廣闊的市場需求與堅(jiān)實(shí)的購買力還在進(jìn)一步增長。這都是中國地產(chǎn)的信心之源。

　　楊紅旭撰文表示，短期市場確實(shí)已經(jīng)入冬，房價(jià)還將持續(xù)下跌一段時(shí)間。但大可不必?fù)?dān)心中國樓市的長期命運(yùn)。他分析，1998年實(shí)行全面房改，2000年全國市場復(fù)蘇，至2010年，基本可定性為房地產(chǎn)“黃金十年”。當(dāng)前正處于“中場休息”，預(yù)計(jì)2013年之后，還會有一個(gè)“白銀十年”。城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)、舊城改造、置業(yè)觀念等諸多基本面因素決定了這一“白銀”發(fā)展前景。

　　中國社會科學(xué)院學(xué)部委員劉樹成研究員從經(jīng)濟(jì)周期波動和房地產(chǎn)的關(guān)系角度分析，經(jīng)歷了2007年的峰值、2008年、2009年的下跌，2010年GDP又恢復(fù)到10%左右，標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪周期開端，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下了很好的基礎(chǔ)。

　　南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任高波的估計(jì)更是樂觀，給予中國地產(chǎn)的判詞是“未來10年還是房地產(chǎn)的黃金10年”。

　　中國經(jīng)濟(jì)體制改研會副會長樊綱則指出，中國的房地產(chǎn)市場并不存在“大泡沫”，也就不存在崩盤的大風(fēng)險(xiǎn)，不能將個(gè)別城市的泡沫化現(xiàn)象視同為整體。

　　牛市做產(chǎn)品，熊市做品牌;強(qiáng)市求利潤，弱市追信用，已經(jīng)逐步成為開發(fā)商的一種集體選擇。在這個(gè)地產(chǎn)萬里雪飄的季節(jié)里，更多的房企選擇“貓冬”，同時(shí)苦練內(nèi)功，做強(qiáng)品牌。地產(chǎn)冰層下，始終流淌著深圳本土房企先鋒意識的河流。

　　苦練內(nèi)功，做強(qiáng)品牌

　　樓市如畫，一時(shí)多少房企。我們不曾忘記這10年來，大小房企金戈鐵馬、氣吞萬里的如虎氣概。而時(shí)光年輪轉(zhuǎn)到2011年，昔日的暴利與豪擲并存的景象成了臺歷上翻過去的那一頁。

　　而淡市恰如房企的一次大考，扛過去的還有機(jī)會 “重拾舊河山”，倒下去的只能“檣櫓灰飛煙滅”。成王敗寇的經(jīng)濟(jì)規(guī)律下，只有熬過清冷淡季的企業(yè)，才能贏得市場的肯定與認(rèn)可。

　　從光耀的專注態(tài)度，到佳兆業(yè)的低成本大規(guī)模擴(kuò)張舉措，再到京基區(qū)域中心多元化開發(fā)手法，再至金地金融助力地產(chǎn)模式，在這個(gè)特殊的年份里，深圳本土地產(chǎn)商沉下心、放緩步的精耕細(xì)作，為全國房企奉上了一道道過冬大餐，提供了不同途徑的突圍之道，對于整個(gè)地產(chǎn)市場具有良好的借鑒意義。

　　就深圳市場而言，地產(chǎn)專家提示，品牌房企的產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)成為消費(fèi)者明年的首選，在殘酷的現(xiàn)實(shí)條件下，品牌房企的防御能力無疑是較好的，也只有品牌房企才能全面肩負(fù)起消費(fèi)者對于優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與細(xì)致服務(wù)的職責(zé)。研究人士預(yù)測，2012年，全國商品房銷售總額的逾2成都將由商品房銷售金額20強(qiáng)的品牌房企承擔(dān)，這也印證了地產(chǎn)行業(yè)洗牌后的高度集中化趨勢。

　　同時(shí)，中小戶型應(yīng)成為置業(yè)者的主要選擇。在買房追求高性價(jià)比的當(dāng)下，中小戶型的價(jià)值優(yōu)勢更為突出，資金門檻低，總價(jià)易控制，保值抗跌能力遠(yuǎn)高于大戶型。

來源：大河網(wǎng)-大河報(bào)

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