房地產(chǎn)冬天還很漫長 限購會(huì)熬到房價(jià)大跌

　　房地產(chǎn)冬天還很漫長，房價(jià)下降40%才有可能解除限購，做大旅游休閑地產(chǎn)是珠海樓市泡沫軟著陸的唯一保障……12月15日，南方都市報(bào)攜手中共珠海市委宣傳部、南方民間智庫等單位，在珠海德翰大酒店舉辦“西游記第二季·粵港澳財(cái)富灣區(qū)西岸休閑發(fā)展論壇”，會(huì)上各位專家們觀點(diǎn)一致，都認(rèn)為房地產(chǎn)將面臨一個(gè)漫長的冬季。

　　談行業(yè)：房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的病灶

　　“房地產(chǎn)如果造成了泡沫，造成了破產(chǎn)，劉明康說銀行壞賬可以承受40%，但是房地產(chǎn)老板要垮掉70%?！苯陙砗苌僭诠妶龊险?wù)摲康禺a(chǎn)市場和政策的地產(chǎn)策劃專家王志綱，在“粵港澳財(cái)富灣區(qū)西岸休閑發(fā)展論壇”上一語既出，引起一片嘩然。

　　“大的宏觀政策發(fā)生變化以后，經(jīng)濟(jì)的病灶就是房地產(chǎn)?！蓖踔揪V直率地指出，如果需要有一批人來承受經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的代價(jià)，那么房地產(chǎn)應(yīng)該是最適合承受代價(jià)的行業(yè)。“我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)從中央來說不整死不可，不整死中央就得死?！?/p>

　　在王志綱看來，三年前國家為了救市拋出的4萬億，到了今天已經(jīng)導(dǎo)致貨幣超發(fā)、信用透支，國家為了經(jīng)濟(jì)軟著陸，房地產(chǎn)就成為了買單的?！爸醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)開完了，全世界也非常關(guān)注。這次會(huì)議非常有意思，房地產(chǎn)的打壓多少年來，已經(jīng)喊了10年8年了，這一次總書記親自開金口，房地產(chǎn)打壓堅(jiān)決不能放松。”王志綱表示，這個(gè)話出來以后，很多房地產(chǎn)企業(yè)的老板就不要再僥幸了，這次房地產(chǎn)打壓不死掉60%肯定不會(huì)放松。

　　他說，龍湖地產(chǎn)在今年5月份就開始套現(xiàn)，本來可以收200億的，結(jié)果變成了100億也要趕緊收回來，他們早就對今天的市場做了提前準(zhǔn)備。他們在華東、北京等地的搶收計(jì)劃，全部是五折、六折。

　　“很多人還在等，覺得現(xiàn)在等一下也沒有問題，最多一兩個(gè)月也就過去了，那就再等吧，但是冬天是漫長的。”王志綱表示，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議出來了，房地產(chǎn)打壓堅(jiān)決不放松。這也就意味著明年的房地產(chǎn)市場同樣不容樂觀，并不像有些專家或者開發(fā)商預(yù)判的那樣，市場到了明年就會(huì)突然回暖變好。

　　談市場：西區(qū)合理價(jià)位是六字頭

　　2011年全國的樓市和經(jīng)濟(jì)形勢一樣，走的是一條前高后低的跌宕之路。那么，2012年全國的樓市又會(huì)是什么樣的走向？對于正在實(shí)施“雙限令”的珠海來說，市場又會(huì)發(fā)生什么樣的變化呢？

　　在論壇上，廣東省社科院競爭力研究中心主任丁力非?？隙ǖ乇硎荆髂甑慕?jīng)濟(jì)形勢會(huì)是前低后高，因此房地產(chǎn)市場也不會(huì)很快就被解放?！跋拶徱獬脑挘紫纫績r(jià)掉下來，不掉下來解除不了。降價(jià)的底線就是40%，特別是一線城市，基本上是對半?！?/p>

　　作為新珠海人的揭平勝，是珠海市佳兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長。談及降價(jià)，他表示，只要有合適的價(jià)位，就不要擔(dān)心沒人買，市場中的購買力自然就會(huì)釋放出來?！爸楹Ｊ袇^(qū)已經(jīng)有樓盤這樣做，并且取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績?！敝劣趦r(jià)格應(yīng)該降到什么樣的程度比較合適，揭平勝坦率地表示：“你的成本在那里，你推出的土地樓面價(jià)格是2000元，加上建筑成本什么，最少也賣五六千的。”

　　屬于西區(qū)開發(fā)商的珠海斗門區(qū)世榮實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理饒立新，在論壇互動(dòng)環(huán)節(jié)表示：“我認(rèn)為在斗門6000多塊錢是合理的。金灣和斗門大約是一個(gè)水平，五六千塊錢是能夠承受的。”

　　記者了解到，目前西區(qū)樓市的單價(jià)從3000多到一萬多的都有，幾個(gè)主要在售樓盤目前的銷售價(jià)格普遍是在7000元/平方米以上，要高于兩位開發(fā)商給出的心理價(jià)位。

　　談開發(fā)：做旅游地產(chǎn)，珠海沒策略

　　“我說珠海在整個(gè)珠三角就像一個(gè)沒有長開身體，但是五官端正的少女。我今天跑到金灣、斗門，應(yīng)該說很多地方保持著一種傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會(huì)的美。這種美在今天已經(jīng)很難得了，所以我舉雙手擁護(hù)下一輪發(fā)展當(dāng)中，要把生態(tài)環(huán)境放在至高無上的地位。”論壇上，丁力對于珠海的青山綠水印象最深。

　　“我覺得珠海沒有發(fā)展大量的加工貿(mào)易企業(yè)，沒有村村點(diǎn)火戶戶冒煙，對于我們的G D P有一定的影響，但是今天留下的青山綠水的價(jià)值也是不可低估的。”丁力表示，在新一輪的發(fā)展浪潮中，珠海憑借良好的自然環(huán)境，已經(jīng)搶占了先機(jī)。

　　“珠海有廣大的腹地，綠水青山海洋風(fēng)光，如果能夠跟港澳聯(lián)動(dòng)起來，它的效益就顯現(xiàn)出來了?！别埩⑿略谥楹Ｉ盍?0多年，他最大的感受就是珠海的青山綠水海洋資源還沒有打造出特色。

　　揭平勝介紹說：“我在上世紀(jì)80年代末的時(shí)候經(jīng)常來珠海轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，玩一玩。但是95年以后我就來得少了，因?yàn)槟菚r(shí)候的珠海還沒有東岸漂亮?！?/p>

　　在論壇上，眾專家對于珠海的青山綠水資源給予了充分的肯定，不過對于珠海旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)都覺得珠海還有很長一段路要走。

　　王志綱表示，休閑時(shí)代已經(jīng)到來，旅游休閑地產(chǎn)的春天也已經(jīng)到了。他表示，旅游有三種形態(tài)。第一種叫觀光旅游，第二種是度假休閑旅游，第三種是體驗(yàn)式旅游?！暗欠浅＿z憾，珠海30年一直沒有明白什么是觀光的，什么是休閑的，什么是體驗(yàn)式的?！蓖踔揪V表示，現(xiàn)在中國進(jìn)入了全球村的時(shí)代，人均G D P3000美元，珠三角1萬美元，玩什么都是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，人的收入70%-80%可以用于旅游休閑的。這些明擺著都是購買力，這個(gè)時(shí)候珠海怎么從簡單的觀光變成度假旅游休閑目的地，市場中還缺什么樣的產(chǎn)品？現(xiàn)在珠海做的這些項(xiàng)目其實(shí)不是一個(gè)規(guī)律，而是一個(gè)趨勢。

　　把脈珠海樓市

　　王志綱：珠海有能力搶占高端休閑度假的制高點(diǎn)

　　我認(rèn)為珠三角的發(fā)展是三十年河?xùn)|，三十年河西。游、購、娛是未來發(fā)展的趨勢。下一步要拉動(dòng)服務(wù)型的消費(fèi)，我認(rèn)為珠海和西區(qū)一定要抓住這個(gè)新的大時(shí)代，要搶占高端休閑度假的制高點(diǎn)。這個(gè)旗幟打出來以后，然后就是怎么定位、整合戰(zhàn)略投資者，進(jìn)行全球的城市營銷，怎么跟澳門對接。把這個(gè)做好了以后，珠海和西區(qū)肯定可以走出一條不一樣的道路。

　　我為什么非?？春弥楹Ｄ?？珠海就是缺戰(zhàn)略，其實(shí)珠海應(yīng)該多學(xué)習(xí)，借鑒新加坡或者舊金山。如果說深圳東岸是紐約的話，珠海就是舊金山，人口不多，但是承載了整個(gè)西岸的旅游休閑。越是有文化的人，越是有錢的人，都對青山綠水情有獨(dú)鐘，所以珠海注定是一個(gè)未來的高端城市，是天生麗質(zhì)，但是怎么變成超級大明星鞏俐、林青霞，靠什么呢？剛才丁教授講的靠產(chǎn)業(yè)。今天中國到了玩也是產(chǎn)業(yè)的時(shí)代，但是玩這個(gè)產(chǎn)業(yè)我們沒有把握好，所以我們說占據(jù)高端產(chǎn)業(yè)，但是很遺憾我沒有發(fā)現(xiàn)珠海這方面有什么大動(dòng)作。

　　丁力：旅游休閑地產(chǎn)能讓珠海樓市泡沫軟著陸

　　我認(rèn)為珠海房價(jià)高是以下幾個(gè)因素造成的。一個(gè)是特區(qū)因素，第二個(gè)是旅游因素，第三個(gè)是廣東因素，因?yàn)閺V東省賦予了它珠江西岸核心城市的地位。在房地產(chǎn)方面，實(shí)際上這幾個(gè)因素都具有泡沫特點(diǎn)，因?yàn)樗皇怯蓪?shí)體經(jīng)濟(jì)撐起來的，都是房地產(chǎn)商炒作的很好的題材，但是炒完了以后，能不能落地就不知道了。珠海樓市也就存在了泡沫，而且還不小。你想想廣州房地產(chǎn)才多少錢一平米。

　　我覺得真正能支撐珠海房地產(chǎn)的就是環(huán)境資源，因此做旅游地產(chǎn)是珠海將這些利好變虛為實(shí)的最好工具，也是住房地產(chǎn)泡沫軟著陸的有效保障。要做旅游休閑地產(chǎn)，那么珠海的城市和房地產(chǎn)就需要脫胎換骨了。國外很多的旅游度假勝地，他們都有很多很高的要求，并不是說有一兩棟房子就能做旅游度假勝地。國外的休閑度假是一個(gè)網(wǎng)絡(luò)工程，很多想來的人都通過這張網(wǎng)，可以以很低的交易成本到這里來。但是，珠海現(xiàn)在恰恰缺的就是這個(gè)。

　　人物專訪

　　廣東省社科院競爭力研究中心主任丁力：

　　“珠中江一體化難動(dòng)真格了”

　　論壇15日下午兩點(diǎn)舉行，作為活動(dòng)主持的丁力提前一天就趕到了珠海，并主動(dòng)提出利用上午的時(shí)間，讓記者帶著他到西區(qū)去走走、看看?！耙郧拔覍χ楹５恼J(rèn)識(shí)還是一個(gè)個(gè)的點(diǎn)，今天終于可以連成線了?！睆暮穆房?、珠海機(jī)場、斗門工業(yè)園這些地方一圈走下來之后，丁力告訴記者，無論是做嘉賓還是主持人，他都有底氣了。

　　西區(qū)是連接中山江門的紐帶

　　斗門是此行考察的最后一站，在經(jīng)過斗門井岸中心城區(qū)之后，丁力頗為激動(dòng)地向隨行的人宣告：“我找到了政府提出建珠海西部中心城的理由了，就是要把西區(qū)這一片帶起來，不帶起來，珠海以后就會(huì)成為惠州———城市像歐洲，農(nóng)村像非洲。”

　　他說，從珠海機(jī)場，到紅旗農(nóng)場，再到斗門工業(yè)園、井岸中心城，幾乎每個(gè)地方的發(fā)展水平都不一樣，包括建筑的風(fēng)格、品質(zhì)也不相同。

　　從紅旗糖廠一路過來，丁力不停地感慨，“這里太落后了，太缺乏規(guī)劃了。”當(dāng)車行駛到湖心路的時(shí)候，丁力反倒有些驚訝?！斑@里就是市區(qū)嗎？路這么寬，房子修得這么多，這么好?！?/p>

　　丁力告訴記者：“金灣紅旗農(nóng)場跟珠海市區(qū)相差至少30年。西區(qū)的發(fā)展與市區(qū)還有很大的距離?！?/p>

　　拿著珠海地圖，當(dāng)車經(jīng)西部沿海高速往珠海香洲方向開的時(shí)候，丁力說，珠海西區(qū)面積大，但是人口少，是珠海未來發(fā)展的潛力區(qū)域。而且西區(qū)與江門、中山都有直接接壤，到這兩個(gè)地方的距離都不遠(yuǎn)，因此要建珠中江經(jīng)濟(jì)一體化，就要把珠海的西部中心城先建起來。

　　不能過度依賴房地產(chǎn)發(fā)展

　　從湖心路到黃楊河畔的珠峰大道，一個(gè)個(gè)新盤拔地而起。一路過去，丁力為西區(qū)的樓盤規(guī)模和品質(zhì)感嘆不已，特別是從5000畝的超大型社區(qū)里維埃拉經(jīng)過的時(shí)候，丁力感嘆珠海西區(qū)的造城已經(jīng)頗具規(guī)模。

　　“我從中國這些年的造城運(yùn)動(dòng)得出來的結(jié)論是這樣的，拉開戰(zhàn)線，攤開大餅，然后把老城逐漸抽空，再去建一個(gè)新區(qū)，但是這個(gè)也是很危險(xiǎn)的?！倍×φf，當(dāng)年華南板塊算是造城成功的，后來全國很多地方都在造城，但是成功的并不多，后面甚至還出現(xiàn)了爛尾的。

　　丁力指出，目前單個(gè)項(xiàng)目造城相對比較容易，但是一個(gè)片區(qū)再造一個(gè)新城就很難成功?！斑@個(gè)主要是眼前利益和長遠(yuǎn)利益之間缺乏一個(gè)協(xié)調(diào)的機(jī)制?！彼硎?，這個(gè)問題自然是出在政府身上，由于政府目光短淺，為了當(dāng)時(shí)的土地財(cái)政，把地賣掉就不再過問，根本就沒有想到后面怎么辦。

　　“珠海是不能走過渡依賴房地產(chǎn)發(fā)展的道路的，因?yàn)橹槿呛芏嗟胤蕉家呀?jīng)付出代價(jià)了。”丁力告訴記者，他曾經(jīng)關(guān)注過佛山一個(gè)叫黃岐的地方，很早就跟廣州合作，為了把廣州人吸引過去，把地該賣的全都賣掉了，后來遇到交通、教育、醫(yī)療等問題的時(shí)候，政府就沒錢了。因?yàn)橥恋刎?cái)政的缺陷，所以就決定了很多造城運(yùn)動(dòng)都是前富后窮。“前面看起來是吃香的、喝辣的，但是最后是要把錢還回去的?，F(xiàn)在番禺也遇到這種問題，但是相對來說還好，他跟天河分工較好，白天在天河上班，晚上來番禺居住，那么教育這些就靠番禺來買單?！?/p>

　　對話

　　珠中江還沒動(dòng)真情

　　南方都市報(bào)：丁教授，您是做區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究的。那么您覺得廣佛肇、中珠江、深莞惠這三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈，哪個(gè)發(fā)展最快？

　　丁力：我覺得廣佛肇的融合速度最快。廣州拿到了國家中心城市的名片，佛山成為了全國第一個(gè)建地鐵的地級市，所以廣佛是得到利益最大的。其它的幾個(gè)基本上都是按兵不動(dòng)，除了上面來檢查工作的時(shí)候，下面的人互相之間才會(huì)串串門、握握手、喝喝酒。

　　南方都市報(bào)：那您有關(guān)注到珠中江這幾個(gè)城市嗎？

　　丁力：實(shí)質(zhì)上的進(jìn)度，我看不出來有哪些重大的改變，珠海機(jī)場的冷落就看得出來這三家都還沒有動(dòng)真情，動(dòng)真格。就像男女之間搞對象，現(xiàn)在還處于媒人介紹期間，相互之間還沒有動(dòng)真格。但是我看也動(dòng)不了什么真格了，都是大齡青年男女了，已經(jīng)過了激情的時(shí)候了。

　　珠海機(jī)場要“分肉”給中山江門

　　南方都市報(bào)：為什么大家都不愿意相互融合呢？

　　丁力：原因還是體制的問題。經(jīng)濟(jì)一體化實(shí)際上就是意味著政府要通過職能轉(zhuǎn)變逐漸退出市場，政府在市場上越是有作為，經(jīng)濟(jì)越是四分五裂，這個(gè)是完全可以下結(jié)論的。政府越是作用空間小，那么各個(gè)城市之間經(jīng)濟(jì)的咬合程度就越高。

　　南方都市報(bào)：您覺得珠中江能夠像廣佛那樣融合嗎？

　　丁力：珠海要發(fā)揮區(qū)域性中心城市的作用，就要看珠海機(jī)場能不能繁榮起來。珠海的機(jī)場一定要開放，讓中山和江門在這里能夠得到實(shí)實(shí)在在的好處。

　　你不能說，一個(gè)人悶頭賺錢，這個(gè)是沒人跟你玩的。特別是近幾年江門、中山到廣州的道路修通之后，那就更加沒人跟你玩了。珠海應(yīng)該主動(dòng)投懷送抱，清高到最后飯都沒得吃。

　　房地產(chǎn)融合最大體現(xiàn)在房價(jià)一體化

　　南方都市報(bào)：從珠中江來看，我覺得在很多方面大家可能是按兵不動(dòng)，但是有一個(gè)融合很明顯，那就是房地產(chǎn)。

　　丁力：哈哈哈房地產(chǎn)的融合最大的就是房價(jià)的一體化，這個(gè)是房地產(chǎn)商的功勞，他們不遺余力地宣傳嘛。

　　南方都市報(bào)：那么您覺得房地產(chǎn)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的過程中充當(dāng)了什么樣的角色呢？

　　丁力：現(xiàn)在中國G D P50%是跟房地產(chǎn)有關(guān)系的，所以你就知道房地產(chǎn)的分量了，那是絕對的支柱。

　　限購是想改變地方土地財(cái)政

　　南方都市報(bào)：經(jīng)濟(jì)一體化是要加強(qiáng)區(qū)域間的交流合作，但是從限購政策來看，是否有點(diǎn)逆流而行？

　　丁力：限購屬于中央表達(dá)的一個(gè)信號，限購的結(jié)果其實(shí)并不重要，這樣一個(gè)舉措是中央政府向地方政府發(fā)出一個(gè)重要的信號———土地財(cái)政不能再繼續(xù)下去了。其實(shí)很多人都認(rèn)為雙限是為了限制房地產(chǎn)商的銷售，其實(shí)不是這個(gè)問題。中央也很明白，價(jià)格純粹是市場行為，但是就是通過限購令告訴地方政府：“過去那種傳統(tǒng)的土地財(cái)政做法已經(jīng)不能再搞了?！?/p>

　　南方都市報(bào)：您覺得這樣會(huì)讓土地價(jià)格下降嗎？

　　丁力：肯定會(huì)有影響，土地價(jià)格是靠房地產(chǎn)商來買單，但是如果老百姓還是買不了房的話，老百姓就會(huì)向政府施加壓力，政府會(huì)不斷地干預(yù)房地產(chǎn)的發(fā)展，包括投放土地，增加保障性住房。

　　另外房地產(chǎn)商有這個(gè)資金的循環(huán)，如果老是資金緊張的話，很多開發(fā)商也會(huì)扛不住，這樣房價(jià)馬上就會(huì)下來?，F(xiàn)在的土地財(cái)政實(shí)際上是寅吃卯糧，它可以把未來的收益提前到今天。

　　降價(jià)的底線是40%

　　南方都市報(bào)：現(xiàn)在有人說樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到了，您覺得限購政策會(huì)解除嗎？

　　丁力：從正在召開的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議看，年底解除限購令的可能性沒有。住建部已經(jīng)約談了幾個(gè)城市的開發(fā)商。首先要房價(jià)掉下來，不掉下來解除不了。

　　南方都市報(bào)：那么，您覺得房價(jià)究竟降到什么樣才是限購解除的標(biāo)準(zhǔn)呢？

　　丁力：老百姓認(rèn)為價(jià)位比較合理的價(jià)格上，老百姓跳一跳還能勉強(qiáng)夠得著。溫家寶講話之后，周小川和劉明康他們就說，房地產(chǎn)掉40%，中國的銀行也沒問題。你以為他們在瞎說？這是他們在一唱一和，降價(jià)的底線就是40%。

　　南方都市報(bào)：所有城市都要降40%？

　　丁力：這是指整個(gè)全國的市場，不是單個(gè)項(xiàng)目。有可能一線城市要降得多一點(diǎn)，甚至還可能降50%，因?yàn)楹芏嗳木€城市都還沒有漲起來。

　　南方都市報(bào)：現(xiàn)在珠海、中山還推出了限價(jià)令，這個(gè)政策是不是為了完成年度房價(jià)調(diào)控目標(biāo)呢？

　　丁力：限價(jià)是地方政府為了表態(tài)，我是跟你走。其實(shí)這個(gè)是沒有任何用的。就像廣州一位領(lǐng)導(dǎo)表示“我絕對保證它不暴漲”，這其實(shí)是一回事，你憑什么保證呢？房價(jià)還得交給市場。

　
來源：南方都市報(bào)

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