葉翔：未來2-3年中國房地產(chǎn)不會崩盤

　　因年初作者分析過中國房地產(chǎn)的走勢，近來朋友再問“房地產(chǎn)會怎樣調(diào)整？”相對而言，走勢可以分析，要分析調(diào)整的格局則比較困難，猜測的成分更多一點。

　　此輪調(diào)整的主因是限購。那么若取消限購，房地產(chǎn)市場會怎樣？常見的一個經(jīng)濟現(xiàn)象是，由于某一原因?qū)е履骋粋€市場的出現(xiàn)或變化，但當這個原因消除時，市場卻不會逆轉(zhuǎn)。比如歐洲美元的出現(xiàn)源于美國的管制，但是當該管制取消后，歐洲美元不但沒有萎縮，反而更進一步發(fā)展。再比如，市場的共識是，美國2006年的房地產(chǎn)泡沫是由于美聯(lián)儲長期維持低利率，隨著2006年后銀根收緊，房地產(chǎn)泡沫破裂，房價迅速下降了三分之一。如果說利率是決定美國房地產(chǎn)非常重要的因素，目前美國的利率是大蕭條后的最低水平，且已維持了三年多，為何美國的房地產(chǎn)市場仍然毫無起色，甚至在可見的將來也不會明顯上漲？

　　如果沒有4月的限購，今年房地產(chǎn)會怎樣?；卮鹗欠康禺a(chǎn)肯定會繼續(xù)上漲。但是這種上漲在目前這種銀根緊縮狀態(tài)及經(jīng)濟形勢下是可持續(xù)的嗎？答案應(yīng)是否定的。決定房地產(chǎn)走勢的基礎(chǔ)是居民的收入增長與支出增長結(jié)構(gòu)，而這兩者的結(jié)構(gòu)變化將不利于一二線等過去漲幅較多的城市。也就是說，盡管中國房地產(chǎn)此輪調(diào)整的直接原因是政府的限購政策，但當該政策取消后，一二線等城市幾年內(nèi)同樣缺少上漲的動力。政府限購政策所起的作用是將房地產(chǎn)上升周期中的價格上漲曲線的三角形頂部抹平。

　　房地產(chǎn)會崩盤式快速下跌嗎？基于過去近十年房地產(chǎn)上漲的經(jīng)驗，在未來兩三年內(nèi)市場上不乏相信房地產(chǎn)長遠看總會漲的投資者，這是一股維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的強大力量，特別是在限購取消后，這股力量保證了中國的房地產(chǎn)不會出現(xiàn)崩盤。

　　從目前市場的成交情況看，房價如果打了7-8折，就會有剛需接手。同一城市外部地區(qū)的會跌得多一些，核心區(qū)的會跌得少一些，特別是最初的一兩年。部分原因是城市外部區(qū)的一手房供給較多，而核心區(qū)以二手房為主。一手房主要受發(fā)展商的財務(wù)狀況與業(yè)務(wù)發(fā)展影響，而二手房既受業(yè)主的財務(wù)情況也受心理預(yù)期的影響。發(fā)展商會根據(jù)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展需要、財務(wù)計劃與市場的需求情況，作出減價的計劃與行動；投資性或投機性的二手房業(yè)主主要根據(jù)市場的走勢預(yù)期作出減價的行動。預(yù)期的轉(zhuǎn)變需要市場持續(xù)較長一段時間的低迷后，較中心區(qū)的房地產(chǎn)才會明顯下跌。

　　房地產(chǎn)作為一個投資性的資產(chǎn)，也將遵循所有資產(chǎn)市場的特性，即在盤整了一段時間后，對地產(chǎn)來說是幾年后，價格是向上突破還是進一步向下，取決于二手房業(yè)主預(yù)期改變的速度與居民的收入結(jié)構(gòu)變化速度之比。如果前者快于后者，就會向上突破；如果是后者快于前者，則向下突破。

　　與十年前不同，從2009年始，城市居民中藍領(lǐng)階層的收入增長較快，而白領(lǐng)階層特別是白領(lǐng)中下層收入增長較慢。一二線城市中住房購買者的主力軍是白領(lǐng)階層。一二線房地產(chǎn)重新進入上升期的條件是白領(lǐng)階層的收入再次快速增長。一般說來，這會發(fā)生在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型大體完成后，或轉(zhuǎn)型后期，表現(xiàn)為藍領(lǐng)階層收入不再快速增長。比如，中國上個世紀90年代后期直到金融危機發(fā)生之前十多年，再比如90年代初期開始的美國。

　　從一二線城市的比較上看，如一個城市的經(jīng)濟越發(fā)達，且對周邊地區(qū)經(jīng)濟輻射范圍越廣，其房地產(chǎn)就越抗跌，當然也取決于前期房地產(chǎn)泡沫有多大。

　　有學者從中國人口結(jié)構(gòu)與家庭結(jié)構(gòu)變化，從供給角度分析，預(yù)言中國房地產(chǎn)長期是看空的。但其實決定資產(chǎn)長期價格的是需求而不是供給，房地產(chǎn)應(yīng)也不例外。

來源： 財新《新世紀》

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