楊廷文：房地產(chǎn)泡沫“軟破滅”的奇跡

沒(méi)有人會(huì)反對(duì)在緊急情況下實(shí)行戒嚴(yán)令，也沒(méi)有人反對(duì)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)控，但用什么辦法調(diào)控，調(diào)控的措施反映了一種什么樣的信號(hào)則不能不讓人反思。資金總是流向最可能獲取暴利的地方、流向風(fēng)險(xiǎn)最低獲利可能最高的領(lǐng)域，沒(méi)有哪個(gè)傻瓜會(huì)將資金投入于風(fēng)險(xiǎn)高而獲利能力最低的國(guó)家、地區(qū)、領(lǐng)域。而國(guó)家發(fā)布的限外令恰恰正是告訴市場(chǎng)，中國(guó)的房地產(chǎn)是風(fēng)險(xiǎn)最低而獲利可能最高的領(lǐng)域。

我們不愿看到房?jī)r(jià)暴漲，更不愿看到國(guó)家政策中任何反映價(jià)格可能繼續(xù)上漲的措施。該用貨幣政策和資金價(jià)格的辦法來(lái)調(diào)控了，但這反而更容易吸引更多的外資來(lái)?yè)埔话?。兩難選擇下，為什么就不能加大供給?這一直是個(gè)問(wèn)號(hào)。

筆者認(rèn)為，限購(gòu)是想用行政干預(yù)的辦法去掩蓋過(guò)去一些房地產(chǎn)政策的錯(cuò)誤。限購(gòu)的結(jié)果就是讓過(guò)去一些房地產(chǎn)政策的錯(cuò)誤短期內(nèi)不爆發(fā)，但后期也許爆發(fā)的更嚴(yán)重。政府認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，但卻忽略了引發(fā)泡沫的原因。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不是壞人，只是被誤成為了改革開(kāi)放潮流當(dāng)中的替罪羊，只要不違法，你就不能說(shuō)他不好，你能說(shuō)他有缺陷，但是不等于是壞人。開(kāi)發(fā)商不會(huì)傷害任何一方的利益，如果開(kāi)發(fā)商會(huì)傷害人民的利益，人民早就可以用腳投票了

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，全國(guó)70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有49個(gè)，持平的城市有16個(gè)。與10月份相比，11月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了15個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.2%;與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有4個(gè)，比10月份增加了2個(gè)。漲幅回落的城市有61個(gè)，比10月份增加了2個(gè)。11月份，同比漲幅在5.0%以?xún)?nèi)的城市有61個(gè)，比10月份增加了4個(gè)。在環(huán)比價(jià)格出現(xiàn)回落的城市中，北京、天津、上海、九江、岳陽(yáng)、沈陽(yáng)、寧波、南昌、無(wú)錫、徐州、南京等城市的價(jià)格環(huán)比降幅超過(guò)了4個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，中央政府似乎并沒(méi)有救市的意思。發(fā)改委主任張平日前表示，明年將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，鼓勵(lì)支持中小戶(hù)型、中低價(jià)位的普通商品房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。此外要繼續(xù)完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管辦法，研究商品住房領(lǐng)域反暴利規(guī)定。

不是說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)嗎?不是說(shuō)房地產(chǎn)是帶動(dòng)五六十個(gè)行業(yè)的火車(chē)頭式的產(chǎn)業(yè)嗎?是不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)不想增長(zhǎng)了?地方財(cái)政是不是錢(qián)多得用不完了?怎么突然房地產(chǎn)業(yè)成了后娘養(yǎng)的行業(yè)?其實(shí)正是前面幾個(gè)原因，去年下半年以來(lái)，盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策力度不斷加大，但很多房地產(chǎn)企業(yè)根本不相信中國(guó)樓市的生態(tài)變了，最起碼很多房企認(rèn)為土地賣(mài)不掉，地方政府比開(kāi)發(fā)商更急。于是堅(jiān)持不降價(jià)，寧可以民間高利貸，或是房產(chǎn)信托等高成本渠道融資。當(dāng)然，對(duì)于大房企，這正是淘汰競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，趁土地價(jià)格低時(shí)降低購(gòu)地成本，擴(kuò)大市場(chǎng)份額的好機(jī)會(huì)，但對(duì)于多數(shù)不肯降價(jià)售房的房企，卻是錯(cuò)過(guò)了早早跑路的機(jī)會(huì)。

為什么這次中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策看起來(lái)，并且最起碼到目前并且未來(lái)數(shù)個(gè)月內(nèi)是來(lái)真的，而不是故伎重演?

首先，目前全中國(guó)幾乎沒(méi)有哪個(gè)城市的房?jī)r(jià)是普通居民可以承擔(dān)的。當(dāng)然，中國(guó)有錢(qián)人不少，多數(shù)又喜歡看得見(jiàn)、摸得著的房產(chǎn)，而股票這東西是無(wú)形的;同時(shí)，中國(guó)這個(gè)國(guó)家的居民，數(shù)千年來(lái)，都是逆來(lái)順受，房?jī)r(jià)高。于是房地產(chǎn)泡沫膨脹到了在其他國(guó)家或地區(qū)早就膨脹的程度，居然也沒(méi)有經(jīng)濟(jì)崩潰。不過(guò)泡沫總要破滅的，特別是居民收入很難在兩三年內(nèi)快速增加，以支撐房地產(chǎn)泡沫。我看中國(guó)政府可能有這樣一個(gè)思路，就是本屆政府留下的地方債、房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題，要在本屆政府內(nèi)解決，不留給下屆政府。這樣，房地產(chǎn)調(diào)控就要實(shí)調(diào)，而不是空調(diào)了。

其次，房地產(chǎn)泡沫是壓抑內(nèi)需的首要原因。一套房產(chǎn)，相當(dāng)于家庭15年以上的收入，如果一半的收入要用于衣食住行、教育、醫(yī)療等必要開(kāi)支，則相當(dāng)于30年的家庭凈收入，如果再以貸款買(mǎi)房，算上利息，要相當(dāng)于四十年甚至更多的家庭凈收入。今年，中國(guó)的凈出口對(duì)GDP的增長(zhǎng)為負(fù)貢獻(xiàn)，中國(guó)固定資產(chǎn)投資帶來(lái)的環(huán)境污染、重復(fù)建設(shè)、投資邊際效率遞減的問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，這樣，以實(shí)質(zhì)性的房地產(chǎn)調(diào)控推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫的萎縮，就能刺激消費(fèi)。有心人可能已經(jīng)注意到了，11月，中國(guó)的財(cái)政收入、工業(yè)增加值、出口、包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資、工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)等指標(biāo)的同比增速，都比10月有所下降，但社會(huì)零售品總額的增速卻出現(xiàn)了上升。是因?yàn)槲飪r(jià)下跌，還是因?yàn)閷?duì)購(gòu)房預(yù)期支出的下降導(dǎo)致的消費(fèi)意愿的上升?

第三，目前房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)然令地方政府的財(cái)力緊張，相關(guān)行業(yè)也增長(zhǎng)乏力，應(yīng)對(duì)之策只有兩個(gè)：一是繼續(xù)刺激房地產(chǎn)泡沫的膨脹，這樣以上的問(wèn)題都基本不再存在，但未來(lái)應(yīng)對(duì)泡沫的難度更大，如果資源不夠，中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能硬著陸;二是堅(jiān)決調(diào)控房?jī)r(jià)，雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速會(huì)放緩，不過(guò)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將更容易實(shí)現(xiàn)軟著陸，留給下屆政府的麻煩也少得多。其實(shí)這種選擇有點(diǎn)像戒毒，要么繼續(xù)吸毒，短期內(nèi)舒服了，但毒癮更大;要么痛快一段時(shí)間，戒除毒癮。個(gè)人很容易糊涂，對(duì)于國(guó)家，不太容易糊涂，而且國(guó)家意志比個(gè)人意志堅(jiān)強(qiáng)得多。

中國(guó)和西方國(guó)家的政治體制各有優(yōu)勢(shì)，這些年，說(shuō)西方好，說(shuō)中國(guó)差，已經(jīng)在中國(guó)成了很流行的一種作法，西方如何好，很多人已經(jīng)非常清楚了，這里也沒(méi)打算跟隨主流。個(gè)人認(rèn)為，在抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或是泡沫膨脹，中國(guó)顯然有體制上的優(yōu)勢(shì)。在西方國(guó)家，黨派利益從來(lái)高于國(guó)家利益。拿歐豬國(guó)家來(lái)說(shuō)，執(zhí)政黨想避免債務(wù)違約，就必須推出財(cái)政緊縮政策，但反對(duì)黨一定會(huì)反對(duì)。但如果不執(zhí)行財(cái)政緊縮政策，債務(wù)怎么還?難道反對(duì)黨上臺(tái)后，全體黨員，特別是一些政客會(huì)捐款個(gè)人財(cái)產(chǎn)?當(dāng)然是不可能的。

美國(guó)和日本的房地產(chǎn)泡沫破滅前，執(zhí)政黨的政客未必不了解泡沫的危害，但是如果采取抑制房地產(chǎn)泡沫的政策，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一定會(huì)受到影響，失業(yè)率一定會(huì)上升，這樣在大選前，地產(chǎn)泡沫可能被成功抑制了，最起碼房產(chǎn)泡沫破滅的危害被降低了，執(zhí)政黨卻可能失去執(zhí)政地位。

當(dāng)然，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫能膨脹到這個(gè)地步，已經(jīng)是國(guó)家和民族的悲劇。但只要中國(guó)這次的調(diào)控能堅(jiān)持地執(zhí)行下去，地產(chǎn)泡沫不再膨脹，則中國(guó)還是有可能創(chuàng)造令房地產(chǎn)泡沫“軟破滅”的奇跡的。（來(lái)源：楊廷文個(gè)人博客）

來(lái)源：吉屋網(wǎng)整合 作者：楊廷文

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