房地產(chǎn)：地價(jià)下降 普遍底價(jià)成交流拍率上升

2011 年研究和配置房地產(chǎn)行業(yè)必讀品。我們新推出土地雙周報(bào)密切跟蹤土地市場(chǎng)，覆蓋16 個(gè)城市，其中一線(xiàn)城市5 個(gè)，二線(xiàn)城市11 個(gè)。

摘要：

本期土地推出同環(huán)比：本期整體環(huán)比升45%，住宅類(lèi)環(huán)比升46%，本期整體同比升1%，住宅類(lèi)推出同比升5%。

土地推出年初至今累計(jì)：全國(guó)16 個(gè)城市11 年至今累計(jì)推出土地同比升13%。其中一線(xiàn)同比升6%，二線(xiàn)同比升16%。住宅類(lèi)用地累計(jì)推出住宅土地同比降14%。其中一線(xiàn)同比升10%，二線(xiàn)同比降18%。

本期土地成交環(huán)比：本期整體成交環(huán)比降10%，其中一線(xiàn)降75%，二線(xiàn)降9%。住宅類(lèi)環(huán)比升23%，其中一線(xiàn)降84%，二線(xiàn)升55%。

本期土地成交同比：本期整體成交同比降51%，其中一線(xiàn)降84%，二線(xiàn)降43%。住宅類(lèi)成交同比降52%,其中一線(xiàn)降91%，二線(xiàn)降44%。

土地成交年初至今累計(jì)：全國(guó)16 個(gè)城市11 年至今累計(jì)成交土地同比升4%。其中一線(xiàn)同比升15%，二線(xiàn)同比升1%。住宅類(lèi)用地累計(jì)成交同比降28%。其中一線(xiàn)同比升5%，二線(xiàn)同比降33%。

累計(jì)土地成交金額：全國(guó)16 個(gè)城市累計(jì)土地成交金額同比降16%，一線(xiàn)城市累計(jì)同比降14%，二線(xiàn)城市累計(jì)同比降17%。

土地財(cái)政：除沈蘇深外，其余城市土地成交金額占地方財(cái)政比重均下降，其中寧杭京滬等下降明顯，京穗杭廈甚至已低于08 年低點(diǎn)。

成交價(jià)格及溢價(jià)率：本期全國(guó)16 個(gè)城市平均樓面地價(jià)環(huán)比下降37%，同比下降53%。住宅用地平均樓面地價(jià)環(huán)比降31%，同比降67%，除北京溢價(jià)率1%外，上廣深以底價(jià)成交。

流拍情況：本期16 宗土地流拍。11 年至今累計(jì)16 城市流拍244 宗, 占推出宗數(shù)的2.77%，其中住宅流拍104 宗。

板塊估值安全邊際：11 年P(guān)E 主流公司11 倍，RNAV 折47%。一線(xiàn)10倍，RNAV 折39%；二線(xiàn)11 倍，RNAV 折49%；三線(xiàn)10 倍，RNAV折44%；地產(chǎn)+X 10 倍，RNAV 折49%；商業(yè)PE 15 倍，RNAV 折43%。

土地市場(chǎng)持續(xù)的下滑趨勢(shì)確立，部分地方政府的財(cái)政壓力已經(jīng)明顯加大，開(kāi)發(fā)商收縮過(guò)冬，流拍率上升，政府為促進(jìn)土地成交，我們預(yù)計(jì)將下調(diào)底價(jià)，溢價(jià)率下降，普遍地價(jià)成交。我們預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的持續(xù)冷清將對(duì)房?jī)r(jià)的下降形成正反饋并促使12 年地方政策存在松動(dòng)可能。

維持行業(yè)增持評(píng)級(jí)，建議積極配置

雖基本面仍將繼續(xù)下滑，但股價(jià)未來(lái)最敏感因素是政策面變化，由于政策面實(shí)質(zhì)性進(jìn)入上升通道，我們預(yù)判未來(lái)板塊將處于底部抬升態(tài)勢(shì)。選股思路：（1）高周轉(zhuǎn)龍頭持有致勝，重點(diǎn)推薦保利地產(chǎn)、首開(kāi)股份、金科集團(tuán)、招商地產(chǎn)、萬(wàn)科、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、金地集團(tuán)、魯商置業(yè)。（2）地產(chǎn)+X：華僑城、中國(guó)寶安、新湖中寶、北京城建、華業(yè)地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球等。

來(lái)源: 國(guó)泰君安　

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