2011房地產(chǎn)，開發(fā)商對調(diào)控感受不一

進(jìn)入12月以來，廣州、深圳、北京、上海等房地產(chǎn)一線城市已相繼明確表態(tài)將繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策。市場大勢已然定調(diào)，煎熬了一年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場又有何感想呢？在前不久舉行的國際金融論壇2011年全球年會“北京夜話”上，記者終于聽到了國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)一些重量級人物的心聲。
　　
　　

從大局看房地產(chǎn)調(diào)控
　　
　　

今年的房地產(chǎn)投資增速比較高，目前在30%以上。那么明年房地產(chǎn)的市場將會怎樣呢？根據(jù)保障房和商品房的開工情況，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，明年房地產(chǎn)新開工應(yīng)該沒有增長。華遠(yuǎn)地產(chǎn)公司董事長任志強(qiáng)則表示，明年房地產(chǎn)總體投資可能是正增長，但商品房投資將是負(fù)增長。
　　

盡管有人提出要重振中國的房地產(chǎn)業(yè)，但秦虹卻反問道：“為什么要提重振中國的房地產(chǎn)業(yè)呢？”她認(rèn)為，從宏觀經(jīng)濟(jì)、就業(yè)形勢、出口增長綜合看，中國經(jīng)濟(jì)還沒有差到要重振房地產(chǎn)來保經(jīng)濟(jì)的地步?！艾F(xiàn)在要重振房地產(chǎn)是不至于的?！钡掍h一轉(zhuǎn)道，“明年確實(shí)要高度關(guān)注中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，從房地產(chǎn)行業(yè)來看，明年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度明顯下滑?！?br>　　

秦虹強(qiáng)調(diào)，這么多年來，房地產(chǎn)的調(diào)控政策，每一次都不是完全站在房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展來考慮的，更多的是服從大局，符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體要求。
　　
　　

保障房建設(shè)是在“補(bǔ)課”
　　
　　
　　

對于保障房建設(shè)，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇表示，中國發(fā)展商品房13年以來，缺失的就是保障房建設(shè)。作為當(dāng)年國家房改方案的參與人之一，他說，當(dāng)初在設(shè)計(jì)房改方案時(shí)，其實(shí)包括有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。當(dāng)時(shí)要設(shè)立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的商品房體系，主要是中低價(jià)位的，但是在后來的發(fā)展過程中，多年忘記了中低收入家庭的住房困難問題?！氨Ｕ戏繒缯n了12年，就得惡補(bǔ)。”孟曉蘇說。
　　

首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光表示，從國家角度看，限購也是迫不得已的辦法，但是不應(yīng)該長期為之，下一步還是要過渡到通過稅收、利率來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。
　　

萬科集團(tuán)副總裁毛大慶則認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的背后是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展畸形。他說，限購最嚴(yán)厲的城市大概有40個(gè)城市左右，這些城市基本上拉動了中國50%的GDP增長，但是只占國土面積的10%左右?！把a(bǔ)課”解決不了城市地域發(fā)展的嚴(yán)重不均衡問題，他介紹說，2007年，昆山市為了吸引大學(xué)生，對回來的本科生給三居室，但最好的大學(xué)生去了上海，一般的大學(xué)生去了蘇州、無錫和南京，因?yàn)槔ド經(jīng)]有年輕人要的東西。因此，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展畸形的問題積重難返，很難通過一兩項(xiàng)政策就加以解決。
　　
　　

房價(jià)下跌40%會怎么樣？
　　
　　
　　

對于今年的房價(jià)，孟曉蘇表示，今年的房價(jià)絕不是過快上漲，目前判斷也就是上漲5%，而CPI是5.5%。他認(rèn)為，房價(jià)沒有超過CPI，那本身就是房價(jià)在降，本身就是回落到合理水平了。
　　

對此，秦虹表達(dá)了不同的看法，她認(rèn)為，今年房價(jià)肯定沒有太大的漲幅，但是絕對價(jià)格卻依然偏離人們的支付能力?！笆裁词呛侠淼姆績r(jià)？我想可能還要考慮很多因素，包括人們的支付能力。現(xiàn)在主要是控制房價(jià)大幅度偏離人們的支付能力。所謂回歸到合理水平，就是支付能力和房價(jià)水平盡可能要接近?！鼻睾缯f。
　　

有人曾表示，即使房價(jià)跌40%左右，銀行也無所謂，因?yàn)殂y行能夠承受。對此，孟曉蘇表達(dá)了自己的憂慮，他說：“如果房價(jià)下跌40%，中國的經(jīng)濟(jì)不會出現(xiàn)問題嗎？如果就業(yè)出現(xiàn)問題，相關(guān)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題，那個(gè)時(shí)候銀行還能夠扛住嗎？所以一定要在一個(gè)更大的環(huán)境下來看待所謂房價(jià)下跌40%會不會給銀行資產(chǎn)造成風(fēng)險(xiǎn)的問題。”
　　
　　

調(diào)控對房企未必都是不利
　　
　　

在房地產(chǎn)市場趨冷的大勢下，萬科在今年10月底宣布10月底之前的業(yè)績幾乎趕上去年全年，結(jié)果引起一片嘩然，進(jìn)而認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控還不到位，否則房企的業(yè)績怎么還增長呢？對此，毛大慶做出了自己的解釋。他表示，其實(shí)萬科去年年底帶過來的簽約額大概近200億元，而在今年新進(jìn)入的七八個(gè)城市里，拿地的費(fèi)用不貴，如果刨除這兩塊，那么萬科今年的業(yè)務(wù)量跟去年比應(yīng)該說只有很少的增長。他坦承，如果按照現(xiàn)在的市場狀況來預(yù)測未來半年，應(yīng)該說“很難再可以去期待了”，而且這是一個(gè)全行業(yè)的問題。
　　

至于大量建設(shè)保障房是否會導(dǎo)致眾多小型房企出局，任志強(qiáng)和毛大慶都不認(rèn)為兩者之間有必然的聯(lián)系。原因有二：一是配建住宅中限價(jià)房的比重比較大，公租房、廉租房的比例相對比較??；二是限價(jià)房由于價(jià)格優(yōu)勢比商品房銷售更有保證。毛大慶分析認(rèn)為，在這輪調(diào)控中，一些小企業(yè)感到困難的原因可能是由于原來拿的比較貴的地?zé)o法照原來的預(yù)期賣出去，限購又使銷售速度大幅衰減，企業(yè)現(xiàn)金流跟不上。他說，就房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)格局看，行業(yè)過于分散，去年前10大開發(fā)企業(yè)在全國的市場占有率合計(jì)也就是10%多點(diǎn)。“未來會不會走向相對集中？我認(rèn)為這是一定會的。”毛大慶如是說。
　　

據(jù)悉，萬科的市場份額近幾年都是上升的。顯然，在萬科看來，房地產(chǎn)調(diào)控對于大企業(yè)來說未必都是不利的，因?yàn)樾∑髽I(yè)在爭奪資源時(shí)很容易“哄抬物價(jià)”。
　　
　　

保障房管理比建設(shè)更艱巨
　　
　　

談及保障房建設(shè)，人們往往最關(guān)心建設(shè)資金的來源問題，但事實(shí)上，保障房建成后的分配和管理問題更為不易。
　　

毛大慶表示，新加坡保障房的分配制度，是以公民信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)和公開透明為基礎(chǔ)的，政府能夠非常清晰地甄別申請人的資格以及退出的資格。他說：“人家一張身份證，個(gè)人的納稅情況、資產(chǎn)情況均清清楚楚。而我們保障性住房的鋼筋混凝土建設(shè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快過了制度設(shè)計(jì)，這是一個(gè)重大問題?！?br>　　

秦虹則認(rèn)為，保障房的管理更加復(fù)雜和困難。她說：“現(xiàn)在中國搞了這么多的保障性住房，能不能管好？我覺得地方政府面臨的挑戰(zhàn)比建設(shè)的挑戰(zhàn)還要大。因?yàn)橄窆沧赓U住房和廉租住房，產(chǎn)權(quán)都是政府的，政府作為產(chǎn)權(quán)人，所有小區(qū)的物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)人都要承擔(dān)，政府要承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。如果我們的保障性住房不能夠管好，就有可能出現(xiàn)臟亂差。因此，在保障性住房的建、分、管、退四個(gè)環(huán)節(jié)中，管、退是長期的，需要大量的人力、財(cái)力投入。”
　　

據(jù)秦虹介紹，新加坡85%的人住在政府的祖屋里，新加坡有500萬人口，而政府管理祖屋，從規(guī)劃、建設(shè)到管理有8000多人。而任志強(qiáng)介紹的香港數(shù)據(jù)更為驚人，香港有700萬人口，卻有18000人管理廉租房。他說：“北京市住房辦現(xiàn)在只有40個(gè)人。”他表示，按照北京目前20%的口徑計(jì)算，需要幾萬人才能管得了。

來源：中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào) 作者： 王曉濤

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