房地產(chǎn)市場(chǎng)寒冬過(guò)后春會(huì)來(lái)

　　面對(duì)房?jī)r(jià)降價(jià)促銷(xiāo)風(fēng)潮，房地產(chǎn)商還能hold住嗎？

　　在國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的政策出臺(tái)之初，許多房地產(chǎn)商多采取觀望的姿態(tài)，他們認(rèn)為，這次調(diào)控也會(huì)和前兩次一樣，以更大幅度的漲價(jià)而告終。一年過(guò)去了，在歐債危機(jī)持續(xù)蔓延的情況下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)打折促銷(xiāo)日盛，這意味著爭(zhēng)論了數(shù)年的樓市又到了了一個(gè)生死存亡的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。在這樣的情況下，那些當(dāng)初準(zhǔn)備“死扛”的房地產(chǎn)商們是否改變了初衷，他們還能hold住嗎？

　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)12月1日公布的對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，11月，全國(guó)100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格為8832元/平方米，環(huán)比下降0.28%，這是百城住宅均價(jià)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降，且降幅有所擴(kuò)大。其中43個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，57個(gè)城市環(huán)比下跌，有6個(gè)城市環(huán)比跌幅在1%以上。同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)漲幅自今年8月以來(lái)持續(xù)縮小，11月上漲4.06%，較10月縮小1.15個(gè)百分點(diǎn)。

　　調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示，11月，萬(wàn)科、綠地、龍湖等大型房企在北京、上海等重點(diǎn)城市的一些項(xiàng)目降價(jià)幅度超過(guò)20%。從區(qū)域來(lái)看，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的價(jià)格進(jìn)一步下降，如北京的通州區(qū)，住宅成交均價(jià)自今年7月開(kāi)始連續(xù)5個(gè)月下降，最高降幅接近30%。部分三、四線城市規(guī)模較小的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始加大打折力度，部分新開(kāi)樓盤(pán)以明顯低于周邊的價(jià)格入市。

　　可以看出，各地房地產(chǎn)商雖都開(kāi)始利用種種促銷(xiāo)手段，進(jìn)行打折促銷(xiāo)，但成效仍不盡如人意。在國(guó)家依然堅(jiān)持推進(jìn)“限購(gòu)令”政策下，房地產(chǎn)商們還能hold??？

　　微調(diào)預(yù)調(diào)和準(zhǔn)存率下調(diào)是不是春天的風(fēng)信

　　11月16日中國(guó)人民銀行發(fā)布的第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，下階段中國(guó)人民銀行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，同時(shí)密切監(jiān)測(cè)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)發(fā)展變化，把握好政策的力度和節(jié)奏，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。

　　11月30日，央行突然宣布存準(zhǔn)率下調(diào)，這也是央行近3年來(lái)首次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。

　　這兩項(xiàng)政策的出臺(tái)，對(duì)資金鏈極為緊張的房地產(chǎn)行業(yè)而言，這會(huì)不會(huì)是一根救命稻草？會(huì)不會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)春天呢？

　　偉業(yè)我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率將在一定程度上增加貨幣供應(yīng)量，理論上有利于開(kāi)發(fā)商獲得開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房人獲得銀行按揭的支持，但在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大背景下，具體會(huì)給開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人帶來(lái)多大的資金支持，還要看銀行具體的貸款政策。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，前兩年的“適度寬松”的貨幣政策，“名為適度寬松”，實(shí)為“極度寬松”，名為民生工程和中小企業(yè)，實(shí)際上相當(dāng)一部分流向了房地產(chǎn)，占全國(guó)企業(yè)總數(shù)99%以上的中小企業(yè)最后獲得的資金不到信貸總量的10%。因此，盡管高層的定調(diào)是微調(diào)，但非常擔(dān)心一不小心變成了“徹底變向”；盡管明確是“定向放松”，但還是擔(dān)心最終流向了房地產(chǎn)，在房?jī)r(jià)剛剛出現(xiàn)下降苗頭的時(shí)候，使得開(kāi)發(fā)商獲得了寶貴的彈藥而信心倍增，房?jī)r(jià)再次反彈。

　　著名經(jīng)濟(jì)評(píng)論家葉檀指出，急劇下滑的房地產(chǎn)成交量，正處于風(fēng)雨飄搖的關(guān)鍵時(shí)刻，此時(shí)政府發(fā)布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的消息，雖然不可能直接作用于樓市，樓市的限貸令未必會(huì)取消，但貨幣泡沫從來(lái)都是房地產(chǎn)泡沫的催化劑。一旦政府放松貨幣預(yù)期明確，全球的大宗商品與中國(guó)的房地產(chǎn)、藝術(shù)品等可能報(bào)復(fù)性反彈。

　　調(diào)控房地產(chǎn)當(dāng)前正面臨這樣一種尷尬：房?jī)r(jià)不下滑，讓人擔(dān)心泡沫；房?jī)r(jià)剛開(kāi)始松動(dòng)，成交量與土地流拍，讓一些群體成為驚弓之鳥(niǎo)。

　　微調(diào)預(yù)調(diào)和下調(diào)準(zhǔn)存率是不是房地產(chǎn)業(yè)春天的風(fēng)信？

　　11月初，溫家寶總理強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，一再明確表示“調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松”；隨后11月25日，李克強(qiáng)副總理表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時(shí)期，要堅(jiān)持實(shí)施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。不難看出，微調(diào)預(yù)調(diào)和下調(diào)準(zhǔn)存率也難以成為房地產(chǎn)業(yè)春天的風(fēng)信。

　　房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入寒冬，市場(chǎng)洗牌在所難免

　　中國(guó)指數(shù)研究院12月1日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月百城住宅均價(jià)環(huán)比連續(xù)第三個(gè)月下降，且降幅有所擴(kuò)大，北京、上海、廣州、深圳等10大城市住宅價(jià)格更是全部環(huán)比下降。與此同時(shí)，各地土地市場(chǎng)陷入深度低迷，居住用地流標(biāo)和中止出讓現(xiàn)象頻頻發(fā)生。有相當(dāng)多的專(zhuān)家認(rèn)為，樓市正遭受調(diào)控高壓、成交低迷、資金吃緊等多重夾擊，在調(diào)控不放松預(yù)期之下，開(kāi)發(fā)商“降價(jià)走量”的心態(tài)已表露無(wú)遺，樓市新一輪“降價(jià)潮”正在醞釀，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)將加速步入下行通道，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入最嚴(yán)酷的寒冬。

　　據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)幅度在5%至20%的盤(pán)源比例比前四周均有不同程度的增加，其中天津和北京此比例已由35%增加至40%。北京和天津的報(bào)價(jià)平均漲跌幅也自10月底以來(lái)加速下滑，分別由10月底的-2.56%、-2.44%降至上周的-4.39%和-4.02%。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，受到新房降價(jià)影響，購(gòu)房者對(duì)二手房的降價(jià)期望已提高到了10%至15%的水平，甚至更高。

　　在房?jī)r(jià)持續(xù)松動(dòng)的同時(shí)，各地土地市場(chǎng)也遭到房企“棄購(gòu)”陷入低迷，流標(biāo)和中止出讓現(xiàn)象頻頻發(fā)生。據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月的前三周，全國(guó)13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地出讓流標(biāo)率已達(dá)到48%，而10月還僅為23%。其中，含中止出讓的流標(biāo)率上海為64%，廣州為84%，成都為40%，南京、長(zhǎng)沙為50%。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受采訪時(shí)說(shuō)，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)和百城住宅均價(jià)指數(shù)均顯示，房?jī)r(jià)已進(jìn)入由漲、停漲到部分城市房?jī)r(jià)下跌的變化通道。

　　雖然房?jī)r(jià)下跌，但也只是剛剛進(jìn)入“拐點(diǎn)”，后市還將會(huì)有更加嚴(yán)酷的搏殺，對(duì)此，房地產(chǎn)業(yè)界人士要有足夠的心理準(zhǔn)備：這個(gè)嚴(yán)冬不僅寒冷，而且還很漫長(zhǎng)。

　　金地集團(tuán)華東區(qū)域總經(jīng)理助理劉炎平認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)是不可持續(xù)的，房地產(chǎn)行業(yè)一定要經(jīng)過(guò)洗禮，不經(jīng)過(guò)洗禮遲早會(huì)有很大的傷害。“任何行業(yè)都不可能直線上升發(fā)展，當(dāng)大家都進(jìn)入房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)就逐漸下降。”劉炎平還預(yù)計(jì)，未來(lái)十年，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高的時(shí)期。

　　許多專(zhuān)業(yè)人士對(duì)房地產(chǎn)業(yè)如何渡過(guò)嚴(yán)冬給出了“藥方”：

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商緩解資金壓力最好的辦法就是降價(jià)回收預(yù)售款，這樣除了可以保證資金鏈，還可以低價(jià)拿地，降低成本。

　　房地產(chǎn)業(yè)界大腕潘石屹則推介SOHO中國(guó)的三招應(yīng)對(duì)策略。首先是財(cái)務(wù)負(fù)債率一定要低；二是企業(yè)手頭要有現(xiàn)金；三是主要做辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)，公司目前辦公樓市場(chǎng)的租金回報(bào)率是住宅市場(chǎng)的一倍以上。

　　萬(wàn)科總裁郁亮說(shuō)，萬(wàn)科已經(jīng)啟動(dòng)了冬天模式，“在這個(gè)模式下首先就是現(xiàn)金為王，現(xiàn)金流比利潤(rùn)更為重要。其次就是積極賣(mài)房，不囤地。第三，更慎重的買(mǎi)地，買(mǎi)地是最浪費(fèi)錢(qián)的，不能買(mǎi)錯(cuò)地?！?/p>

　　現(xiàn)在，毋庸置疑，隨著供暖季的到來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)正式入冬。就市場(chǎng)本身而言，在緊繃的資金鏈的壓力下，“現(xiàn)金為王”恐怕是房地產(chǎn)商最好的御寒冬裝了。想賣(mài)出去是一回事，能不能賣(mài)得出去是另一回事。據(jù)網(wǎng)上對(duì)近期是否有買(mǎi)房打算的調(diào)查，目前有買(mǎi)房意愿的僅10.78%；看房?jī)r(jià)走勢(shì)再做決定的占30.58%；而沒(méi)有買(mǎi)房意愿的則達(dá)到58.64%。在買(mǎi)房意愿不高而房源存量又很龐大的情況下，能不能回籠現(xiàn)金“御冬”，就要看各家房地產(chǎn)商的手段和造化了。

　　現(xiàn)在，毋庸置疑，隨著供暖季的到來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)正式入冬。就市場(chǎng)本身而言，在緊繃的資金鏈壓力下，“現(xiàn)金為王”恐怕是房地產(chǎn)商最好的御寒冬裝了。

來(lái)源：中華建筑報(bào) 作者：耿婭茹 楊嘯

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