危機(jī)中的生存之道 中小型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型

　　“如果給當(dāng)前中國房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)關(guān)鍵詞的話，一定是轉(zhuǎn)型?！比A本機(jī)構(gòu)總裁，華本地產(chǎn)研究院院長許文鋒曾經(jīng)這樣提到，“就城市化發(fā)展而言，中國房地產(chǎn)至少還有下一個(gè)黃金十年，所有的運(yùn)營模式都可能存在，關(guān)鍵是找到合適自己的模式”。的確，2011年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說無疑又是一個(gè)嚴(yán)酷的寒冬，國家一輪又一輪嚴(yán)厲的調(diào)控政策，不僅考驗(yàn)著每一個(gè)地產(chǎn)商的資金鏈，也在考驗(yàn)著每個(gè)企業(yè)的內(nèi)部管理體制和核心競爭能力。優(yōu)勝劣汰、弱者為糧，這是自然界不變的法則。在這場堪比自然選擇的生存競爭中，如萬科，中海等大型的房地產(chǎn)企業(yè)，依靠自身的規(guī)模優(yōu)勢和完善的管理體系，以及風(fēng)險(xiǎn)防范體制，不但實(shí)現(xiàn)了逆勢增長，還借機(jī)對(duì)一些中小型企業(yè)的良性資產(chǎn)進(jìn)行了整合和并購。而這些中小型企業(yè)想要在激烈的競爭中生存，就必須要加快轉(zhuǎn)型步伐。具體做法可以從以下三方面進(jìn)行思考。

　　一、重組整合，優(yōu)勢互補(bǔ)

　　為了抵御實(shí)力遠(yuǎn)勝于自己的強(qiáng)敵，最常見的方法就是群居。房地產(chǎn)行業(yè)投資大，回收周期長，風(fēng)險(xiǎn)高。為了能與大企業(yè)進(jìn)行有效的競爭，若干個(gè)業(yè)務(wù)相近，面對(duì)共同市場的中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)成同盟，以資金為紐帶組建強(qiáng)大、有競爭力的企業(yè)集團(tuán)控股公司。共同承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)，分享利益。這么做一方面可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，通過共享不同企業(yè)的資源優(yōu)勢，取長補(bǔ)短，實(shí)現(xiàn)管理水平的進(jìn)步和經(jīng)營觀念的更新，提升社會(huì)信譽(yù)和品牌知名度；另一方面可以積弱成強(qiáng)，形成規(guī)模化集團(tuán)化效應(yīng)，有利于高效的配置資源，使優(yōu)勢資源向優(yōu)勢項(xiàng)目，優(yōu)勢產(chǎn)品集中，提升競爭力，使整個(gè)企業(yè)聯(lián)合內(nèi)部資源配置趨于優(yōu)化。

　　二、輕資產(chǎn)模式，船小好調(diào)頭

　　如果將萬科、龍湖等大型的地產(chǎn)龍頭企業(yè)比作航母的話，那么中小型地產(chǎn)企業(yè)就可以比作小艇。船小好調(diào)頭，中小型企業(yè)的優(yōu)勢就體現(xiàn)在了“輕”和“快”。在國家嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，以往的那種將大量的資金沉淀在土地儲(chǔ)備上，高負(fù)債，低周轉(zhuǎn)率，強(qiáng)調(diào)單個(gè)項(xiàng)目的高收益的重資產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼。中小型企業(yè)應(yīng)選擇的，是“不存地，不存房、零庫存”的輕資產(chǎn)模式。引用快速消費(fèi)品的觀念，將目前進(jìn)行中的套死企業(yè)巨額資金的困難項(xiàng)目出售或轉(zhuǎn)讓，回籠資金，轉(zhuǎn)而專注于短、平、快的項(xiàng)目。具體體現(xiàn)為只拿政府公開拍賣的中小型地塊，快速拿地之后瞄準(zhǔn)二、三線城市的中端市場，通過專業(yè)化的運(yùn)營和成本控制，快速開發(fā)適合市場的高性價(jià)比產(chǎn)品，快速銷售，迅速回收資金，投入其他項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)連續(xù)生產(chǎn)、連續(xù)銷售，保持公司有健康的財(cái)務(wù)狀況和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。這種輕資產(chǎn)模式公司資產(chǎn)構(gòu)成良好，負(fù)債率低，更容易與資本市場對(duì)接，進(jìn)而以資本市場的資金為助力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高速、有序發(fā)展。

　　另外一種輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式，是專注于提升企業(yè)的專業(yè)化程度。目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展日漸成熟，投資日漸趨于理性，市場更加分化。在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)商的細(xì)化和專業(yè)化將是大勢所趨。中小房企要敢于舍棄公司不擅長，資金負(fù)擔(dān)沉重的業(yè)務(wù)板塊，將耗資巨大的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理外包或轉(zhuǎn)讓出去，而自身只專注于投資，或作為提供專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)管理服務(wù)的服務(wù)商，向外輸出品牌、輸出管理。這樣才能走出一條屬于自己的企業(yè)發(fā)展道路。

　　三、結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)行差異化競爭

　　中小型企業(yè)在住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域無法在大型企業(yè)面前獲得競爭優(yōu)勢，則應(yīng)該另辟蹊徑，尋找企業(yè)發(fā)展的“藍(lán)?！?。在項(xiàng)目定位選擇上，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目所在城市的城市發(fā)展戰(zhàn)略，定位在低碳環(huán)保、旅游產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等政府鼓勵(lì)和扶持的產(chǎn)業(yè)。這些領(lǐng)域的競爭沒那么激烈，可以令企業(yè)獲得更寬松的發(fā)展空間。另外，中小型房企可以積極參與保障房建設(shè)。國家大力開發(fā)保障房，這些任務(wù)分解到各省，各地方政府。地方政府缺乏財(cái)政支持，必然會(huì)想辦法讓市場參與，共同落實(shí)。特別是三、四線城市保障房資金投入更大，因此機(jī)會(huì)更多。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整思路，積極關(guān)注和跟進(jìn)，這樣一來政府可以緩解資金壓力，低收入住房困難群體可以得到實(shí)惠，開發(fā)企業(yè)可以獲得更大的軟空間環(huán)境，是一個(gè)多贏的局面。

　　綜上所述，當(dāng)前形勢下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身狀況和所處的外部環(huán)境，因地制宜，加快經(jīng)營理念和商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型，或聯(lián)合御敵，或輕裝上陣，或另辟蹊徑，在這場生存競爭中突出重圍，贏得企業(yè)更加廣闊的發(fā)展空間。

來源： 新浪房產(chǎn)

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