葉檀：放松限購令考驗房地產(chǎn)政策堅定性

　　放松限購令考驗房地產(chǎn)政策堅定性

　　從10月11日上午11時49分發(fā)布“限購放寬政策”，到當日晚間11點24分緊急叫停，佛山此番出臺的房產(chǎn)新政是名副其實的“史上最短”。在離正式實施前36分鐘，佛山驟然“收手”，并附上一份長長的“通稿”，對其房產(chǎn)新政前后的“考慮”作出了頗為詳細的解釋。約12個小時內(nèi)，外界的質(zhì)疑、批評蜂擁而至，佛山無疑感受到了來自各方面的巨大壓力。

　　利益博弈激烈

　　佛山政府放松限購令，可能出于以下幾個原因。

　　心中不平

　　佛山限購在前，其他相同城市是以限價替代限購。這讓佛山心中不平，試圖以加政策補丁的方式緩解過激的政策。說東莞、珠海等城市的限購令也是只聞樓梯響。9月韶關(guān)成為廣東第四個發(fā)布限制政策的城市，但僅限于限價層面，二三線城市限購至今僅有浙江的臺州和衢州響應(yīng)。

　　前期調(diào)整幅度過大

　　佛山房地產(chǎn)交易量大幅下滑，調(diào)整幅度高于全國平均水平。今年1～9月，佛山新房成交面積和成交金額分別為467萬平方米和426億元，同比下降14.3%和2.9%，而1～8月全國成交面積和金額則分別增長了13.5%和25.9%，佛山房地產(chǎn)銷售情況明顯比全國平均水平差很多。

　　當?shù)刎斦杖腚y以為繼

　　佛山房地產(chǎn)成交量大幅下滑，使當?shù)卣畬Φ胤截斦碓葱纳謶帧Ｔ诨卮鸫朔雠_松綁政策是否與國慶期間慘淡的交易量相關(guān)的問題時，佛山住建局官員給出了肯定的答復(fù)。佛山對土地財政依賴程度非常高。2010年全市土地出讓收入380億元，而財政收入僅有306億元，土地出讓金與財政比例達到124%。今年前三季度佛山市出讓收入183億元，僅為去年全年土地出讓收入的48%。

　　根據(jù)佛山市2011年上半年財政預(yù)算收支執(zhí)行情況的報告，今年上半年財政一般預(yù)算收入完成172.80億元，為年初預(yù)算的54.47%，同比增長28.14%。一般預(yù)算支出完成168.70億元，為年初預(yù)算的47.89%，同比增長22.85%。從稅收結(jié)構(gòu)上看，企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及土地增值稅增幅分別達到47.07%、32.01%、70.32%、114.14%，共增收23.48億元，占地方一般預(yù)算收入增收額的6成，拉動一般預(yù)算收入增幅18個百分點。從行業(yè)結(jié)構(gòu)上來看，房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)仍然是當前拉動稅收增長的主要動力。依靠一般預(yù)算，財政入不敷出。

　　國慶期間成交慘淡

　　泛澳地產(chǎn)研究機構(gòu)提供的分析報告顯示：10月1～7日，佛山市新房共網(wǎng)簽458套，成交面積僅4.56萬平方米，比去年同期下跌約83%；均價為9574元/平方米，同比漲12.3%，這也加劇了地方政府的恐慌情緒。

　　房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵時刻

　　地方財政下滑，與其他城市的政策比較過嚴，是佛山市的房地產(chǎn)政策松動的根源。其實，何止佛山，其他城市同樣蠢蠢欲動。如媒體披露，海南三亞允許外地人新購一套住宅，無需提供納稅證明，當?shù)卣畬Υ讼⒊味磺濉?/p>

　　地方政府試圖突破房地產(chǎn)緊縮政策，一方面說明已經(jīng)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)傷筋動骨，另一方面說明地方財政與房地產(chǎn)之間存在深厚關(guān)聯(lián)，更說明中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整尚未找到突破口。

　　以佛山的朝今夕改為契機，其他城市將進入房地產(chǎn)政策深度博弈期。地方政府將拒絕出臺更為嚴厲的舉措，同時以實體經(jīng)濟下滑與財政入不敷出為理由，向中央要求政策。四季度房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)回天無力，而地方政府將面臨年末財政難關(guān)，類似佛山放松限購的公開挑戰(zhàn)可能很少，但潛在的松動恐怕難以避免。房地產(chǎn)政策總體不會改變，但地方的震蕩將成為常態(tài)。中國的房地產(chǎn)行業(yè)尾大不掉，于佛山事件可見一斑。

來源：大眾理財顧問

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