調(diào)控政策不斷縱深 房地產(chǎn)信托減速抑或轉(zhuǎn)向

近年來，政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的決心堅(jiān)定，自去年“新國(guó)十條”頒布至今，各項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策不斷縱深，調(diào)控給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的變化也日益顯現(xiàn)。

伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)施，銀行信貸收緊，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品深受追捧，成為地產(chǎn)開發(fā)商最為重要的資金來源，信托公司也借此賺得盆滿缽滿。一時(shí)間，房地產(chǎn)信托扛起了信托市場(chǎng)的半邊天。

今年上半年的房地產(chǎn)信托發(fā)行市場(chǎng)可謂風(fēng)生水起，數(shù)量規(guī)模漲幅均達(dá)到翻番。據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，2011年上半年共發(fā)行536款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品含保障房信托，發(fā)行規(guī)模達(dá)1670.1億元，同比增長(zhǎng)137.36%，發(fā)行數(shù)量同比增長(zhǎng)145.88%，平均收益率高達(dá)9.81%，超出其他產(chǎn)品平均將近1.5%。

高收益率意味著高風(fēng)險(xiǎn)，火爆異常的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)引起了監(jiān)管層的注意，2月份印發(fā)的《信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，對(duì)信托公司凈資本、風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管指標(biāo)做出了明確規(guī)定，并將房地產(chǎn)信托中最主流的融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)提高到最高3%的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)提比例，與此同時(shí)，監(jiān)管層多次約談?shì)^為激進(jìn)的信托公司注意控制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)。

進(jìn)入第三季度，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)日趨復(fù)雜，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控雖有所緩和，但隨著限購范圍的擴(kuò)大、保證保障房的建設(shè)力度等一系列調(diào)控政策在廣度和深度上不斷延伸，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨著秋天的來臨開始降溫，甚至在有“金九銀十”之稱的9-10月份，市場(chǎng)的銷售情況也并不盡如人意。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也被監(jiān)管部門要求由事后報(bào)備改為事前報(bào)備，審批的速度放慢、審批程序更為嚴(yán)格，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量逐漸遞減，總量規(guī)模受到控制。

市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)信托的態(tài)度也變得謹(jǐn)慎， 一些信托公司經(jīng)媒體爆出房地產(chǎn)項(xiàng)目“被叫停”以及監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的多次提醒，投資者對(duì)于房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的一腔熱情逐漸趨于冷靜，一些信托公司在做房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)開始小心翼翼，畢竟現(xiàn)實(shí)情況是無論現(xiàn)房還是土地，資金流動(dòng)性都在降低，雖然評(píng)價(jià)估值沒有太大變動(dòng)，但變現(xiàn)正在面臨風(fēng)險(xiǎn)。隨著房?jī)r(jià)在多地開始出現(xiàn)松動(dòng)，一些樓盤開始呈現(xiàn)有價(jià)無市的銷售窘境，地產(chǎn)行業(yè)不確定性增加。有學(xué)者開始擔(dān)心，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目在年底會(huì)面臨“兌付”風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2011年第三季度信托公司發(fā)行了233款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品含保障房，發(fā)行規(guī)模為620.91億元。與二季度相比，發(fā)行數(shù)量下降了33.05%，發(fā)行規(guī)模也下降了46.15%。2011年第三季度房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的占比僅為38.84%，同比下降了7.42個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比則下降了14.01個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在三季度出現(xiàn)發(fā)行放緩的態(tài)勢(shì)。

值得注意的是，三季度房地產(chǎn)信托發(fā)行大幅下降的情況下，保障房信托的發(fā)行較上半年仍在緩慢增長(zhǎng)。據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計(jì)，2011年三季度，共發(fā)行了27款保障房信托，規(guī)模共計(jì)74.28億元。其中棚戶區(qū)改造為8款21.67億元，安居工程12款共32.11億元，經(jīng)適房4款共8.5億，廉租房、公租房和兩限房各1款。

進(jìn)入四季度，開發(fā)商們也迎來了難挨的寒冬，隨著房?jī)r(jià)下跌預(yù)期的增強(qiáng)，投資者和信托公司更為深刻的意識(shí)到房地產(chǎn)信托蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，數(shù)據(jù)顯示，11月單月房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為122.6億元，僅僅占11月信托總規(guī)模的21%，環(huán)比下降18.3%;截至12月11日，房地產(chǎn)信托類產(chǎn)品新增發(fā)行僅23只，環(huán)比下降79.5%。

中國(guó)人民銀行宣布從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)后，將為市場(chǎng)輸送近4000億元流動(dòng)資金，業(yè)內(nèi)人士表示，這些資金勢(shì)必會(huì)有一部分流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，多少會(huì)緩解一部分開發(fā)商窘迫的資金壓力。但大部分開發(fā)商表示，存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)難以解決房地產(chǎn)行業(yè)的燃眉之急，并不能視作未來房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)放松的信號(hào)。

針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮調(diào)控，大規(guī)模保障房建設(shè)又缺乏資金的情況，一些專家學(xué)者提出了放開房地產(chǎn)信托基金以解決保障房資金困難的建議。對(duì)此，香港資深大律師梁定邦博士日前表示，開放房地產(chǎn)信托基金是好事，但需要一系列嚴(yán)格措施，如果說保障房建設(shè)用房地產(chǎn)信托基金來引入資金的話，保障房的收益可能不夠有吸引力。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，明年開發(fā)商恐怕會(huì)繼續(xù)面臨融資渠道狹窄的窘境，房地產(chǎn)行業(yè)的分化也將日趨明顯，對(duì)于中小開發(fā)商來說，降價(jià)增量恐怕是回籠資金的唯一出路。

某第三方機(jī)構(gòu)近日發(fā)布研報(bào)表示，今年以來監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托實(shí)施了提高風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)提比例、限制增量、報(bào)備審批等多項(xiàng)控制措施，信托行業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到固定收益類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的增加，解決辦法或者是減緩速度，或者是駛向更為健康的地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)。

來源：證券日?qǐng)?bào)

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