房地產最困難的時候到了？

　　在2011年最后的兩個月中，中國房地產市場的一幕幕畫面格外引人注目：先是綠城集團的破產傳聞，再是龍湖、中海、星河灣上海的樓盤突然降價，幅度高達20%-40%。同期，北京、深圳出現(xiàn)降價樓盤，“降價潮”似乎頃刻漫卷一線城市。

　　而此前讓公眾倍感撲朔迷離的有關樓市的政策風向，近期終于塵埃落定。自2011年下半年以來，“住建部決定，部分政策或將微調”、“地方限購政策的實施細則可能會被允許調整”等消息曾不斷傳出。而11月6日，溫家寶總理在俄羅斯總結：“中國房價總的形勢還處于僵持階段，但是這一個月來開始松動?！边@是總理第一次明確提出“下調”房價。專家據(jù)此分析，政策風向至此已經十分明朗。

　　這一切，似乎都是中國房地產行業(yè)“拐點”、“洗牌”的征兆。

　　叫好、迷惑、猜忌、懷疑，甚至是更多的謎團：房地產行業(yè)的拐點到了嗎？此輪降價對2012年房地產行業(yè)走勢影響幾何？地產商們今后將如何生存……

　　對于這一連串問題，地產商、購房者、政府期待的答案，似乎永遠是不一樣的。

　　而大家共同的疑問是：房地產調控的大限到了嗎？

　　降價潮真來了嗎？

　　房價，仍然是各方博弈的中心點。

　　10月21日前后，大規(guī)模的降價首先出現(xiàn)在上海。數(shù)據(jù)顯示：上海涉及大幅降價的樓盤有近10個，多數(shù)折扣在7折上下，最低的跌至5.8折，每平方米單價下跌至少四五千元。

　　反應著市場預期的二手房價格也在松動之中。據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)布的最新指數(shù)報告顯示：2011年10月，上海二手房指數(shù)13個月來首次下跌?！吧虾５目諝膺h比外界想象的緊張。不少持有房子的人都急于出手。”市場人士對《英才》記者如此描述。

　　然而，對于以上海為代表的一線城市降價潮，各方卻有著不同的看法。

　　“上海降價潮反映出來的，是實體經濟和金融體制的問題?！敝袊笖?shù)研究院研究總監(jiān)蔣云峰認為，中國的金融體系對需要長期融資的實業(yè)支持力度很弱。表象之一就是江浙地區(qū)的企業(yè)主們普遍使用房地產信用來進行資金運作。另一種現(xiàn)象是放高利貸者會將房子做抵押物，貸款進入高利貸，用高利貸的利息支付房子的月供。這樣的結果就是房地產吸納了大批資金。但是，由于調控政策，房地產信用在短期內失效了。所以，很多人不得不從地產中把錢抽出來。在蔣云峰看來，上海房價下降意味著房地產信用的動搖，而中國經濟的重心——長三角地區(qū)的實體經濟也會隨之受到影響。“金融體制存在的問題，在今年可能會顯現(xiàn)出來。”

　　然而，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉則提出了不同意見：“上海降價的樓盤，多數(shù)是利潤空間過大的高端樓盤。而蘇州、無錫、常州等地的房價波動并不大。因為蘇錫常三個城市的土地供應、商品房供應量極大，歷年來房價漲幅都不是特別大?！痹谒磥恚L三角實體經濟的數(shù)據(jù)，包括經濟增速、企業(yè)利潤等都沒有異常，“江浙滬的確有人出了問題，但是因此懷疑整個區(qū)域經濟，就好比你看到一個人有腳氣，馬上就說這個人要死了?！?/p>

　　一直以來作為地產商代表的任志強，接受《英才》記者采訪時也不同意“降價潮”一說：“長三角降價了嗎？那些降價的區(qū)域是哪里？都不是核心區(qū)，和北京的大興、房山降價有什么區(qū)別。某些開發(fā)商的現(xiàn)金流的確有問題。但是，說全面降價，現(xiàn)在還看不出來。說江浙滬的房地產信用崩潰，實體經濟也出了問題，我不同意?！?/p>

　　“無論房企和購房者如何博弈，都應該只是本行業(yè)的問題。但現(xiàn)在，他們身上承擔了太多行業(yè)外的問題。目前中國還沒法把兩方面的問題分開?！笔Y云峰說。事實上，房子本該只是普通的商品。即便它是一種資產，其價格也仍然是由供求關系決定的。所有的因素，最終都要通過供求來產生影響。然而，由于我國的雙軌制——商品房和保障房并行的制度——尚未健全，房子的商品屬性部分地被剝奪了，房地產行業(yè)中夾雜了太多的東西，相比之下，房子的供求關系顯得沒那么重要了。但是，無論如何，地產商和購房者才是市場主體，如今，他們已經做出了選擇?！捌鸫a，現(xiàn)在市場上體現(xiàn)出來的是供過于求?！笔袌鋈耸勘硎?。

　　“當前出現(xiàn)的市場價格調整，除了政策調控的影響外，也是市場本身存在的回歸市場均衡狀態(tài)的力量影響的結果。所以，其他城市和區(qū)域隨后的相應變化，就變得可以預期?！鼻迦A大學房地產研究所所長劉洪玉告訴《英才》記者。

　　誰是最危險的公司？

　　在“降價潮”之后，11月9日，一條“上市房企負債超萬億”的新聞再度攪動了公眾的關注。身處市場一線的開發(fā)商們的境況，究竟如

　　分析本次降價會發(fā)現(xiàn)，在政策面前最先“hold”不住的并非中小房企，反而是大型房企。對此，有觀點認為，降價之所以由大型房企開端，首先是因為他們的資金安排周期比中小房企要長，在資金以及業(yè)績等方面計劃性更強。于是，在“政策短期內不可能轉向”的判斷之下，大型房企決定先期降價以回籠資金。

　　也有專家分析，大型房企仍然看多后市，所以及時回籠資金，以待反彈；或者將回籠的資金用于二三線城市的項目投入?！伴L三角的購買力強，降價能夠取得實際效果——回款?！敝型堵?lián)達北京投資有限公司董事長楊少鋒認為，這次降價正是房企走向成熟的表現(xiàn)。

　　“形勢整體肯定比調控前難，資金整體都緊。但是，對房企而言，限購對利潤有一定影響，不影響生存。說到全行業(yè)，其實沒那么恐怖。調控持續(xù)下去，情況會越來越差，但也死不了人。”融創(chuàng)中國董事長孫宏斌告訴《英才》記者，如今融創(chuàng)中國最重要的工作就是保證銷售，因為企業(yè)沒法在香港資本市場融資：“現(xiàn)在什么也做不了。債市也關著呢，全世界都關著呢。”

　　“現(xiàn)在，企業(yè)的現(xiàn)金流比較緊，但還沒有2008年那么緊。2008年1-9月，開發(fā)商的現(xiàn)金流——資金來源和投資的比例是1比3.2，現(xiàn)在是1比4?！比沃緩娍偸橇晳T用數(shù)字說話。他認為，開發(fā)商還沒有到最困難的時候?，F(xiàn)在真正可怕的是，“大家比較擔心會出現(xiàn)更復雜的情況。如果再嚴重，預期就會變壞了。政府再采取措施怎么辦？”

　　實際上，若論2011年最受關注的房企，并非萬科、恒大，而是偏安浙江的綠城。頂著破產傳聞、“信貸危機”等不利傳言的綠城，在龍湖、遠洋、綠地、恒大紛紛降價之后，第三季度并沒有降價，仍是“最貴地產商”。孫宏斌坦陳，綠城這樣重視產品的公司出局“不公平”。在他看來，“綠城沒降價，說明他們沒那么困難?！?/p>

　　“我覺得綠城不是最危險的，最危險的大公司還另有其人。產品好反而被淘汰，邏輯上不是這樣的?！比沃緩娬J為，對房企而言，節(jié)奏永遠是最重要的?！暗统睍r候買地，高潮時候賣樓。這是經濟學的基本常識。節(jié)奏，好比跳舞，踩到點上永遠能踩到，踩不到就永遠踩不到，這就是房企真正的功力?！?/p>

　　合理的房價是什么？

　　調控的目標是什么？

　　實際上，中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一在年中就對《英才》記者表示：“因為政策與執(zhí)行的背離，調控難以深入。”時至今日，“降價”果然仍是一個難以突破的節(jié)點。

　　“坊間認為，調控是有目標的。某些人說，目標是房價在現(xiàn)有基礎上跌一半。中央紅頭文件說，房價漲幅要合理，防止過快上漲。合理是什么？過快是什么？沒有標準。某些地方政府說，房價上漲的速度和G D P的增速基本同步，那9%就合理；跟居民收入增長同步，那10%就合理；和通脹同步，5%就合理?！辩妭Α队⒉拧酚浾哒f?！澳壳?，從全國的房地產均價來看，同比還是上漲的，而環(huán)比是在下降。下降是不是比上漲更好？是不是更有利于中國經濟長遠增長？沒人知道?！?/p>

　　實際上，地產商們對未來一樣有困惑?！癎 D P保八，是政府的底線。但是今年前三季度的GDP增長9%。這說明，GDP還不需要靠房地產拉動。這就不足以讓政府改變調控政策?！比沃緩娬f。但是，政策沒有給市場一個穩(wěn)定的預期?！罢刂品績r，不讓增速超過收入增長，我覺得是對的。但是，房價會涉及政治問題，因此市場對未來不好判斷?！?/p>

　　沒有人否認，此次持續(xù)了近兩年的調控，已經觸及到了制度問題。首先，土地財政是一個老話題。調控許久，該制度仍是“我自巋然不動”，所以，各地方政府仍然靠限購、限貸、限價等政策來調控市場。

　　11月2日，珠海市出臺樓市雙限政策——限購和限價，成為全國第一個正式“雙限”的城市。雖有珠海市市長表示，“在別人的眼里，房價過快增長，政府可以賺大錢。在我們心目中并不這么認為?！钡沃緩妳s指出，“實際上，是他們無法完成省里下發(fā)的房價指標。為了這個，他們不得不限價。這都是政治問題?！?/p>

　　至于房地產與宏觀經濟，更是一個老話題，地產商們依然認定房地產是獨一無二的支柱產業(yè)，拉動經濟最后還是要靠房地產。只不過，“在房地產市場發(fā)展過程中，確實存在中央和地方利益不一致問題。但是，在房地產市場發(fā)展和國家經濟安全、社會穩(wěn)定之間，后者顯然更加重要，大家要服從這個大局?！眲⒑橛癖硎尽?/p>

　　行業(yè)拐點是否到來？

　　在2011年的這個冬天，再談論價格拐點似乎已經有些落伍，行業(yè)拐點是否真正到來，才是所有房地產企業(yè)需要思考的問題。

　　“無論從哪個角度看，調控都遠未到可以放松的時候……制度改革還剛剛起步……如果放松調控，樓市還是會回到過去的軌道上，房價必然會大幅反彈，甚至超出前一次的水平，堅持兩年的調控將前功盡棄?！?1月9日，《人民日報》刊發(fā)的文章再次說明了決策層看待調控的態(tài)度——先調控，再改革房地產制度。

　　所謂改革，大部分人最先想到的，就是住房雙軌制。政府雖提出“一千萬套保障性安居工程”的目標，但事實是，雙軌制的改革進度依然緩慢。

　　“從整個房地產市場調控的邏輯來講，是比較混亂的。”鐘偉如是說，“讓上帝的歸上帝，讓凱撒的歸凱撒。但是，不能說因為上帝要做上帝該做的事情，就讓凱撒滾一邊去。”保障房本該是政府的責任，但是商品房也不該因此出局。鐘偉將商品房和保障房比作寶馬轎車和公共汽車：“為了方便出行，政府增加了大量的公共汽車。但是，這對寶馬車的價格肯定影響不大，頂多對夏利車有影響。但是，如果寶馬的價格過高，政府要調控，那就要么證明寶馬涉及不正當競爭，攫取暴利，損害車主利益；要么證明，寶馬車對廣大人民群眾是必不可少的交通工具，公共交通不能太貴?！秲r格法》中有幾類價格，是政府直接定價，比如公共服務，水電等等。但是，商品房并不在列?！?/p>

　　“雙軌制，應該先強制規(guī)定經濟適用房、保障房等等退出流通市場，對上市交易行為重罰。那時，還會有人去搶經適房嗎？”在楊少鋒看來，政府首先該在保障房制度上補課。如今，“富人買了保障房，而窮人等著買商品房”現(xiàn)象并不少見。

　　而劉洪玉的觀點則頗像一錘定音：“本次調控的效果已經顯現(xiàn)。今后的工作，主要是如何鞏固調控成果，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展方面?！?/p>

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