葉檀：房地產(chǎn)市場(chǎng)今年深秋 明年入冬

　　房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，只要能扛就能賺錢的時(shí)代一去不復(fù)返。2012年的房地產(chǎn)調(diào)控大方向不會(huì)變，但會(huì)更加務(wù)實(shí)，注重微調(diào)。

　　2011年房地產(chǎn)調(diào)控初步見(jiàn)效

　　2010年4月啟動(dòng)的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，在2011年收到效果：從上半年開(kāi)始，全國(guó)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量迅速萎縮，陷入長(zhǎng)時(shí)間低迷，房地產(chǎn)庫(kù)存增加。今年1到5月，全國(guó)新建商品房屋銷售面積3.3億平方米，同比增加9%，增幅低于去年同期13個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅2.95億平方米，同比增加8%，增幅低于去年同期11個(gè)百分點(diǎn)，辦公樓、商業(yè)用房銷售面積增幅均持續(xù)回落至近年較低水平。成交量下降預(yù)示著投資者預(yù)期逆轉(zhuǎn)，這對(duì)于投資品市場(chǎng)是致命打擊。

　　9月，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)。根據(jù)12月1日公布的數(shù)據(jù)，全國(guó)百城價(jià)格指數(shù)的全樣本數(shù)據(jù)顯示，2011年11月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8832元/平方米，與10月相比下降0.28%，連續(xù)第3個(gè)月環(huán)比下降，且降幅有所擴(kuò)大。房?jī)r(jià)下降是開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張、購(gòu)房者持幣觀望的必然結(jié)果。在各大城市郊區(qū)樓盤，紛紛出現(xiàn)大規(guī)模打折。

　　但房地產(chǎn)還在深秋，并未入冬。

　　投資者關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，該數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)企業(yè)情況惡化。Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為63%，其中15家公司的負(fù)債高于80%，高資產(chǎn)負(fù)債率特征尤為明顯。除少數(shù)龍頭企業(yè)外，大部分房地產(chǎn)行業(yè)上市公司特別是中小型公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流缺口急劇膨脹至647億元，約7成公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流告負(fù)。存貨數(shù)據(jù)進(jìn)一步惡化。

　　但上述數(shù)據(jù)過(guò)于悲觀，忽略了大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)收款。從三季報(bào)情況看，招商地產(chǎn)3季度公司尚有預(yù)收款141億元，業(yè)績(jī)鎖定性好。公司今年以較低成本5409元/平米擴(kuò)充土地儲(chǔ)備106萬(wàn)平;保利今年1到10月實(shí)現(xiàn)銷售金額627億元，3季末尚有795億元預(yù)收款，鎖定今明兩年業(yè)績(jī);保持穩(wěn)健的萬(wàn)科1到10月實(shí)現(xiàn)銷售金額1081億元，后續(xù)尚有430億貨量，預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)1300億銷售規(guī)模。3季末預(yù)收款1228億元，1208萬(wàn)平約1380億元已售尚未結(jié)算的資源，鎖定了2011年和2012年的業(yè)績(jī)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，2011年下半年開(kāi)始入秋，但穩(wěn)健的、成本較低且產(chǎn)品線較為豐富的大型房地產(chǎn)企業(yè)，能夠挺過(guò)秋天。

　　2012年調(diào)控政策基本不會(huì)松動(dòng)

　　房地產(chǎn)寒冬到來(lái)的背后，是中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，地方財(cái)政緊張。有越來(lái)越多的人預(yù)期，房地產(chǎn)政策將出現(xiàn)松動(dòng)。

　　11月19日，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》，指出明年三季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購(gòu)”，但房地產(chǎn)下行仍是調(diào)整的基本模式。

　　定向?qū)捤刹坏扔谌鎸捤伞?/p>

　　12月1日至2日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在天津考察時(shí)指出，要堅(jiān)持實(shí)施遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的政策措施，鞏固調(diào)控成果，扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，增加普通商品房供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和人民群眾住有所居。此前11月6日，溫家寶總理在俄羅斯圣彼得堡公開(kāi)強(qiáng)調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施不會(huì)放松，這為明年的房地產(chǎn)政策定下基調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控必須實(shí)行平穩(wěn)下行的軟著陸，而不是大幅下挫的硬著陸。

　　根據(jù)中國(guó)央行12月2日新聞稿顯示，上周有關(guān)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的會(huì)議重點(diǎn)討論了央行統(tǒng)計(jì)調(diào)查統(tǒng)計(jì)司撰寫的兩份報(bào)告，認(rèn)為隨著近期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及貸款增速雙雙回落，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已初現(xiàn)端倪。部分參與討論的商業(yè)銀行代表認(rèn)為，銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠承受房?jī)r(jià)下跌20%到30%帶來(lái)的沖擊，不過(guò)，中國(guó)銀行和企業(yè)則更加關(guān)心房?jī)r(jià)下跌20%后，是否會(huì)誘發(fā)恐慌性拋售，以及連鎖反應(yīng)。事實(shí)上，房地產(chǎn)崩盤對(duì)于金融業(yè)沖擊的擔(dān)憂始終存在，揮之不去。

　　地方政府定向?qū)捤刹┺恼?/p>

　　截止2011年年底，有將近10個(gè)城市限購(gòu)政策到期，廈門、福州、海口、青島、石家莊、合肥、中山、蘇州等城市在頒布限購(gòu)令時(shí)，都曾明確12月31日為截止日期。這些城市是否延續(xù)限購(gòu)政策沒(méi)有明確說(shuō)法，地方政府部門大多表示要根據(jù)國(guó)家政策與市場(chǎng)變化情況綜合考慮，確定限購(gòu)是否延期?？梢钥隙ǎ绻醒氩怀雠_(tái)嚴(yán)厲的舉措，一些城市將悄然放松調(diào)控，以解地方財(cái)政的燃眉之急。

　　各地托市初現(xiàn)端倪。10月21日，南京市公積金管理中心宣布，從24號(hào)開(kāi)始，南京公積金貸款將恢復(fù)最高可貸額度。最高貸款額度將由現(xiàn)在的20萬(wàn)元/人、40萬(wàn)元/戶，恢復(fù)為30萬(wàn)元/人、60萬(wàn)元/戶。與額度恢復(fù)同步的，是公積金二次貸款政策的有條件恢復(fù)：家庭已申請(qǐng)過(guò)一次公積金貸款，在全部還清貸款并賣出唯一住房后，再次購(gòu)房時(shí)可以使用公積金貸款，但首付不得低于6成，貸款利率是公積金基準(zhǔn)利率的1.1倍。這是放松房地產(chǎn)金融杠桿的第二只羞答答的氣球。

　　處于房?jī)r(jià)大跌風(fēng)暴眼中的杭州格外引人注目。2011年6月3日發(fā)布的《2011年度杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)安居工程補(bǔ)助實(shí)施細(xì)則》暫行，日前正式啟動(dòng)。根據(jù)《細(xì)則》內(nèi)容，開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政安排企業(yè)員工安居補(bǔ)助專項(xiàng)資金以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)資金1億元，用于建立租房補(bǔ)助和購(gòu)房補(bǔ)助機(jī)制。

　　地方的定量寬松會(huì)受到嚴(yán)厲限制，不會(huì)被允許觸碰限購(gòu)、限貸紅線。

　　為應(yīng)對(duì)土地收入下降地方財(cái)政赤字，中央政府會(huì)加快房產(chǎn)稅改革進(jìn)程。

　　12月2日，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人撰文表示，今后將進(jìn)一步改革完善稅收制度。擴(kuò)大增值稅征收范圍，相應(yīng)調(diào)減營(yíng)業(yè)稅等稅收，合理調(diào)整消費(fèi)稅范圍和稅率結(jié)構(gòu)等。并研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，完善財(cái)產(chǎn)稅制度。10月27日的人大專題質(zhì)詢政府保障房政策時(shí)，財(cái)政部部長(zhǎng)助理王保安曾表示：“我們要抓緊總結(jié)上海、重慶試行的經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，以使它進(jìn)一步發(fā)揮調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。”2011年1至9月全國(guó)稅收總收入完成71292.18億元，同比增長(zhǎng)27.4%。其中，房產(chǎn)稅完成798.59億元，同比增長(zhǎng)23.6%。土地收入大幅下挫，成為地方財(cái)政不能承受之重，房產(chǎn)稅將在今后數(shù)年內(nèi)彌補(bǔ)缺口，前提是重點(diǎn)城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)完成聯(lián)網(wǎng)。

　　保障房擠除泡沫

　　保障房建設(shè)是本輪調(diào)控的主要抓手。本輪調(diào)控從制度上而言，要建立保障房與商品房的雙軌制，建立土地財(cái)政與房產(chǎn)稅的雙軌制。對(duì)于保障房建設(shè)的重視，2011年從未松動(dòng)。

　　2012年，保障房建設(shè)數(shù)量將縮水。這并不意味著放松保障房建設(shè)，反而顯示保障房建設(shè)更加務(wù)實(shí)。

　　11月10日，住建部公布新建1000萬(wàn)套保障性住房開(kāi)工任務(wù)超額完成。3天后，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，數(shù)據(jù)中存在約1/3的“挖坑待建”情況，為此住建部下發(fā)通知，要求此類房屋年底前務(wù)必完成地基結(jié)構(gòu)的施工，對(duì)于僅是搭建施工現(xiàn)場(chǎng)圍護(hù)設(shè)施，或僅是開(kāi)挖基坑的，不計(jì)入已開(kāi)工的項(xiàng)目和套數(shù)。按照住建部厘定的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，在全年度下達(dá)的保障性安居工程中，地方政府至少做到1/3澆筑地基、1/3超出正負(fù)零即超出地面、1/3主體結(jié)構(gòu)完工。如此一來(lái)，保障房開(kāi)工率下降1/3。

　　為杜絕注水，一輪督察在2011年年底展開(kāi)。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道，“部長(zhǎng)將帶隊(duì)50人的司局級(jí)干部調(diào)研組，深入每個(gè)省區(qū)對(duì)保障房開(kāi)工率進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查”。檢查方式分兩步，先是市級(jí)部門自查，統(tǒng)計(jì)信息上報(bào)省建設(shè)廳，各省的建設(shè)廳派督察組對(duì)地方抽樣檢查，核實(shí)情況;再有以住建部部長(zhǎng)姜偉新為代表的部司級(jí)領(lǐng)導(dǎo)組成的50人的督察組還將深入地方調(diào)研，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

　　保障房建設(shè)在2012年必然下降，資金門檻難以越過(guò)。根據(jù)住建部測(cè)算，按照全部結(jié)構(gòu)完工口徑計(jì)算，2011年開(kāi)建1000萬(wàn)套保障性住房所需全部投資約為1.3萬(wàn)億元，假設(shè)我國(guó)的CPI增速為零，3600萬(wàn)套保障房最少需要資金4.68萬(wàn)億元人民幣，約相當(dāng)于2010年GDP總量的1/12，超過(guò)了政府對(duì)教育的投入，絕不是個(gè)小數(shù)目。其中中央政府在1.3萬(wàn)億中占據(jù)1709億元左右，約占13%，其他87%的資金都要靠地方政府投入。2012年地方政府的保障房投入將達(dá)到高峰，地方政府?dāng)酂o(wú)如此巨大的財(cái)力投入保障房建設(shè)。

　　住建部已經(jīng)提醒2012年保障房的開(kāi)工數(shù)量有可能調(diào)整，姜偉新多次在住建系統(tǒng)內(nèi)部會(huì)議上向?qū)傧聫?qiáng)調(diào)，根據(jù)實(shí)際情況，2012年的保障性住房開(kāi)工套數(shù)指標(biāo)，有可能進(jìn)行調(diào)整，將低于2011年的1000萬(wàn)套指標(biāo)，估計(jì)低20%到30%。

　　行業(yè)大洗牌

　　2012年，房地產(chǎn)依然不會(huì)迎來(lái)春天，更別說(shuō)艷陽(yáng)天。

　　托上半年房地產(chǎn)銷量的福，今年房地產(chǎn)企業(yè)可以維持全年業(yè)績(jī)，2012年冰山融化無(wú)法容身。2011年下半年房地產(chǎn)成交量環(huán)比大幅下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)明年能夠確認(rèn)的收入下降，自有資金下降，融資渠道收窄、融資成本上升就會(huì)成為卡住房地產(chǎn)企業(yè)脖子的兩把大箝子，房地產(chǎn)企業(yè)的投資意愿也就更低，由此形成緊縮循環(huán)。對(duì)一些產(chǎn)品線單一、以豪宅為主、不肯降價(jià)換銷量、在價(jià)格上較為傲慢的企業(yè)，2012年會(huì)是非常難過(guò)、不堪回首的一年，有可能在本輪調(diào)控中被重組，失去獨(dú)立的生存空間。

　　延續(xù)2011年趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)行一次大洗牌，企業(yè)分化趨勢(shì)更為明顯，進(jìn)入“大魚吃小魚”時(shí)代，也即進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)并購(gòu)重組高峰期。

　　截至10月26日，共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財(cái)報(bào)，七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，超過(guò)四成房企凈利潤(rùn)下滑甚至虧損，80%以上房企負(fù)債同比增加。穆迪29家受評(píng)開(kāi)發(fā)商中，23家擁有足夠的現(xiàn)金及預(yù)測(cè)現(xiàn)金流，足以應(yīng)付未來(lái)12個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金流出的150%以上，這些現(xiàn)金流出包括利息、土地金等?，F(xiàn)金流較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也在降價(jià)促銷，目標(biāo)就是成為未來(lái)市場(chǎng)的主導(dǎo)者。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的嘩嘩洗牌聲不絕于耳。

　　據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，6月至10月中旬，掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)股權(quán)項(xiàng)目中，標(biāo)的資產(chǎn)估值超過(guò)1億元的項(xiàng)目有17宗，超過(guò)5000萬(wàn)元的項(xiàng)目有29宗。

　　這并不是開(kāi)始，也不是結(jié)束。據(jù)清科研究中心的研究數(shù)據(jù)也顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)并購(gòu)84起，占并購(gòu)案例總數(shù)的13.5%，為所有行業(yè)之首，涉及并購(gòu)金額25.8億美元。2011年上半年，房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)案例持續(xù)增加，并購(gòu)速度也進(jìn)一步加快，上半年完成的房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)案高達(dá)57起，同比增加了27起。今年三季度房地產(chǎn)并購(gòu)進(jìn)一步升溫，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至10月中旬，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例已達(dá)90余起，超過(guò)去年全年的并購(gòu)數(shù)量。

　　目前的房企并購(gòu)主要有兩類，其一是大型房企并購(gòu)中小房企，并購(gòu)方多為在資本市場(chǎng)上摸爬滾打多年，或是由地方向全國(guó)輻射的大型房企，被并購(gòu)方則是有項(xiàng)目或土地但體量小、融資渠道少的中小房企;其二是非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)，這其中尤以78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企退出為主。

　　并購(gòu)者分為兩類，一類是穩(wěn)健的市場(chǎng)占有者，這類企業(yè)手握巨資，追求銷售額、回款率，歷經(jīng)數(shù)個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控周期而能屹立不倒。另一類是實(shí)力雄厚者，既能從市場(chǎng)獲得巨資，又能通過(guò)母公司從政策方面得到強(qiáng)有力的支持。

　　隨著綠城出售土地，與中投合作，并購(gòu)重組延伸到現(xiàn)金流緊張的大型企業(yè)，明年這一趨勢(shì)將延續(xù)，并且加劇。

　　對(duì)于購(gòu)房者而言，剛性需求占據(jù)主導(dǎo)，考慮的是個(gè)別樓盤的性價(jià)比，而不再是房地產(chǎn)的整體投資收益。

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